236亿+！马场地块成为广州地价新王！越秀笑到最后

刚刚，注定载入广州土拍历史的一战，终于落下帷幕。

今天上午10点，天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（马场1期地块）正式出让。

经过9小时鏖战、243轮竞价，最终，越秀杀出重围，以总价236亿元拿下这块珠江新城的“最后拼图”，扣除配建后的可售住宅楼面价高达84753元/㎡，溢价率26%。

这样的价格，也刷新了广州土拍历史的多项纪录，单价超越琶洲西区地块（76570元/㎡），成为广州楼面价TOP1；总价位于广州第2，仅次于番禺亚运城地块的255亿元。

说实话，虽然这块地挂牌那天我们就知道会火，但今天的竞拍激烈程度，还是超出了很多人的预期。

PART.01

上午8点半的挂牌时间刚到，广州地铁和华润就迅速报价，此后，越秀、广州建筑、广州城投、珠实以及保利也纷纷出手。

到了10点的限时竞价时间，系统就开始疯狂跳动，仅10分钟时间，已经竞价了21轮，总价突破190亿元。

其中，广州地铁、广州建筑、广州城投、珠实这几家本土国企，虽然平时在土拍市场上不算最高调，但遇到这种级别的核心地块，都表现得异常积极，毕竟，能在珠江新城留下名字的机会，真的不多了。

当然，开拍前呼声就很高的越秀和保利也没闲着。

越秀作为马场运营方的间接大股东，前期做地投入了大量精力，这次自然是志在必得。

保利去年在南方面粉厂地块（保利玥玺湾）尝到了甜头，再加上还手握冼村项目，如果这次再下一城，那么其在广州高端市场的地位短时间内无人可撼动。

由于围观人数过多，竞价系统还数次崩溃……

到了11点11分，地块总价正式突破了200亿元，此时已经竞价了66轮。

下午两点见证历史，地块总价超过214亿元，楼面价成功超过琶洲西区地块，马场地块正式成为广州楼面价TOP1！

此后，战况逐渐演变成保利和越秀的“二人转”，双方互不相让，最终在243轮举牌之后，槌音落定，越秀笑到最后。

这个场面，在近两年的广州土拍市场，真的久违了。

PART.02

冷静下来之后，我们还是要问一句：这块地到底好在哪，能让这么多头部房企杀红眼？

先看基本面。

地块总用地面积19.45万㎡，计容建面56.7万㎡，位于黄埔大道以南、马场路以东，也就是珠江新城、金融城、琶洲“黄金三角”的几何中心。

在广州，短时间很难再出现第二块这样的地。

但光有地段还不够，真正让房企心动的，是这宗地的顶级配套。（地块详细规划可回顾：）

按照出让公告，竞得人需要在AT111321地块引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内，销售贡献累计不低于300亿，还要在AT111323地块建设一家计容建面不低于4.5万㎡的国际知名五星级酒店。

这个“高端时尚百货”会是谁？虽然官方文件没有明说，但业内普遍都在猜：会不会是SKP？

毕竟北京SKP、西安SKP、成都SKP……每一座SKP落地的地方，都是城市最核心的商圈。

而广州作为一线城市，一直是“重奢四大金刚”里唯一没有SKP的那个，如果这次真的能把SKP引进来，那这块地的想象空间就完全不一样了。

当然，最终来的是不是SKP，还要看后续的招商结果，但可以确定的是，能同时满足“高端时尚百货”和“国际五星级酒店”这两个条件的运营商，全国掰着手指头都数得过来。

无论最后是谁，珠江新城东区的商业能级，都会被拉升一大截。

更重要的是，商业和住宅是“捆绑”的。

拿下这块地，意味着你既要做豪宅开发商，也要做商业运营商，这个门槛，直接把大部分民企挡在了门外，最后能进场的，清一色是资金实力雄厚、且有商业运营经验的央国企。

从这个角度看，今天这场竞拍，其实也是一次“优等生选拔赛”。

PART.03

说完地块本身，我更想聊聊这场土拍对今年广州楼市的意义。

今天是大年初九，放在往年，这个时候大家往往还沉浸在年味中，市场尚未完全热起来，但今年不一样，开年第一场重量级土拍，直接引爆了市场情绪。

为什么官方要在这个节点推这块地？

我想，这大概是一次“势大力沉”的预期管理。

回顾2025年，广州涉宅用地成交额约506.6亿元，同比下降超3成，虽然年底市场有所回暖，但开发商拿地的信心，还没有完全回来。

这时候，需要一针强心剂，而马场地块就是这针强心剂。

186亿的起拍价，已经相当于2025年全市宅地成交总额的37%，如果它顺利拍出、甚至拍出高溢价，就等于向市场传递一个信号：广州核心地段的资产，依然是各路资金争抢的对象。

今天的成交结果，证明了这一点。

更重要的是，这块地会直接带动周边市场的价值重估。

你看去年保利拿下的南方面粉厂地块（保利玥玺湾），开盘当天卖了106亿，不就直接把泛珠江新城板块的市场热度给拉起来了吗？

这就是“龙头效应”，一个现象级项目的出现，可以盘活整个区域的价格体系和置换链条。

马场地块的体量比南方面粉厂更大，配套更齐全，还有重量级商业的预期加持。

可以预见，未来两三年，珠江新城东区会迎来一波真正的价值重估。

另外，别看这卖的是高价地，以后建的是豪宅，其实马场地块的挂牌出让也会影响到刚需市场。

官方现在做的，就是“控总量、优供给”，把最好的地拿出来，吸引最好的开发商，做出最好的产品。

然后，用这些顶豪的热销，带动改善需求的入场，再通过置换链条，把热度传导到刚需市场，这是一个自上而下的激活路径。

马场地块今天迈出的这一步，是这条路的第一公里。

接下来，就看开发商能不能把产品做好，把商业运营好，把SKP真正引进来，如果都能兑现，那珠江新城东区的这一仗，才算真正打赢。

你觉得开发商会把马场地块打造成什么样的产品呢？欢迎评论区留言讨论~