北京买房：理清思路，购房建议1806

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我有一套房（两居室）在东城学区，我也看到溢价很高了，比朝阳的同样老破小贵的多，溢价至少3万多。但我也在纠结是否卖掉，一是想看看出生率是否反弹，二是也考虑一件事，就是在现在，买学区房是多校派位的，而如果孩子少了就会不派位了，那学区房的含金量应该上升吧？

A：

1、出生率有可能反弹，或者说大概率反弹，但得看这周期是多长时间了？从2025年的出生率来看，入学低谷期至少持续到2031年。另外如果参考日韩新加坡等国，都是一直在低位徘徊，说好听的是平稳，但其实是屡创新低，至今都没走出周期呢。

2、孩子少了不派位，导致含金量上升，这话部分正确。或者说这结果将是什么？必定是原本就优质的资源继续稀缺，而本身不算太优质的就不受追捧了呗。

也就是说，商品价格是由供需关系决定的，在整体需求减少之后，整体溢价水平也会降低。但降的更多的是普通资源，好资源才永远稀缺呢，也才有可能保住溢价。

这其实就跟整体的楼市似的，疯狂的时候全国都涨，三四线小城涨的比京沪深还多。但退潮之后呢，大多数小城的跌幅都比京沪深大，而北京这种城市虽然也降了，但仍然很贵，仍然有溢价，而且回暖时的表现也会比小城市更强。

3、这可以参考幼儿园。自从2010年前后开始，也就是高峰期的孩子入园开始，就出现了连夜排队的新闻，民办的涨价，公立的要托关系的新闻也屡见不鲜。而这些多付出的时间精力和人情，也都算溢价吧？

但自从2017年高峰期之后呢，从戴上口罩那年开始，连夜排队的新闻似乎消失了吧？很多幼儿园甚至是关停并转，没关门的也在搞促销拉人头儿。也就是说，本来不太强的幼儿园的溢价，消失了。

但也有部分幼儿园还是很抢手的，比如蓝天北海一类的，照样要托关系找门路。还是这句话，只有好资源才永远稀缺。

4、总之这是我的观点，也是韩国日本和台湾省的先例，出生率降低之后，都是牛校继续受追捧，至少保住了一部分溢价，而普通学校就没谱儿了。所以看您家房子对口的学校吧，牛校就留着，普校就自己判断。

另外也看房子的品质，毕竟房子是用来住的。在入学孩子减少+整体溢价下降之后，居住需求会更被重视，宜居的房子会更被追捧，因为性价比提升了。所以看您家的小区品质+户型面积了，宜居就留着，不太宜居也是自己判断。

仅供参考。

二

Q:

我回家过年了，但是有点不踏实，担心北京房价突然上涨，等我回来会不会晚了？主要是那个叫**的大V一直唱涨，信誓旦旦的说再不买就晚了。我本来不是太在意，但这几天研究贝壳的发现了几个现象：去年十月我第一次关注全北京的挂牌量是13.88万，但今天突然发现只有11.91万了。少了整整2万套房源。而且海淀从1.6万猛然降到1.3万了。是被买走还是业主下架了？而且海淀在去年年底时均价是7.2万，今天竟然7.3万了。

最让我担心的是，我关注的14套房源竟然有两套成交了，可能就在这半个月之内。所以我想知道这些变化的真实性，最重要的是春节后北京房价会不会大涨，我很担心。

A：

1、您上次不是问的我都是丰台的房子吗？怎么又关注海淀了？我认为是没必要太纠结，反正在我看到的数字是丰台几乎没涨，所以就算海淀房价又什么变化也无所谓，未必影响到丰台，至少没那么快。

而且您上次主要问的是丰益花园的，这种既不是学区房，也不是次新商品房，就算是有行情也不会领涨的，一般都排在行情中间。所以甭自己吓唬自己吧，房价大涨的年代过去了，我反正不相信能有突然的行情。

2、挂牌量下降是真的，北京最高峰到过16万左右呢，现在顶多13万吧。其中大部分都是下架了，业主觉得价格不合适，那就一边等行情一边收租金呗。每次低谷期都是这种情况，毕竟这里是北京，很多业主会在潜意识里估算自家房产的底线价值的。

