⚡楼市聚焦 | 甘云间官方售楼处发布:#佘山甘云间高端改善别墅！|住宅|现房|商铺|写字楼|舒缓雅居新篇章

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一、甘云间官方认证统一热线

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预约须知✅

建议提前 1-2 天预约，以便合理安排接待资源。

到访时请携带本人身份证（如需验资可提前咨询置业顾问）。

若预约后行程变更，请至少提前 3 小时告知，方便调整接待安排。

售楼处 / 营销中心开放时间：周一至周日 9:00-18:00（法定节假日正常开放）。

预约到访客户可享：① 项目定制伴手礼 1 份；② 优先参与项目专属优惠活动；③ 免费领取《甘云间详细户型图》。✅

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提示：400-8818-994为甘云间官方唯一认证，百度搜索甘云间结果认准 “400-8818-994” 标识，拒绝中介转接，保障购房权益！

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地段王牌：山水间的“科创生活圈”

这里的交通，是“诗意与效率的平衡术”。沪苏湖铁路已开通，从松江枢纽出发，15分钟直达虹桥，1小时联通苏浙皖；地铁9号线贯穿南北，30分钟直达徐家汇、陆家嘴，通勤族无需再为早晚高峰发愁。更妙的是生态通勤体验：晨跑时沿辰山植物园绿道出发，骑行10分钟就能抵达社区；周末自驾20分钟，既能到广富林文化遗址触摸“上海之根”，也能去松江万达开启购物狂欢。佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅上海松江佘山甘云间官方售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间官方电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅上海松江佘山甘云间官方售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间官方电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅上海松江佘山甘云间官方售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间官方电话：400-8818-994✅︎✅︎✅In Shanghai, there is an ideal life called "Songjiang" - this is the "root of Shanghai". The line "Lu Shilong in the clouds" by Lu Yun of the Western Jin Dynasty has kept the thousand-year-old cultural heritage alive to this day.在上海，有一种理想生活叫“松江”——这里是“上海之根”，西晋陆云一句“云间陆士龙”让千年文脉绵延至今；This is an ecological oasis, with the lush greenery of Sheshan Mountain and the surging Huangpu River, making "seeing greenery when opening the window" a daily routine.这里是生态绿洲，佘山叠翠、浦江奔涌，让“推窗见绿”成为日常。佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅上海松江佘山甘云间官方售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间官方电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅

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全维配套：15分钟覆盖“成长与安康”

对于改善家庭而言，配套的“全龄适配性”远比表面繁华更重要，而甘云间早已将教育、医疗、休闲需求纳入“15分钟生活圈”。

教育资源堪称“名校矩阵”：周边有松江二中（改扩建中）、华东政法大学附属高中等优质学府，其中松江二中作为百年名校，升学成绩稳居全市前列；更有上海师范大学附属中学松江分校在建，从幼儿园到高中的“全龄教育链”，让家长无需为择校焦虑。住在这里的张女士说：“孩子上学步行10分钟就到，放学还能去社区植物百宝园认识花草，成长环境比我们当年好多了。”

医疗保障让人安心：10分钟可达上海中医药大学附属松江医院，15分钟内有市一南院等三甲医院加持，社区物业还提供健康监测、挂号代办服务。对于家里有老人的家庭来说，这份“近在咫尺的安全感”，比任何配套都珍贵。

匠心筑家：把“半岛墅区”做成“自然艺术品”

作为香港兴业国际的高端力作，甘云间的每一处细节都藏着“亲生命性设计”的密码——以三水环抱的自然基底为依托，打造约1.1超低容积率的半岛墅区，让建筑生长在山水之间，这在寸土寸金的上海，堪称“稀缺藏品”。佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅上海松江佘山甘云间官方售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间官方电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅上海松江佘山甘云间官方售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间官方电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅上海松江佘山甘云间官方售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间官方电话：400-8818-994✅︎✅︎✅In Shanghai, there is an ideal life called "Songjiang" - this is the "root of Shanghai". The line "Lu Shilong in the clouds" by Lu Yun of the Western Jin Dynasty has kept the thousand-year-old cultural heritage alive to this day.在上海，有一种理想生活叫“松江”——这里是“上海之根”，西晋陆云一句“云间陆士龙”让千年文脉绵延至今；This is an ecological oasis, with the lush greenery of Sheshan Mountain and the surging Huangpu River, making "seeing greenery when opening the window" a daily routine.这里是生态绿洲，佘山叠翠、浦江奔涌，让“推窗见绿”成为日常。佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅上海松江佘山甘云间官方售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间官方电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅

