“沪七条”落地，新盘来访量、二手房咨询量直线攀升，上海楼市提前锁定“小阳春”

建发海宸售楼处。 李贝贝/摄

本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

2月25日，上海五部门联合发布楼市新政，聚焦稳定房地产市场、支持合理住房需求，推出涵盖住房限购、公积金贷款、个人住房房产税三大类共计七项调整措施，将于2月26日正式实施。

新政的出台迅速为上海楼市注入暖意，市场热度初步显现。2月26日，《华夏时报》记者在走访时获悉，不少在售项目的来访量、咨询量均有所增长。建发海宸销售经理孙福吉向记者透露，新政官宣当晚，该项目便先后接到两组客户主动咨询房源信息，业务员第一时间邀约客户到场看房，最终成功促成两套成交；金茂璞元营销负责人则表示，自2月25日新政“官宣”后，项目已累计接待20多组客户咨询。

业内普遍预判，上海楼市提前锁定“小阳春”，并有望成为全国楼市止跌回稳的重要风向标。中指研究院认为，上海接连出台楼市利好政策，释放积极信号，短期市场或将迎来“小阳春”行情，未来随着更多政策落地见效，上海房地产市场有望率先止跌回稳。

激活刚需与改善需求

2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（下称《通知》），并宣布自2026年2月26日起施行。

上海“沪七条”与现行楼市政策对比图。 图源：上海链家

在进一步调减住房限购措施方面，一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上；

二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房；

三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

公积金政策同样力度空前。首套住房公积金贷款最高额度由160万元上调至240万元，叠加多子女家庭、绿色建筑上浮政策后，首套最高可贷324万元；二套住房公积金贷款额度同步提升至200万元，多子女家庭购买二套房可再上浮20%。同时，公积金贷款套数认定进一步优化，已结清贷款且符合住房条件的缴存家庭，再次购房可重新申请公积金贷款。

此外，新政还完善了个人住房房产税政策，规定自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。此前已多缴税款可按规定申请退还。

对比此前的楼市政策，“沪七条”实现多重突破。例如，非沪籍1年社保即可覆盖全市范围，不再局限于外环外；此前已规定首套房贷款额度上浮20%，新政后“额度上浮20%”的政策扩大至二套房等。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次7项政策围绕多项住房需求展开。其既涉及非沪籍和沪籍家庭，也包括从事城市基础服务的相关人员、多孩家庭等，具有惠及面广、精准施策的特点。综合来看，其体现了对各类住房需求的进一步支持，尤其包括职住平衡、宜居安居、刚需改善等需求维度。

多个新盘来访量增加

新政发出后，上海新房、二手房市场均快速感受到政策红利，客户咨询量、来访量显著提升，部分楼盘甚至出现“激情下单”的情况，市场暖意持续蔓延。

2月25日下午，招商时代潮派销售主管王会雷向《华夏时报》记者表示，沪七条”的消息正式放出后，项目电话来访量有所增长，客户咨询主要集中在公积金政策的变化上，“相信这个周末的表现更好”。

招商蛇口上海公司发出大红海报。 公司供图

2月26日，新政实施首日，记者走访虹口区金茂璞元、杨浦区建发海宸等多个在售新盘时获悉，各项目的客户咨询量均呈现显著提升态势。

在金茂璞元售楼处，沙盘旁和接待室内不时有客户到访咨询。金茂璞元营销负责人表示，“沪七条”楼市新政发布后，对金茂璞元项目的刺激作用尤为明显：“新政出台后，项目已累计接待20多组客户咨询，主要集中在限购政策的相关问题方面。”

金茂璞元项目售楼处。 李贝贝/摄

该负责人判断，限购政策的进一步放开，显著释放了部分此前受限的购买力，尤其是长三角地区父母为子女购房的需求得到进一步激活：“金茂璞元作为内环内实景红盘，高品质和科技住宅受到客户肯定，深受高净值人群认可。许多目标客户为海外归国人才租房中，之前社保年限较短不具备购房资格，但家庭资金充裕，新政使他们具备了购房资格，上海作为长三角首选置业城市，预计将在短期内带来一波来自长三角地区的看房与置业高峰。”

