上海出台楼市“新七条” 精准施策满足刚性与改善性住房需求

中国商报（记者 王彤旭）2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心五部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称通知），推出涵盖限购、信贷、公积金、税收等领域的七项优化措施（以下简称“新七条”），政策自2026年2月26日起正式施行。新政立足上海作为超大城市的发展实际，聚焦居民刚性住房需求与多样化改善性住房需求，通过系统性政策优化，促进房地产市场平稳健康发展，助力宜居安居城市建设。

苏商银行特约研究员付一夫对中国商报记者表示，从整体来看，新政以系统性政策组合修复市场信心，以差异化安排保障居住民生，为一线城市房地产调控提供了兼顾稳定与活力的实践样本，有助于推动楼市从阶段性调整转向平稳运行。

在上海市宝山区某楼盘售楼处，市民向工作人员了解房源信息。（图片由CNSPHOTO提供）

限购精准松绑

“新七条”的首要举措为进一步调减住房限购政策，显著降低非沪籍购房门槛，保障合理居住需求。

为何将非沪籍购房群体作为政策发力的核心？对于此举背后的市场逻辑，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前，上海市非沪籍人群购房占比已经达到40%至45%，是上海楼市中举足轻重的购房力量。

“与沪籍居民家庭相比，非沪籍人群住房自有率偏低，购房意愿更为强烈，且对购房成本、准入门槛的敏感度更高。更关键的是，只有激活非沪籍人群的购房需求，才能有效消化当前二手房市场居高不下的库存，稳定二手房价格，进而真正打通卖旧买新、卖小买大的市场循环，破解当前上海楼市流转不畅的核心症结。”李宇嘉对中国商报记者表示。

在降低购房门槛方面，新政缩短了非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税的年限。对非上海市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

新政同时增加了可购房套数。通知明确，对在上海市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非上海市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。

不仅如此，新政还拓宽了居住证群体的购房渠道：符合条件的持《上海市居住证》群体可在上海市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在上海市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

“政策调整前，对于从事城市基础服务或企业总部设在外地的人员，其或因未在上海缴纳社保而无购房资格。‘新七条’立足支持此类在沪稳定居住群体购房需求导向，允许持有满5年的居住证即有购房资格。可以说，过去的限购政策主要看社保缴纳年限，但新政下也可以和居住证年限挂钩。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示。

在李宇嘉看来，这一系列调整意味着上海外环外已基本实现限购放开，核心目的在于化解新房库存压力，推动环上海都市圈的协同发展；而外环内社保门槛的大幅下调、增购政策的放宽，则直指激活二手房市场交易活力，进而通过置换链条的打通，带动新房市场回暖。

金融支持加码

“新七条”聚焦居民购房资金压力，优化住房公积金贷款政策与个人住房信贷政策，全方位提升金融支持效能。

在住房公积金政策方面，新政有这些调整：一是提高最高贷款额度。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，对购买第二套住房的最高贷款额度相应提高。二是优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的上海市缴存人家庭，在上海市无住房或仅有1套住房，且当前已结清住房公积金贷款的，在上海市再次购房时可申请公积金贷款。三是扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在上海市最高贷款额度基础上上浮20%。

此外，“新七条”还对房地产税的免征口径进行了微调。此前，对于沪籍家庭子女而言，其成年后首次购置住房不征房产税，但置换阶段会涉及该税种。新政出台后，若置换后属于唯一住房，则不再征收房产税。

李宇嘉表示，从市场现状来看，沪籍居民家庭住房自有率已达到68%至70%，叠加人口老龄化的特征，原生的住房改善需求空间相对有限。而为子女购房的需求，成为沪籍居民家庭最主要的潜在购房动力。此次发布的通知针对成年子女购房的房产税减免政策，正是瞄准这一潜在需求，通过税费优惠降低购房成本，进一步激活沪籍居民家庭的购房意愿。

“小阳春”可期

“新七条”围绕多项住房需求展开，其既涉及非沪籍和沪籍家庭，也包括从事城市基础服务的相关人员、多孩家庭等，具有惠及面广、精准施策的特点。综合来看，其体现了对各类住房需求的进一步支持，尤其包括职住平衡、宜居安居、刚需改善等需求维度。

“对于即将到来的‘小阳春’关键时间点，相信叠加上海既有的各类宽松政策，将促进各类购房需求的进一步释放，并和全年去库存等工作有更紧密的结合。”严跃进说。

李宇嘉认为，上海在新春伊始出台这一重磅措施，在降成本、降门槛、提振市场预期方面释放了极为明确的信号，政策针对性极强，将对3月上海楼市的节后“小阳春”形成显著的带动作用。

展望后续，李宇嘉表示，只有通过政策落地切实提振市场预期，带动非沪籍新市民顺利实现购房上车，同时激活卖旧买新的置换链条，进一步拉动沪籍居民的改善型需求，才能形成市场的良性运转。如果这一循环能够顺利打通，上海楼市有望在今年上半年实现企稳回升。

“上海此次限购政策的大幅调整，可能会对长三角周边城市形成一定的虹吸效应，原本部分返乡置业的需求，可能会转向准入门槛降低的上海楼市。”李宇嘉说，后续需要加快推进长三角产业协同与产业链的合理布局，以产业驱动就业与住房需求的理性分布，从根本上化解区域间的需求虹吸问题，实现长三角房地产市场的协同平稳发展。