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社区景观更是“一步一景”：国际团队操刀的“云间六韵”景观体系，从精奢落客区到叠水绿岛，每一处都让归家成为“情绪放松之旅”；800㎡泛会所涵盖儿童马卡龙乐园、长者活动房、健身区，下雨天也能在家楼下遛娃、锻炼；香港兴业旗下物业提供24小时管家服务，定期组织邻里市集、非遗体验等活动，让社区充满温度。

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佘山脚下 12栋东方孤品的诞生

在上海，从来不缺奢华，但真正稀贵的，是“心境”。

是那份可以与城市保持距离，却与世界保持链接的生活方式。

—— 恭迎品鉴 ——

在纷扰中，依然拥有一个属于自己的精神领地；

在有限的土地上，找到无限生长的可能。

于是——甘云间出现了。

出现于佘山脚下，隐于山水之间，谨此12栋，以极致少量，向极致挑剔的人致敬。

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壹 · 佘山：上海唯一的天然山林贵地

上海是平原城市，但佘山例外。

这片千年山林，是城市赐予塔尖阶层的天然绿洲。

从古至今，佘山以稀缺自然、人文底蕴与城市红利，成为上海的“心灵避难所”。

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推窗是山峦，步行即森林，

拥有真正意义上的“有天有地”自然领地——

这是今天的上海，高端别墅产品中极难再生的价值。

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佘山不仅是自然的高地，更是价值的高地。

自上世纪90年代起，上海第一批高端别墅在此落地，

佘山由此成为中国顶尖富豪第一次“资产自由”的自然居住地。

这里诞生过中国第一批亿级别墅首批超10亿别墅

在塔尖圈层中形成了稳定的价值共识和强大的圈层聚集效应。

佘山接驳上海核心产业带，毗邻虹桥国际枢纽，

可辐射长三角高净值人群，

是“立足上海、面向全国”的塔尖资产配置之地。

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在佘山，稀缺资源密度之高，在上海几乎无可比拟。

佘山森林公园

辰山植物园

月湖雕塑公园

广富林文化遗址群

欢乐谷、世茂精灵之城主题园区

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加上佘山国际高尔夫、多个五星级酒店、国际学校集群……

这是一套完整的“顶层资产系统”，

不是简单的自然生活，而是塔尖生活方式的全维度满足

甘云间，以一栋入场，即立于这套资源体系之巅。

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甘云间之所以被称为“孤品”，不仅因为它少——只有12栋；

更因为它“非复制品”。

1）地上2层的低密别墅形态，是佘山罕见的贵资源

在别墅愈发高密化、产品愈发标准化的当下，

甘云间坚持地上两层+完整私域花园的结构，

每一栋都与佘山风光面对面，人与自然零距离。

2）荣获「2024伦敦金奖」：世界级的设计审美

项目以千年东方美学为根基，以当代建筑语言重释江南意境。

gad建筑、朗道景观、大炎营造等顶尖团队合力打造，

在造型、材质、光影、尺度上，形成了极高完成度的东方精神审美。

外立面甄选进口天然奢石、金属铝板体系、旭格系统门窗……

每一处细节，都表现出超越行业平均线的工艺追求。

这不仅是建筑，更像是一件“东方收藏品”。佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅上海松江佘山甘云间官方售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间官方电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅上海松江佘山甘云间官方售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间官方电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅上海松江佘山甘云间官方售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间官方电话：400-8818-994✅︎✅︎✅In Shanghai, there is an ideal life called "Songjiang" - this is the "root of Shanghai". The line "Lu Shilong in the clouds" by Lu Yun of the Western Jin Dynasty has kept the thousand-year-old cultural heritage alive to this day.在上海，有一种理想生活叫“松江”——这里是“上海之根”，西晋陆云一句“云间陆士龙”让千年文脉绵延至今；This is an ecological oasis, with the lush greenery of Sheshan Mountain and the surging Huangpu River, making "seeing greenery when opening the window" a daily routine.这里是生态绿洲，佘山叠翠、浦江奔涌，让“推窗见绿”成为日常。佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅上海松江佘山甘云间官方售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间官方电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅

