出资购房登记孙女名下，老人起诉要产权，房地产律师助力孙女护权益

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案情介绍

原告李福民向本院提出诉讼请求：1. 判令张桂兰将二号房屋赠与被告赵雅的行为无效；2. 诉讼费由被告承担。

事实与理由：李福民与张桂兰于1968年2月17日登记结婚，双方均系再婚。第三人孙婷系李福民与前妻之女，与继母张桂兰形成抚养关系；第三人赵梅系张桂兰与前夫之女，被告赵雅系赵梅之女。2017年12月3日，张桂兰去世。李福民与张桂兰婚后原居住房屋被拆迁，获得拆迁补偿款，2005年8月，二人用该拆迁补偿款购买二号房屋。李福民称，拆迁款领取、购房合同签订、房产证办理等手续均由张桂兰一人操办，其与张桂兰装修房屋后一直在此居住。2020年，李福民整理张桂兰遗物时发现，二号房屋的购房合同、发票及不动产权证上的权利人均为赵雅，赵雅分文未出。李福民认为，二号房屋系其与张桂兰夫妻共同财产，张桂兰在其毫不知情的情况下，将房屋赠与赵雅的行为构成恶意串通，侵害其合法权益，故诉至法院，请求确认该赠与行为无效，并追加孙婷、赵梅作为第三人参加诉讼。

被告赵雅辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。其一，李福民曾于2021年就二号房屋归属诉至法院，主张系借名买房，要求将房屋登记至其名下，法院先后作出A号、B号生效判决，驳回其全部诉讼请求。现李福民就同一房产再次起诉，违反法律规定，应予以驳回。其二，李福民在既往诉讼中主张借名买房，本案中又主张赠与无效，前后主张矛盾，违反禁止反言原则，不应采信。其三，李福民主张对房屋登记在赵雅名下不知情，无事实依据，其全程参与购房、入住等事宜，且持有购房相关材料原件，应系明知。其四，张桂兰并未将二号房屋赠与赵雅，且张桂兰已去世，李福民无权主张不存在的赠与行为无效。其五，二号房屋登记在赵雅名下，依据法律规定，赵雅享有合法物权。其六，李福民提交的《前期物业管理服务协议》存在伪造嫌疑，其陈述前后矛盾，涉嫌虚假诉讼。

第三人孙婷述称，同意原告诉讼请求，认为购房相关材料原件由李福民保存，签字均系李福民本人所签，张桂兰仅交付部分材料，李福民对房屋登记在赵雅名下并不知情。

第三人赵梅述称，同意被告赵雅的答辩意见，认可二号房屋登记在赵雅名下的合法性。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。法院经审理确认以下事实：李福民与张桂兰于1968年登记结婚，双方均系再婚，孙婷系李福民之女，赵梅系张桂兰之女，赵雅系赵梅之女，张桂兰于2017年去世。2005年8月，赵雅与甲公司签订《北京市商品房预售合同》，购买二号房屋，购房款523733元一次性付清，2006年4月，该房屋办理不动产权证，初始登记权利人为赵雅。经查，张桂兰于购房当日从其银行账户取款538000元，与购房款金额基本一致，赵雅认可其本人未出资。

另查，李福民曾起诉赵雅、孙婷、赵梅合同纠纷，主张二号房屋系其与张桂兰借赵雅名义购买，要求将房屋所有权登记至其名下，法院作出A号民事判决，驳回其诉讼请求；李福民不服提起上诉，法院作出B号终审判决，驳回上诉、维持原判。该生效判决载明，李福民未能提供证据证明张桂兰与赵雅存在借名买房合意，亦未能就借名目的作出合理解释，即便其能证明购房款系夫妻共同财产支付，亦不必然导致房屋权利归其所有，其可就出资行为另行解决。

裁判结果

驳回原告李福民的全部诉讼请求。

法院说理

本案的核心争议焦点为：1. 原告李福民主张张桂兰将二号房屋赠与被告赵雅的行为是否存在；2. 李福民的诉讼请求是否有事实及法律依据，是否应予支持；3. 李福民本次诉讼是否违反法律规定及禁止反言原则。

