2026深圳土拍第一枪！罗湖十年首拍宅地，深铁预定？

沉寂已久的罗湖楼市，再次迎来新动向！近日，深圳公共资源交易中心发布国有建设用地使用权出让公告，正式挂牌罗湖区笋岗街道两宗组合地块。这是2026年深圳推出的首个住宅地块，也是罗湖区近十年来首次通过公开招拍挂出让的纯居住用地。

值得一提的是，该地块以双地铁上盖、低密规划、成熟配套为突出优势，起拍总价8.69亿元，将于3月20日正式竞拍。作为深圳最早建成区之一，罗湖宅地长期稀缺，此次出让也被业内视为“解渴式供应”，或对片区楼市格局及全市土拍预期产生重要影响。

十年一遇，罗湖宅地供应破冰

作为深圳开发最早、城市底蕴最深厚的中心城区之一，罗湖区早已进入存量开发阶段，新增宅地极度稀缺。近年来，罗湖新房供应几乎全部依赖城市更新项目，通过政府公开招拍挂出让的纯居住用地，上一次还要追溯到近十年前。

此次挂牌的H302-0107与H302-0108宗地，位于笋岗街道梅园路与宝岗路交汇处西南侧，采用居住用地+轨道交通用地组合出让。其中H302-0107为二类居住用地，用地面积12125.37㎡，总建筑面积38738㎡，容积率仅3.2，建筑限高100米。

在高楼林立、居住密度偏高的罗湖核心区，3.2的容积率意味着更低的楼层、更宽的楼间距、更好的通风采光与居住舒适度。按常规层高计算，项目最高约30层，与周边动辄四五十层的超高层项目形成鲜明对比，宜居属性突出。

根据规划，项目建成后将提供商品住宅约37488㎡，同时配建3班制幼儿园、物业服务用房、社区体育活动场地、儿童游戏场地及公共开放空间，相关公共配套需无偿移交或24小时对公众开放。据深圳公共资源交易中心公布的宗地现状照片来看，目前地块已完成场地平整，围挡齐全，达到净地出让条件。在市场人士看来，一旦该宗宅地顺利成交，预计最快可在2026年底达到预售条件，年内即可为市场带来新增供应。

宅地现状。

深铁预定？竞买门槛指向轨道房企

本次土拍另一大看点，在于“宅地+轨道”深度绑定的出让模式。据竞拍公告，H302-0108宗地为轨道交通用地，总建筑面积6643.44㎡，包含地下一层以及地下二层，建成后不得转让，须与地铁7号线、在建17号线笋岗站做好衔接，并配合日常运营管理。

出让文件还明确要求，独立竞买人或联合竞买其中一方，须具备国内地铁线路建设、运营、管理及上盖物业独立开发经验。这一门槛也被业内解读为“定向条件”，具备地铁开发经验的深铁系企业，成为最有可能参与并拿下该地块的主体。

据了解，深圳17号线一期工程，已于2023年动工，计划于2029年开通运营，将串联罗湖、龙岗两大核心城区。值得一提的是，除地铁上盖外，本次拍卖的地块周边配套成熟，紧邻万象食家、宝能环球汇等成熟商圈，日常消费便利，并拥有洪湖公园等生态资源。此外，该地块学区划分为桂园中学，该校为罗湖老牌名校，教育资源稳定，也为项目增添了吸引力。

与此同时，罗湖新房供应长期处于紧缺状态。目前周边在售新房均价约6.8万-7.3万元/平方米，对比22437元/平方米的起拍楼面价，具备明显开发价值。此次罗湖的宅地拍卖，能否缓解区域供应困局同时为深圳土地市场带来新的变化，值得期待。

采写：南都·湾财社记者 孙阳