太狠了！借40万竟赔了上海一套房？法院判决让无数人惊醒

为了帮儿子还债，上海一老人将房子过户给了债主作担保。

本以为只是“走个形式”，四年后却发现房子被债主悄悄卖掉，自己仅拿到20万。难道借40万就要赔上一套房？法院的最终判决，给了我们一个意想不到的答案。

01 案情回顾：走投无路下的“抵押”变“过户”

2015年7月，上海的韩阿婆遇到了难事，她的小儿子在外欠了不少钱。

为了帮小儿子渡过难关，韩阿婆经人介绍认识了黄某。双方签订了一份《上海市房地产买卖合同》，韩阿婆将名下位于闵行区的一套房子“卖”给了黄某，并办了过户。

但是，双方在私下又签了一份《承诺书》，约定这其实是以房屋过户的形式，为黄某借给韩阿婆小儿子的404200元债务做担保。只要韩阿婆还清这笔钱及利息，黄某就必须把房子还回来。

这期间，韩阿婆和小儿子都一直住在房子里，以为生活没有改变。然而2019年4月，黄某突然以122万的价格将这套房卖给了郭某，仅仅转给韩阿婆20万。

钱没了，房子也没了，韩阿婆一纸诉状将黄某告上法庭，要求：1、确认《上海市房地产买卖合同》无效；2、判令被告赔偿原告损失102万。

02 法院审判：一审判“没戏”，二审判“返钱”

这起案件可谓一波三折。

一审法院受案后，查明：原告韩阿婆是案涉闵行区房产的原产权人，2015年7月因其小儿子需要钱而以房屋买卖的方式将案涉房产以60万的价格卖给了被告黄某，并约定了过户时间，但未约定付款时间及交房时间，黄某也未实际支付60万售房款给韩阿婆，韩阿婆也一直都住在案涉房产中。

另查明，被告于案涉房产过户前，确实交付了404200元资金给韩阿婆的小儿子，其小儿子也分别在2015年7月23日、25日、8月20日等时间偿还了个人债务及信用卡等欠款。

综上事实，一审法院最后判决（2019沪0112民初27644号民事判决书）：驳回原告韩阿婆的全部诉讼请求。法官似乎认为，基于不动产的公示公信原则，房子既然已经过户给了黄某，他就是产权人，就有权处置房产。

韩阿婆不服，提起上诉。

二审法院受案后，判决（2020沪01民终3375号民事判决书）来了个大反转：1. 撤销原判；2. 确认《上海市房地产买卖合同》无效；3. 判决黄某返还韩阿婆539334元；4.驳回韩阿婆的其他诉讼请求。

也就是说，黄某虽然卖了房，但不能独吞122万，在扣掉40万本金、几年利息及之前给的20万后，多拿的53万多必须吐出来还给韩阿婆。

03 法律怎么说：别把“让与担保”当“真买卖”

这个案子在法学上叫“让与担保”，很多人在这上面吃了亏。作为律师，我来给大家拆解其中的法律干货，让你看完不再踩坑：

第一，假买卖，真担保，买卖无效但担保有效。

法律讲究“看透本质”。虽然双方签了买卖合同、过了户，但只要有那份《承诺书》证明这只是为了借钱做的担保，那么，这份买卖合同就是“虚假的意思表示”，在法律上就无效。

但是，无效的是买卖关系，背后隐藏的“担保”关系却是有效的。这就意味着，黄某不能因为拿了房产证，就真把自己当成了为所欲为的房东。

第二，债权人卖了房，钱也不能全装兜里（清算义务）。

这是本案最核心的干货。法院明确指出：债权人即便拿到了房子，在债务到期后，也不能随意处置房产并把钱全部私吞。法律赋予了债权人“优先受偿权”，但也规定了 “强制清算义务” 。

简单说，房子卖了122万，你得算账：先把韩阿婆欠的40万本金扣掉，再把这几年的利息（法院酌情按年利率5%算）扣掉，剩下的钱，必须返还给原房主。这就是法律防止“暴利”和“显失公平”的底线——担保只是为了保证债权，不是让你去发横财的。

第三，别信“走形式”，签字画押就是“真风险”。

情绪上，我们非常同情韩阿婆，但在专业上也要提醒大家：不要轻易把房产过户给任何人做担保。 虽然法律规定了“多退少补”，给了你保护，但这中间的诉讼过程有多煎熬？一旦遇到不讲理的债主恶意低价卖房甚至跑路，追索款项的过程就会非常艰难！

04 律师寄语：守住房产，就是守住生活的底气

看完这个案例，我是又欣慰又后怕。

欣慰的是，二审法院作出了公平的判决，没有让一位帮儿还债的老人钱房两空。

后怕的是，如果韩阿婆没有保留那份关键的《承诺书》，如果她不懂得到公安局留下报警记录作为证据，这套房的差价可能就要不回来了。

我想对每一位朋友说：

法律是保护伞，但前提是你得有证据意识。 无论跟谁签协议，无论对方说得多么天花乱坠，永远要把最坏的情况写进合同里。

如果你是出借人，想保障债权，请去房管局办理正规的抵押登记，而不是贪图方便直接过户。因为一旦认定为让与担保，你不仅要承担漫长的诉讼，卖房后还得把多余的钱吐出来，空欢喜一场。

如果你是像韩阿婆一样的借款人，请记住：房子就是家，不要轻易交出产权证。 即便迫不得已走了这一步，也要时刻关注房产动向，保留好所有借条、承诺书、转账记录。

你有没有遇到过类似的“借钱过户”或“以房抵债”的陷阱？或者对这个案子的判决有什么看法？欢迎在评论区留言讨论。如果你正面临类似的房产纠纷，不知道该怎么收集证据，可以私信我，帮你分析分析。