3、海淀的均价上涨也未必，我看了几家机构的数据，只能说没再跌吧，但也肯定不算明显的上涨。

之所以有7.2vs7.3？大概率是7.29vs7.30，也就是表面看上去是涨了1000，其实只不过涨了100。而且还有可能是短期波动，等过几天再看或许又成7.2万了。

另外在任何时期，都是便宜的房源先被卖掉。很多时候的所谓房价上涨，其实是卖掉了几套低价房子而已。剩下的房价并没有变，但在统计上让人感觉房价涨了。

4、房源成交这是正常现象。因为您看上的肯定是物美价廉的，那别人也会发现呗，觉得合适就买了很正常。再有北京大多数年份都会出现小阳春，尤其是学区房，最后一批家长突击买房。今年是春节晚，所以有人在节前买房还是正常，买完了就踏实过年了，免的像您似的不踏实。

5、总之我没看到北京房价明显上涨，成交量也不算大幅上涨，所以您没必要太纠结。而且如关注的还是丰台的房子，那就更没必要纠结了，肯定不会领涨的，等您回北京不会错过什么。

仅供参考。

三

Q:

坐标北京方庄，10AM新坐标小区。优势是紧邻二环，交通优势明显。目前价格4.5万，31平140万，应该已经处在超跌区间，是否建议买入？投资性如何？

A：

1、新坐标，这是典型的小户型公寓，买来自住更合适，出租的话租金收益率也相对高。但这种房的投资性普通吧，大多数都不算强。或者说如果超跌，那短期三两年的投资性还可以，长期的话能不再落后大盘就算赢。

这套31平的租金多少？如果高于3500则可以算超跌，高于4000肯定算超跌。这让当地中介给估算一下吧，租金越高说明租售比越低，性价比也就越高。

2、不过考虑好，这地段儿虽然算方庄，但却是朝阳区的辖区。也就是说，这地段儿是典型的两区交界，属于朝阳但紧邻丰台，那在规划和配套方面是很难得到朝阳的支持的，主要就是学校。

而且以后的规划也比较难，毕竟有铁道阻隔呢，人家之所以弄了个“弘善公园”，就是因为不好规划，所以索性弄个隔离带。

再加上这是小户型公寓，所以目标客群相对窄，只适合单身或没孩子的，再有就是适合投资客。这些人群对价格相对敏感，所以从投资角度来说不太好抬升价格。也正是因为这些年的价格走势偏弱，所以二环边的次新房才这个价格。

3、是否买入我不好建议，先问问当地中介，看租售比是否真的超跌了，超跌了就捡漏儿，没有的话那就再找找合适的。另外如果主要目的是自住和出租就买，投资的话只能说短期合适，长期未必占优。

仅供参考。

四

Q:

如果山水文园现在有套170平三居室低价转让，单价7万总价1200万，中间楼层南北通透豪华装修（十年），换做是您是否买下？公司名义合适吗？

A：

1、换做我？7万，不算吸引力太大。主要是这种大户型豪宅的流动性弱，出手的时候不好卖，一旦入手的话有可能炒房炒成房东了。

所以如果是想投资这种房，那常规建议是低于市场价20%才合适，也就是8折左右或以下，这才差不多吧。毕竟这种房如果拍卖的话一般也就85折，尤其是这种行情没转暖的时期，犯不上投入这么大的资金。

2、装修的话不算价值，十年了，从投资角度可以看作价值归零，没人会为装修买单的。就算是真的喜欢，那绝大多数也会用不喜欢来当砍价借口。

3、加上用公司名义就更不买了，契税+房产税什么的都得算成本，我反正犯不着买这种房。主要是山水文园本身就不算投资房。或者说小区和房子确实很好，很宜居，但这是南城地段儿，不太适合这种豪宅，有点儿算错配，价格走势也就一直偏弱。

4、总之换做我是肯定不买的，价格不算捡漏儿，地段儿不算强，跟小区搭配也不合适，用公司名义又成本高，还流动性弱，那我的投资优势在哪里？

仅供参考。

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