广西
当下楼市的认知误区，道出了行业核心真相：并非楼市彻底失去生机，而是多数人看待楼市的底层逻辑从一开始就错了。
一、核心观点
市面上广为流传的“房子太多、人口减少、大家没钱”三大论调，不过是停留在总量层面的正确废话。如今的楼市早已迈入深度结构性分化阶段：劣质房源严重过剩，优质好房极度稀缺；人口总量虽呈下滑趋势，但优质城市的人口流入与改善型购房需求持续攀升；普通民众的消费力看似不足，实则市场购买力正不断向核心房产资产集中。
二、三大楼市谎言的深度拆解
1. “房子太多”≠有效供给充足
全国住房存量规模庞大，但符合现代居住品质标准的优质房源占比微乎其微。大批无电梯、缺物业、居住体验差的老破小房源，属于低效存量资产，终将被市场逐步淘汰，真正支撑楼市的核心需求，是全民性的改善置换需求。
2. “人口减少”≠购房需求消失
人口总量下降并未抵消购房需求，反而随着独居、分家、养老等小家庭模式普及，家庭户数持续增加，购房刚需基数并未缩减。一线城市二手房交易中，换房群体占比超70%，核心城市群人口持续净流入，楼市需求早已从“有房住”转向“住好房”的升级换代。
3. “大家没钱”≠市场缺乏购买力
国内居民存款总量依旧庞大，所谓“没钱买房”，本质是民众对楼市预期悲观、不愿轻易加杠杆，并非真正缺乏资金。当前市场购买力并未消失，只是精准流向核心城市、大户型改善房及优质豪宅，彻底抛弃了劣质房产。
三、文章最具价值的核心结论
读懂楼市的关键，是摒弃笼统的总量思维，树立精准的结构性思维：
- 不纠结全国房价的泛化走势，只聚焦自身关注的城市、板块与小区品质；
- 放弃楼市普涨的幻想，只选择抗折旧、流通性强、契合改善需求的优质房产；
- 拒绝用情绪替代理性分析，当多数人达成一致认知时，市场机会早已悄然流逝。
四、理性客观补充
偏向乐观，我们也需正视楼市现实：居民杠杆压力、收入预期不稳、非核心城市房源去化困难、老旧房产持续贬值等问题，仍是制约楼市全面回暖的关键。未来楼市只会实现局部企稳，优质资产迎来回暖，绝无可能回归过往普涨的时代。
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