马场土拍牌桌众生相

鏖战9个多小时，竞价超240轮，2月25日，广州天河区马场地块经过激烈竞拍后，最终以高达236亿元的总价成交，由越秀集团成功竞得，折合楼面价约8.5万元/平方米。

这场面，广州土拍市场确实久违了，业内人士认为马场地块火热的交易和理想的成交价格，有望为即将到来的“三月小阳春”增加信心。而在这9个多小时的鏖战中，土拍“牌桌上”的8家企业也展现出各种不同的面貌。

竞价现场的硝烟

先看看牌桌上都有谁？688号保利、828号越秀、888号珠实、88号招商、806号华润、198号广州城投、510号广州地铁、767号广州建筑。这也是近年来土拍市场参与房企最多的一次。

第一个出手的是510号广州地铁，作为近年在房地产领域跑出来的黑马，近几年来，广州地铁成功合作打造了如耀胜新世界广场、琶洲南TOD，独立打造了江玥上城、珑璟台、珑岄上城、珑曜上城等多个项目。

806号华润紧随其后，828号越秀也不甘示弱。一分钟多的时间，就迎来了8轮报价。到了上午十点半，报价已经来到38轮，总价冲破193亿元。

你一手我一手，“马场大战”愈发激烈。从上午10点开始至11点，共有59轮报价，当时报价已高达198亿元，成为今年迄今为止总价最高的地块。

下午两点多，马场地块土拍出价突破了214亿元，折合住宅楼面价约75746元/平方米，楼面单价已超过琶洲越秀华樾（75670元/㎡），加冕广州史上最高楼面单价。

如果只看“牌面”，688号保利似乎最有底气：2025年拿下的南方面粉厂地块（即保利玥玺湾项目）就在不远处，当年开盘当天就创下106亿元的销售额。手握同板块的操盘经验和定价权，保利的算盘打得很响，若马场再入囊，整个珠江新城东区的话语权，就紧紧攥在手里了。

开拍前，保利方面就曾回应南方+记者，“有实力共谋发展，会积极参与此次土拍”。

806号华润的心思或许藏得更深一些。从深圳湾到白鹅潭，华润擅长的是“商业+住宅”的连片开发，而且一做就是片区的主导者。而在马场地块的出让条件里藏着这样一条硬指标：须建设计容建筑面积不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店以及同品牌酒店式公寓，总投资不低于60亿元，建成运营后6年内，销售贡献累计不低于300亿元。

看起来，这简直就是给华润量身定制的“剧本”。万象城需要一个高端的舞台，马场地块恰好也需要一个懂商业的操盘手。但是目前华润在广州番禺万博、荔湾白鹅潭都在大力布局，还有多少余钱留给马场呢？

828号越秀却是另一种心态。作为马场地块的“做地主体”，越秀是这块土地使用权人广州赛马场运营管理有限公司的间接第一大股东。从前期收储到支付补偿款，从一级整理到二级开发，越秀付出的不只是资金，更是时间。按照过往惯例，做地主体往往能稳稳摘地，但这一次，牌桌上没有一个对手愿意“成人之美”。

一位接近越秀的人士在开拍前夜告诉南方+记者，“这局不好打。”

同样是广州国企的888号珠实，虽然出手了很多次，但是在回应记者采访时也表示，此次参与是主动投身高能级项目开发竞争，以国企硬核担当助力土拍市场活力攀升，为房地产市场提质增效贡献重要力量。已经把自己定位为积极“参与者”。

更值得一提的是，88号招商交了保证金，拿到入场券，却一开始就放弃了出价，全程“冷眼旁观”没有出价。

其余如广州建筑、广州城投中虽然有多次出价，但是到了下午，多数房企逐步退出，甚至一度被看好的华润也偃旗息鼓，牌桌上就仅剩下越秀和保利针锋相对，你一手我一手，继续纠缠。