同时，该负责人也强调，高端项目客户有置换需求，会出售名下老房获取部分资金，而下游刚需市场活跃度提升有助于加快老房出售，进而推动高端改善需求释放。

时值午饭时间，建发海宸售楼处的销售人员还在向到访客户介绍项目。建发海宸销售经理孙福吉向记者透露，此次新政落地直接带动了该项目的客户来访、咨询量上升，政策“官宣”当晚即实现两套成交。不过，当前为工作日，实际来访增量尚未完全体现，预计本周末客户到访量将较往常有所上升。目前销售团队正积极协调看房安排以应对高峰。

孙福吉进一步介绍说，目前客户主要关注购房资格变化与公积金政策带来的成本降低，尤其首次置业和改善型需求群体反应积极：“政策重点覆盖外地购房人群及外环以内区域，建发海宸项目地处上海中环位置，正好直接承接政策利好。同时，项目105平米三房、125平米四房的产品，总价区间在1000万元至1500万元，客群以首次置业及改善型需求为主，非常适配本轮政策，本次公积金政策调整，有效降低了他们的购房成本。”其认为，政策释放出来的高端改善需求，项目本身2000万+的大户型产品在市场有绝对的竞争优势，必然会引起市场关注。据了解，在即将到来的3月，建发海宸将进行新一轮的推盘动作。

值得一提的是，不少楼盘抓住政策窗口加快推广节奏、抢占市场先机。例如，2月26日，位于上海虹口北外滩的绿城潮鸣外滩美学艺境示范区正式开放，借力新政热度启动前期蓄客工作。记者了解到，该项目即将于3月入市，推出建面约190-307平米大户型住宅，总价3000万元起，目前样板间已经开放。

二手房市场方面，在浦东三林一家链家门店，中介曹启辰（化名）告诉记者，2月25日下午政策发布后，其所在的门店客户咨询量直线上升，直至2月26日午间，依旧保持高位。“客户主要关心两大核心：一是公积金新政，二是非沪籍外环内1年社保的具体要求。”曹启辰坦言，目前二手房成交尚未集中释放，但随着政策效应的逐步传导，预计本周末带看量将迎来明显小高峰。

有望率先引领楼市止跌回稳

受访人士认为，“沪七条”的出台时机精准，恰逢市场调整期。这套精准对接市场需求、兼顾稳市与民生的重磅组合拳，将有效激活市场活力，推动房地产市场进入良性循环。

2月25日晚，宸嘉发展上海公司相关人士向记者表示，“沪七条”的出台恰逢其时，“随着各项政策的落地，3—4月份上海楼市的‘小阳春’行情值得期待”。

上海中原地产分析师卢文曦分析认为，上海楼市今年有良好的开局，配合此前的动迁安置房票试点、国企收购二手房等诸多举措，马年楼市后续的走向会更踏实。成交量稳步释放的背后，房价有望尽快走出底部。

在售楼盘相关负责人也对市场前景保持乐观。孙福吉表示，“沪七条”是新年后出台的重要政策，对市场具有明显促进作用。每年“金三银四”都是上海楼市的黄金置业周期，此次政策对项目及整个市场均形成利好：“从市场行情来看，本次政策利好效应预计持续时间较长，个人判断可达半年至一年。若后续叠加其他利好政策，今年楼市行情有望逐步企稳回升。”上述金茂璞元项目负责人也认为，在上海楼市小阳春到来之际，此次新政将极大促进上海市场的销售热度、为市场注入更多活力。

中指研究院对比京沪政策指出，2025年12月底，北京推出新一轮房地产支持政策，新政后，部分二手房业主心态出现积极变化，二手房挂牌量回落，房地产市场活跃度也有所好转。此次上海跟进优化楼市政策，进一步降低社保/个税年限要求，优化公积金和房产税政策，整体力度较大：“当前上海限购政策较北京更为宽松、公积金政策支持力度也更大，预计政策效果也将更为明显。”

中指研究院进一步指出，未来随着更多政策落地见效，上海房地产市场有望率先止跌回稳，从而发挥大城市的带动效应，推动整体市场预期改善。北京、上海政策已经落地，预计深圳也将优化调整房地产政策，进一步提振市场信心。

克而瑞集团联席董事长丁祖昱强调，“沪七条”不是一次常规的政策微调，而是一次精准发力、力度超预期的稳市场组合拳，政策影响覆盖面广，且中长期影响将持续释放。

“上海作为全国房地产市场的风向标，此次政策调整可谓诚意十足，政策的作用持续释放对市场回稳具有重要的支撑作用。”丁祖昱认为，此次上海政策调整并非简单的“托市”，而是向市场释放“稳定楼市”的信号，对稳定全国房地产市场信心将发挥重要的积极作用。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