上海“沪七条”，北京怎么跟？& 松榆里最新消息卖10万+？

2026年开年楼市的重磅炸弹，是由上海率先引爆的。

2月25日，上海五部门联合发布楼市新政-- “沪七条”，挺有看头：

非沪籍外环内购房社保直缩至1年， 满3年可在外环内增购1套； 居住证满5年可直接买1套，不用社保个税 ，公积金贷款额度也同步提高了， 首套最高能到240万 。

这是不到两年里上海第四次大幅放松限购，力度适中。目的很明确，就是把有购买力但没资格的人往市区里引。

风向标城市的影响力，绝不会单纯局限在本城市，接下来的一个月，还有限制政策的城市也一定会跟进。

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就在上海新政发布的1天前，在北京，懋源去年鏖战166 轮拿下的东三环松榆里地块规划方案正式公示，东三环的改善市场，终于迎来了全新变量！

2月24号地块场立起了公示牌：地块总占地2.89万平方米，建面做到了13.24万平米，其中地上8.1万平米，地下5.15万平米。

容积率2.8，绿地率30%，建筑密度23.55%，住宅高度从18.7米到73.6米错落分布。

地块形状虽然东西长南北短，东西长约300米，南北宽约100米，但好在规整、正南正北。

规划了13栋住宅楼，楼层从6层洋房到21层小高层都有。北排17层、中间21层、南排以6-15层小高层为主，典型的北高南低布局。

虽然内部楼间距不大，但这种高低错落的设计，加上南排楼层低，采光基本没遮挡。

东西双入口，东侧为主入口，还配了个50平米的小广场，内部还规划了4处下沉庭院和架空层，进出的仪式感和公共的活动空间都有了。

这次懋源没走以前那种“核心区顶豪”路线，而是做了刚改产品。主力户型是150㎡四居，占了50%，还有135㎡入门和170㎡进阶，以及4/5号楼的220-230㎡全景舱。

户型起步面积控制在100+平米，这对于东三环核心区的改善客群来说，无疑是个好消息 ，既守住了改善的居住尺度，又降低了核心地段的置业门槛，精准覆盖了入门改善到高端改善的全维度需求。

产品设计上，标志性的空中庭院、大面宽短进深、LDKG一体化设计都会落地。

不过有一点，外立面图上看，户型有开敞式阳台的设计，虽然是新一代住宅的配置，但觉得在北京这种风沙扬尘天里不太实用。

懋源拿地的楼面价是6.21万/㎡，加上契税建安，成本顶着7.7万/㎡去了，预测项目未来售价将落在10-12万/㎡区间。

但地块周边松榆东里、松榆西里那一堆七八十年代的老楼，挂牌均价4万/㎡左右，城市界面确实就是“破旧回迁房+老小区”既视感。

这种“地段好、界面差”的撕裂感，其实是很多朝阳老牌居住区的共性。

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放眼东三环及南部片区，新房供应在十八里店板块比较集中，中海朝阳 ONE、北京隅东序、云筑等，见面都是覆盖100-190㎡ 的改善户型，基本把十八里店的价格锚定在7.5万-7.9万/㎡这个区间。

但十八里店属于是在朝阳置业的南线边缘，难以满足核心区改善客群的区位需求。

再三环靠近的话，最近也有粉丝在问山水文园，明确表示山水文园、十里河这个纬度，就是能接受的最南边了，再往南就接受不了了。

我管它叫朝阳群众的“恐南症”。

松榆里这个项目，就刚好成了“解药”。在东三环核心区位，是多年不见的新房，户型规划又贴合改善市场需求。

看看周边的二手房水位。

山水文园作为老牌改善社区，挂牌200+的大面积为主，均价维持在7-8万/㎡左右，主打高性价比；珠江帝景凭借优质学区加持，挂牌均价约8-9万/㎡，成交量始终保持稳定；而广渠金茂府作为区域次新标杆，挂牌均价直接站上10万/㎡，成为东三环二手房价格天花板。

松榆里以10-12万的预期入市，在产品代际优势的加持下，对于想留在东三环又嫌弃老破小的改善人群，基本是唯一解。

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