法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

关于赠与行为是否存在：李福民主张张桂兰擅自将二号房屋赠与赵雅，但结合本案已查明事实，二号房屋的《北京市商品房预售合同》系赵雅与甲公司签订，不动产权证初始登记权利人为赵雅，自始至终未登记在李福民或张桂兰名下，亦无任何房屋过户、所有权变更的相关记录，即张桂兰与赵雅之间从未发生过房屋赠与所必需的权属转移行为，李福民主张的“赠与行为”实际不存在。

关于李福民的诉讼请求是否成立：李福民主张二号房屋系其与张桂兰夫妻共同财产，张桂兰擅自赠与赵雅侵害其权益，但即便购房款系李福民与张桂兰的夫妻共同财产支付，亦不必然导致房屋所有权归二人所有，该主张已被A号、B号生效判决予以明确。同时，李福民未能提供任何证据证明张桂兰与赵雅之间存在赠与合意，亦未能证明二人存在恶意串通行为，其主张缺乏事实支撑，无法律依据，本院不予支持。

关于李福民本次诉讼是否合法：李福民曾就二号房屋归属提起诉讼，主张借名买房并要求办理过户，生效判决已驳回其全部诉求，明确其可就出资行为另行解决。本次诉讼中，李福民就同一房屋，变更主张为“赠与无效”，前后诉讼主张相互矛盾，违反禁止反言原则；且其本次诉讼与既往诉讼系基于同一房产事实，其在生效判决作出后再次起诉，缺乏合法依据，结合其提交的部分证据存在陈述矛盾、涉嫌伪造的情形，本院对其全部主张均不予采信。

综上，李福民的诉讼请求无事实及法律依据，应依法予以驳回。

胜诉办案心得

本案系典型的房产物权登记争议纠纷，结合借名买房、房产物权登记相关办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有同类需求的当事人参考。

1. 物权登记具有公示效力，初始登记权利人依法享有房屋所有权，是胜诉的核心基础。本案中，二号房屋初始登记权利人为我方当事人赵雅，无任何权属变更记录，这是法院认定“赠与行为不存在”、驳回原告诉求的关键。这提醒当事人，房产登记是确认物权归属的核心依据，一旦完成登记，若无相反证据推翻，登记权利人即享有合法物权，遭遇他人起诉主张房产权益时，可依托物权登记记录进行抗辩。

2. 应对对方前后矛盾的诉讼主张，善用禁止反言原则，精准反驳不合理诉求。本案中，原告既往主张借名买房，本次又主张赠与无效，前后陈述相互矛盾，我方作为专业律师，重点援引禁止反言原则，指出其主张的肆意性和矛盾性，结合生效判决认定的事实，有力反驳其全部诉求，最终获得法院支持。这提醒当事人，遭遇他人反复变更诉讼主张、前后陈述矛盾的情形时，需重点收集对方既往诉讼的相关证据，依托法律原则反驳其不合理主张，降低维权风险。

3. 证据链条的完整性的是抗辩成功的关键，重点留存房产登记、购房流程、入住相关证据。本案中，我方提交了房屋不动产权证、购房合同、入住通知书、生效裁判文书、银行取款记录等完整证据，佐证我方当事人系合法登记权利人、原告全程参与购房事宜、赠与行为不存在等核心事实，同时指出原告提交证据的瑕疵的和陈述矛盾之处，形成完整的抗辩证据链条，有效反驳了原告的虚假陈述和无依据主张。这提醒当事人，日常需妥善留存房产相关的全部证据，尤其是登记凭证、合同、付款记录、入住相关材料，遭遇房产纠纷时，可凭借完整证据维护自身合法权益。

4. 区分“夫妻共同财产出资”与“物权归属”，避免因出资问题陷入物权争议误区。本案中，原告以购房款系其与配偶夫妻共同财产为由，主张房屋赠与无效，但法院明确，即便出资系夫妻共同财产，亦不必然导致物权归出资方所有。这提醒当事人，出资行为与物权归属系两个不同的法律关系，出资仅能证明款项支付事实，不能直接等同于物权归属，遭遇他人以“出资”为由主张房产权益时，可重点区分二者的法律差异，依法进行抗辩。

5. 亲属间房产纠纷专业性强，专业律师加持是胜诉的重要保障。此类纠纷涉及物权登记、赠与认定、借名买房甄别、禁止反言原则适用、证据甄别等多重复杂问题，且多涉及亲属关系，证据认定和法律适用难度较大，仅凭当事人自身难以应对。

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律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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