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北京润园

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北京润园都算是走出了大大的独立行情，既让华润置地在顶级豪宅领域彻底地秀了肌肉，证明华润置地的产品能力足够能打；也给北京楼市撑了一口气，用心做事，操盘得法，便总会有回报。

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作为华润置地深耕高端领域的标杆，北京润园以这种极大的成功印证了华润置地对顶流资源的掌控。通过塑造产品力，“润园”已然走到顶级产品系序列之首的地位，实打实地成为了 “北京豪宅封面”。这不仅是一次景观与建筑的融合，更是华润置地在豪宅赛道的能力的一次彰显，说“以封面之姿引领京城顶层人居的新高度”一点也不为过。

那么，问题来了：北京润园做究竟对了什么？

答案可以从四个方面概括：

◉前瞻选址，精准挖掘土地价值；

◉慢即是快，深度客研打磨产品；

◉兼容并蓄，构建高级审美秩序；

◉务实真诚，以态度建立信任。

这四点，值得业内好好学习。

壹

地产界一直有一句话：地拿对了，项目就成了一半。这句话开发商听的耳朵都磨出茧子了，没什么新意，也没什么难理解。但是，能够真正“拿对”的又不多，尤其是在当下。

北京润园如今风光，但在10个多月以前，地刚挂出来时，还处在姥姥不疼舅舅不爱的状态。一些热门地块有关部门正忙着劝退，但这块地，当时没有太高热度。

在一些开发商眼里，这块地块面积大，货值高，地价又不便宜，顺义又不是主城区，市场又在磨底，作为开发商算不过账来，做亏是大概率事件，所以只能敬而远之——华润置地就是在这样的情况下入局拿下这块土地的。

他人退，华润置地进。这确实需要魄力，而有这样魄力的开发商，华润置地是为数不多的几个，敢在这个时候逆势下手，甚至是业界大多不看好情况下下手，足以让北京市场见识了到了华润置地真正的魄力所在。话说回来，这种魄力也不是白来的，实则建构在自身强大的信用水平、资金实力、专业能力之上。这是“魄力”和“胆大”的本质区别所在。更具体而言，就是对于这块地，华润置地拿得起，吃得下，自然也做得成。

有了能力、魄力，还需要真正的独到眼光，这比的是积淀和专业能力的高下。华润置地能穿透别人眼中的痛点看到地块真正的价值：大地块、低密度、成熟区位，这几个因素加起来，稀缺确实比很多当时所谓的热门地块都要高。真正识别了价值，为北京润园日后的成功打下了“基础之基础”。

1.01的容积率，全北京几乎罕有。叠加大地块面积，意味着产品可以做出尺度，而且有空间可以做创新，做北京少有的产品。至于区域成熟度，中央别墅区的最核心位置，旁边就是优山美地等北京老牌别墅社区，地段价值毋庸置疑。

对这个地块，华润置地从总部层面就非常重视，据说高管层曾亲自走访了周边的别墅社区，与不少业主都做了非常深入的交流。最终验证了对地块价值的判断。

从我们的视角看，华润置地还很好地踩准了一个时机。顺义的温榆河沿线，正处在基础设施大投资，大升级的当口。为了温榆河生态走廊，政府投资15亿，温榆河公园的面积也高达4.65万亩，相当于6.5个奥森。所谓土地价值，无非是对土地各种投资总和的反应。这种投资力度，总归要在合适的时候，能在土地价值上体现出来。

更何况项目约500米半径范围内，就有三所顶级国际学校，再加上已经成熟的商业生活配套祥云小镇，各类马术和高尔夫俱乐部，从功能上看，这块土地其实几乎没有短板和硬伤。

只要能把产品品质做到位，把运营水平控制好，做“成”这个项目，华润置地心里有谱。

这就是华润置地的眼光。正所谓拿地是本事，还真不是只有钱就行。

贰

2025年1月，华润置地正式拿地。接下来就要面对的问题就是：什么时候入市？怎么入市？

按照北京楼市对操盘运营节奏的一般认知，自然是越快越好。这是高周转时代留下的习惯，拿地最快45天入市，然后销售回款，把资金成本压到最低。45天不行，50天、60天也行，但不能再慢了。即便楼市周期切换，大部分开发商也还是萧规曹随，能快则快。

华润置地在北京润园这个项目上不一样，深刻洞察到，如今的楼市，单纯追求一个快已经失去了意义。北京润园2月拿地，11月实景示范区开放，用了9个月的时间亮相，12月初即实现首期开盘，可以说是最长的亮相周期最短的蓄客周期。

为什么花费这么长的时间？一言以蔽之，就是北京润园在“磨”产品。

之所以说“磨”，是因为真的没放过既往别墅的痛点。客研是首当其冲的。现在北京楼市，很多开发商的客研都是外包给第三方做，拿回来的数据看看了事，佐证一下各种决策的正确。但是，北京润园拒绝这么做，即便是费时间、费精力，也要自己做客研，自己做客户深访。

在北京润园，客研贯穿整个操盘始终，不是产策确定项目入市就完事。到现在为止，客户深访仍在继续。而且，客研深访工作不是一个部门的事儿，而几乎是各条业务线都要有人参与，为的就是拿到第一手的信息反馈，在各个环节上都形成体感。连深访的问题，都是各团队逐一推敲出来的，没有一个问题白问。

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