郑州这些地段，价格被打回十年前！

提到郑州的远郊板块，大家的第一反应是什么？
降价、站岗、有价无市。
但这轮调整中，大家更多关注的是新房市场的惨烈，绿博从一万五六跌到九千多，南龙湖从一万出头跌到六千出头，洞林湖从一万出头跌到六千七。开发商割肉跑量，特价房一波接一波，似乎泡沫正在被挤干。
新房如此，二手小区呢？
那些曾经在远郊上车的业主们，如果现在想卖房，面临的是什么局面？远郊二手房的价格，到底跌到位了没有？
我选取了洞林湖的郑州碧桂园一期芷兰湾、绿博的亚新美好香颂、南龙湖的龙湖锦艺城一期三个代表性小区，用2024年和2025年的真实成交数据，拆解远郊二手房的真实处境。

给大家送波福利，郑州买二手房必备的《郑州200+个二手房小区解析》里面包含200+个小区的建成年代，物业费，面积段，梯户比以及优劣势、价格等等，非常全面！能够给你买房做一个参考！

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先看洞林湖。
郑州碧桂园一期芷兰湾，2024年成交35套，成交均价5236元/㎡；2025年成交10套，成交均价4773元/㎡。

一年时间，价格从5236元降到4773元，跌幅9%。
表面上，跌幅并不算惊心动魄，但真正值得警惕的是成交量的断崖式萎缩，从35套骤降至10套，缩水超过70%。
2024年的35套对于一个远郊二手房小区，已经算得上相对活跃。
然而到了2025年，价格继续下探至4773元，比洞林湖当前新房均价6702元便宜了近2000元，便宜了30%，成交量却反而崩了。
这说明一个问题：5000元以下的洞林湖，并没有激发更大的购买力。
4773元/㎡是什么水平？这个小区2015年首开时，高层均价在6000元左右。现在的二手房成交价，已经比开盘价低了一截。
更可怕的是流动性。10套的年成交量，意味着一个月卖不出1套。如果你是这里的业主，现在想卖房，面对的不仅是价格亏损，还有遥遥无期的挂牌周期。

2

再看绿博。
亚新美好香颂，2024年成交13套，成交均价7580元/㎡；2025年成交10套，成交均价6775元/㎡。

一年跌了805元，跌幅11%。成交量从13套降到10套，小幅萎缩。
这个小区在绿博属于偏改善定位，2017年开盘时小高层均价13500+，洋房更高。如今6775元的二手均价，相当于开盘价的五折左右。
对比绿博当前新房均价9800元，二手房比新房便宜3025元，差价超过30%。说明一件事：绿博的二手房市场基本丧失定价权。
不是业主想卖这个价，是这个价才能勉强卖掉。
2025年成交10套，比2024年还少3套。价格跌了，量却没有起来。这说明6775元这个位置，依然没有打动足够多的抄底买家。绿博二手房的寻底之路，可能还在半山腰。

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最后看南龙湖。
龙湖锦艺城一期，2024年成交7套，成交均价7231元/㎡；2025年成交9套，成交均价5979元/㎡。

一年跌了1252元，跌幅17%。 这是三个小区中年度跌幅最大的，也是唯一一个成交量小幅回暖的。
成交量从7套增至9套，虽然增量有限，但至少说明了：以价换量，正在艰难启动。
但9套的年成交量，依然处于冰点水平。
南龙湖是郑州远郊板块里居住成熟度比较高的一个，地铁通了，商业有了，人口密度也不低。按理说，这里的二手房应该是有支撑的。
但数据告诉我们，南龙湖同样在跌。
原因很简单，新房开发商可以为了现金流不计成本地降价，而二手房业主，大多数还在“不舍得割肉”和“实在扛不住”之间反复拉扯。

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把三个小区2024-2025年的变化并列来看：
碧桂园芷兰湾：价格跌9%，成交量跌71%。跌价最缓，但流动性崩得最快。
亚新美好香颂：价格跌11%，成交量跌15%。阴跌持续，量价齐缩。
龙湖锦艺城一期：价格跌17%，成交量增29%。以价换量初现，但基数极低。
三种状态背后，是一个共性：远郊二手房的流动性，正在普遍枯竭。
与此同时，新房市场虽然也在降价，但开发商凭借渠道分销、特价房、首付分期等手段，依然能维持一定流速。
二手房正在被新房挤出市场。
逻辑并不复杂，当开发商把新房价格杀到成本线附近，二手房不仅没有品牌背书、没有产品迭代，还要承担更高的交易成本，比如中介费、税费以及谈判摩擦，凭什么吸引买家？
唯一的筹码只有价格。
回到文章开头的问题：远郊盘还有泡沫吗？
如果“泡沫”指的是价格虚高，那么远郊二手房的绝对价格泡沫已经基本挤干。
4773元的洞林湖、6775元的绿博、5979元的南龙湖，放在全国同能级城市的远郊板块，都不算贵。对比自身历史高点，跌幅普遍在50%-60%，调整幅度足够深。
但泡沫还有一个维度：流动性泡沫。
真正的健康市场，需要有持续、稳定的成交来验证价格的有效性。2025年三个小区合计30套的年成交量，放在任何一个百万人口城市，都属于流动性枯竭。
没有成交量的价格，是悬空的价格。
目前远郊二手房的状态是：愿意割肉的业主，已经割到了肉疼；愿意进场的买家，还在等更低。双方都在熬，看谁先眨眼。
这种僵局，需要外力打破，可能是政策持续托底带来的预期修复，可能是新房价格企稳后的比价效应，也可能是租金回报率慢慢爬到3%以上。
但在那一刻到来之前，远郊二手房依然处在有价无市的脆弱平衡中。