上海房地产新政，对房价影响

房地产新政从昨天下午就在传，今天下午果然出台了。（插一句，感觉房地产政策是管得最不严的，市场yy那么多政策，就房地产政策落地概率最大）

上一次重磅政策还是在2024年9月，时隔一年半终于再次出台硬核一点的政策了。我用人话简单概括下今天出台的上海房地产政策，就三类：

1.限购调整：社保或个税3改1，非沪籍社保或个税满3年，外环内可增购1套，居住证满5年的非沪籍人士，上海全市范围可购1套；

2.公积金调整：公积金首套贷款，最高额度160万提高到240万。二套住房公积金认房不认贷，多子女家庭购买第二套住房再上浮20%；

3.房产税调整：本地家庭子女成年名下唯一一套免房产税。未成年共有房产不计入审查范围。

怎么说呢，我之前一直把房地产政策分为两类：第一类是降低购房门槛，比如放开限购、降低首付比例等；第二类是降低购房成本，比如降低贷款利率等。

而我之前也非常明确地指出了，降低购房门槛的政策现在是没用的，降低购房成本的政策才有用。道理很简单，大家现在缺的是购房资格吗？缺的是购房的钱！

今天出台的三类政策，第一类是降低购房门槛的，在我的观念中作用不大。第二和第三类是降低购房成本的，实话实说，作用肯定是有的，但是有多大呢？

直接给出我的结论：短期内有促进效果，成交量会上涨两三个月，甚至有突破3万套/月的可能，房价也会持续企稳左右的时间；长期来看，这次政策很难让上海房价发生根本性转变，企稳回升暂时办不到。

我给大家讲两个原因：

第一就是从历史经验来看，上海2024年也出过重磅政策（著名的5/27和9/29），但是效果也就是短期的，然后价格就再次下滑了。

大家都知道上海房价从2023年上半年开始下降，直到2024年出政策才企稳一段时间。但是政策的有效期，其实不长。

比如2024年5月27日新政后，房价也就短暂维稳2个月，随后继续下跌。2024年9月29日新政后，这次房价维稳时间长一些，但也就仅仅半年，随后在2025年下半年迎来迅速下跌。

这次新政，按照过往经验，短期房价应该是能稳住的。每次出政策后，房东心态都会稳一波，议价空间都会下滑。但是长期来看，房价能否稳住，绝不是这次政策能决定的。

第二是这次政策并非能够扭转局势的大政策。

啥叫扭转局势的大政策呢？

简单来说，大幅降低购房成本的政策，才是大政策，比如大幅降低房贷利率，甚至几个月前传得沸沸扬扬的贴息。

房价现在的问题是什么？

现在问题主要是两个，第一是房价目前还是有泡沫的，租金回报率太低了，北京上海只有1.8%。根据国际经验，一个国家的一线城市租金回报率至少要比10年期国债利率高，最好比贷款利率高。按照这个标准，我们一线城市租金回报率要达到3%才行。但是考虑到现在没有房地产税（不过有房地产税的预期），我觉得也要有2.5%左右才行。

第二个问题，经济下行，房租也在降。房租如果企稳，跟西方发达国家差不多，那么租金回报率2.5%合适。房租上涨，那么租金回报率可以比这个数低（这也是为什么过去我们租金回报率也比较低，但是房价没有下跌的原因）；相应的，房租下跌，租金回报率要比这个数更高才行。

在知识星球我就聊到过这个问题，本质上现在房子已经从成长股变成蓝筹股了，估值体系已经变了。用过去的市盈率来硬套现在，就只能迎接戴维斯双杀。

这里再次提一下昨天写的文章，为什么香港是全国唯一一个房价能够企稳回升的城市。是因为香港出了很多政策吗？其实并不是。政策是短期的，是否有泡沫才是长期的。一个商品的价格如果超出了本身的价值，回归也是不可避免的事。

对于这次新政后考虑是否买房或者卖房的朋友，可以思考以下两个问题：

第一是可以算算目标住房的租金回报率，如果是老破小那得有3%，如果是次新那至少要有2%。现在部分房子看上去房价确实没有多少下跌空间了，租金回报率是有这个水平的。

第二就是对未来趋势的判断，如果觉得未来5年租金没有上涨的可能，甚至还要继续跌，那么只要是市场价有人愿意买就可以卖掉。如果觉得房租企稳了，5年后的租金肯定比现在高，而且租金回报率也算过了，至少是接近我上面说的数字，那也可以选择上车。

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