两家竞价的风格有很大差异：越秀表现出志在必得，只要保利一出价，越秀立马跟进；而保利则表现出很谨慎，多次竞价都等到倒计时开始才出价，让人血压一路飙升。

当然，最终结果如大家所知，越秀如愿以偿地拿到了马场地块。

缺席者与在场者

如果说8家房企登台唱戏是明线，那么缺席者则构成了另一条暗线。

万科没来。这家曾经的行业标杆企业，正经历漫长的“瘦身”。

碧桂园也没来，它正忙着债务重组。

中海没来，龙湖也没来，它们是如今市场中的稳健者，虽然都曾在广州开发史上留下名字，但如今的经营策略已经发生变化。比如龙湖，近年来，其更看重财务安全，拿地也更看重质量和性价比，这样的高价地显然不在其计划之内。

这背后也显示了房地产行业发展格局正迎来巨变。中指研究院、克而瑞深度咨询·普睿数智研究中心、亿翰智库三大机构分别发布销售额排行榜榜单，2025年，保利发展蝉联销冠，与中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国组成TOP5，而万科已经跌出了“前五”。

而在前十名的榜单排名中，下跌最明显的也是万科，从2024年的第4名下跌到如今的第6名；华发股份则跌出了前十名，销售额未突破千亿元，以785.6亿元的销售额位列第11位，与第十名的滨江集团1017.6亿元销售额尚有差距。

从民营房企表现来看，滨江集团以1017.6亿元销售额挤入“前十”，也是前十中唯一的民营房企，但与2024年第9名的名次相比，下降了1位。

236亿的赌注

186.44亿元，是这场游戏的入场券，而最终总价已高达236亿元，溢价率约27%。而这只是拿地成本，后面还有对配套的要求，这个价格放在广州土拍史上也是少有的。

那么，这个算盘该怎么打？

先看看账面数字：地块出让宗地面积174007.24平方米，计容建面566962平方米，起拍楼面价32883元/平方米，最终折合楼面价约8.5万元/平方米，这些还没扣除配建和自持。

根据出让公告，地块包含住宅用地、商业用地、中小学用地、交通设施用地和服务设施用地，是一个全能的“六边形战士”。商业部分要自持，酒店要自营，还有9.14万平方米要建成后由石牌村集体按成本价回购。扣掉这些，可售住宅的面积大约在22万平方米。

再看看周边项目，保利玥玺湾卖到17万元/平方米的均价，最高突破了30万元/平方米。马场地块西侧紧邻珠江公园，位于珠江新城东区，理论上地段更好，可以卖得更贵。但问题是，那个价格是去年的故事，2026年的高端购买力还有多少？而周围的二手豪宅会不会因为新盘的入市而降价“抢客”？这些疑问可能在每家房企的测算模型里都有不同的答案。

“规划图”变成“实景图”

站在黄埔大道往南看，这块地现在还是一大片围蔽的空地。在寸土寸金的珠江新城，这确实可以说是最后一块可以连片开发的完整用地。

它的前世是广州人心中的特殊符号——赛马场，虽然记忆已经远去，但关于“马场地块要建什么”的传说一直流传了许多年：SKP来过，太古里来过，最后都没有下文。直到这一次，地块正式挂牌，传说才终于变成规划：打造超10公顷世界级城央公园，构建“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化的高端商业体系。

如今，把规划变成现实的建设者已经诞生。越秀集团方面表示，摘地后将紧密结合广州“十五五”规划，以空间重构赋能城市能级跃升，创造未来城市功能新生态，进一步提升珠江新城对创新人才和高端人群的吸引力。

这场广州土拍的“开年大戏”，竞拍时长及竞价轮数双双刷新历史，热度远超预期。此次拍卖不仅是广州楼市春节后的“开门红”，相信也将对后续市场走势产生重要影响。

市场需要信心，土地需要买家，城市需要新的故事。马场土拍用真金白银为2026年广州楼市故事写下了开篇。

南方+记者 周中雨

【作者】 周中雨

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端