新黄浦转弯 从最小保租房REIT到12亿持有型不动产ABS

观点网 新春的鞭炮声还没完全散去，保租房REITs市场就迫不及待地发出了"开工利是"。

2月24日晚间，上海老牌房企新黄浦发布公告透露，其近12亿持有型不动产ABS成功发行。

据了解，这份开年大礼包以上海梅陇租赁住房项目为底层资产，由太平洋资管为管理人，于2月13日正式设立，规模达到11.94亿元。

对新黄浦而言，这笔钱落袋为安，不仅盘活了一笔沉淀多年的存量资产，也为多层次REITs市场的构建添加了重要的拼图。

但故事的另一面，藏着一个有趣的转折。

两年前，新黄浦原计划用同一块资产，申报公募REITs。当时的公告明确，目标发行金额不低于8亿元，市场甚至给它贴上了“最小保租房REIT”的标签。

然而，申报迟迟未能推进，计划原地踏步。如今，这家老牌房企掉头转向持有型不动产ABS。

从公募到私募，从REITs转向ABS，新黄浦的这步棋，究竟意在何处？

12亿ABS

新年伊始，新黄浦便为资本市场端上了一道金融“开胃菜”。

2月24日晚间，新黄浦发布公告称，太保资产-新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划于2月13日正式设立。

据了解，上述ABS的规模为11.942亿元，由新黄浦担任原始权益人，太平洋资产管理有限责任公司为计划管理人，以上海闵行区梅陇镇的租赁住房为底层资产。

2月24日，相关交割义务履约完毕，太平洋资管已作为新股东记载于项目公司股东名册。

这是继建信长租ABS之后，上交所发行的第二单保租房持有型不动产ABS。

持有型不动产ABS是什么？不妨来对比一下传统ABS与这一创新金融工具的区别。

商业客查阅发现，传统ABS产品的核心是债权，依靠优先级/劣后级的分层设计和主体信用担保来保障本息回收。投资者的收益主要看原始权益人信用好不好，底层资产的现金流只是还款来源之一，本质上是一种“有担保的债务融资”。

而新黄浦此次发行的持有型不动产ABS，则彻底摒弃了这套“债权配方”，转而强调“资产信用”和“权益属性”。

这意味着什么？

一方面，对投资者而言，还本付息的唯一来源，不再是新黄浦的信用，而是直接与上海梅陇镇保租房项目的出租率、租金水平挂钩，本质上是对底层资产的一次直接权益投资。

另一方面，这类金融产品追求的不是固定利息，而是基于资产运营表现的持续、稳定分红。

对比同样是“权益属性”的公募REITs，持有型不动产ABS则主要面向合格机构投资者，更加强调资产孵化与灵活融资，因此，也被称作机构间REITs、私募REITs。

打个比方来说，如果说传统ABS是解决温饱的“快餐”，那么公募REITs则更像是标准化、公开上市的“名菜”，至于机构间REITs，则是券商、保险等机构玩家专属的“私房菜”。

市场普遍认为，作为Pre-REITs与公募REITs之间的过渡产品，持有型不动产ABS填补了市场空白，为尚未达到公募REITs发行门槛的优质不动产资产提供了标准化、权益化的融资渠道‌。

根据戴德梁行此前发布的报告，2025年，机构间REITs的快速崛起，截至年末，机构间REITs（持有型不动产ABS）累计发行规模达475亿元，产品数量增至22只。其中2025年新增发行16单，较2024年的5单实现逾两倍增长，增速领跑整个REITs细分市场。

仅从保租房市场来看，建信长租ABS为市场首单保租房持有型不动产ABS，于2024年7月2日，首期规模11.7亿元，去年9月30日，上述ABS完成扩募。

而今，伴随着新黄浦的入局，保租房持有型不动产ABS，形成了“首发+扩募”并进的态势，这不仅是为企业自身解了存量资产之渴，更是为整个多层次资产证券化市场的完善，添上了一块重要的拼图。

改道

可以说，新黄浦是深谙金融棋局的操盘手，短短两年时间，这家企业两次调整同一道“食材”的烹饪方式，最终端出了一道让17家机构争相品尝的“私房菜”。

先来看看“食材”的情况。

资料显示，上海梅陇租赁住房项目位于闵行区梅陇镇曙丰路100弄，紧邻镇政府大楼，用地面积2.26万平方米，产权总建面约7.7万平方米，是由6栋23-24层高层住宅楼组成的封闭式小区，共包含1315套保租房源、568个车位以及沿街商业。

上述项目于2023年初入市供应，提供Studio、一室一厅、二室一厅等户型，面积在37到64平方米不等，价格区间在3612元至6626元/月。

截至2025年三季度末，上述项目的出租面积为7.02万平方米，出租率98.17%，租金收入4996.53万元。

单看这份成绩单，上海梅陇租赁住房项目算得上是行业里的“优等生”。

查阅过往公告发现，早在2024年2月，新黄浦就曾公告表示，将以上海梅陇租赁住房项目作为底层资产，开展公募REITs工作。

不过，由于仅有一个项目入池，当时公司计划发行金额为不低于8亿元，相比同行动辄几十亿的体量，这一体量可谓是小巧玲珑。也因此，市场戏称其为“最小保租房REIT”。

不过，公告之后，新黄浦迟迟没有迈出申报的步伐。直到2025年4月，剧情反转，公司宣布改道，将同一项目以“持有型不动产ABS”的形式推向市场。

从公募REITs改道持有型不动产ABS，新黄浦在谋划什么？

有业内人士提到，公募REITs的审批流程复杂，结果不确定，而通过“机构间REITs”，新黄浦能够快速盘活了沉淀资产。

但更重要的是，国家发改委对公募REITs有明确要求，首次发行的租赁住房项目评估值原则上不低于8亿元，新黄浦确实达标了，但只是压线。

而机构间REITs则适度放宽了这个门槛，让更多规模偏小但质地优良的存量资产，能够通过标准化包装登陆资本市场。

此外，持有型不动产ABS同样可以被视为一个“预备队”，未来，待资产进一步孵化，待市场更加成熟，这个ABS产品可以作为优质资产包，进入公募REITs平台。

从最终的发行结果来看，新黄浦的确下了一步妙棋，此单ABS的期限预计到2089年，实现多倍超募发行，吸引了保险资金、银行理财、券商自营、信托公司等17家多元化市场投资者参与。

或许，对新黄浦而言，从公募REITs改道持有型不动产ABS，并非退而求其次，而是一步“进可攻、退可守”的策略。

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