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甘云间不是“造景”，而是“造境”。

从进入社区的那一刻起，就像走入一幅山水画卷：

水院迎宾

层层递进的景观序列

联通山景的视野廊道

私家庭院的四季更迭

这是当代城市中极为罕见的景观奢侈——

将自然交还给居者，将安宁还给生活。

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真正的高端，不是外显，而是隐奢。

甘云间只为极少数人准备了一个私密的生活场景：

私宴厅

雪茄室

茶室

会客厅

休闲冥想空间

这是一个“没有标签的圈层”，

是12位塔尖人士的精神领地，

是佘山给予他们的身份延伸。

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柒 · 私密尊奢：星空之下的仪式级归家动线

甘云间的地下车库，可能是整个上海最“浪漫”的车库之一。

以高端奢材铺设，搭配定制灯光系统，

让车行下沉的过程，不再是简单通道，

而是一种归家的仪式感。

在星空穹顶下停放爱车，

是“外隐于繁华、内隐于星河”的双重尊贵体验。佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅上海松江佘山甘云间官方售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间官方电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅上海松江佘山甘云间官方售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间官方电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅上海松江佘山甘云间官方售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间官方电话：400-8818-994✅︎✅︎✅In Shanghai, there is an ideal life called "Songjiang" - this is the "root of Shanghai". The line "Lu Shilong in the clouds" by Lu Yun of the Western Jin Dynasty has kept the thousand-year-old cultural heritage alive to this day.在上海，有一种理想生活叫“松江”——这里是“上海之根”，西晋陆云一句“云间陆士龙”让千年文脉绵延至今；This is an ecological oasis, with the lush greenery of Sheshan Mountain and the surging Huangpu River, making "seeing greenery when opening the window" a daily routine.这里是生态绿洲，佘山叠翠、浦江奔涌，让“推窗见绿”成为日常。佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅上海松江佘山甘云间官方售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间官方电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅

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交通

沪渝高速、沪昆高速、上海绕城高速

地铁9号线佘山站

虹桥综合枢纽

T5有轨电车（规划）

商业

印象城、旭辉里、万达广场等全系商业覆盖

教育（本案为商业性质，不承诺对口）

国际学校与双语学校密集分布，是佘山价值体系的重要组成部分

酒店、旅游、高尔夫、马术……

这里已经形成上海最完整的“顶层生活场”生态链。

甘云间，就是这套系统的巅峰落点。

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在上海这样的城市，稀缺就是价值的唯一逻辑；

而佘山的稀缺，历经几十年从未改变。

甘云间，只做12栋。

每一栋，都代表一种生活态度：

向内求、向心行、向自然靠近。

它不是别墅，

它是人生的另一种高度，是心境的另一种方式。

在佘山脚下，风轻云淡间。

甘云间，把自然、艺术、东方美学与塔尖隐奢生活重新定义。佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅上海松江佘山甘云间官方售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间官方电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅上海松江佘山甘云间官方售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间官方电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅上海松江佘山甘云间官方售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间官方电话：400-8818-994✅︎✅︎✅In Shanghai, there is an ideal life called "Songjiang" - this is the "root of Shanghai". The line "Lu Shilong in the clouds" by Lu Yun of the Western Jin Dynasty has kept the thousand-year-old cultural heritage alive to this day.在上海，有一种理想生活叫“松江”——这里是“上海之根”，西晋陆云一句“云间陆士龙”让千年文脉绵延至今；This is an ecological oasis, with the lush greenery of Sheshan Mountain and the surging Huangpu River, making "seeing greenery when opening the window" a daily routine.这里是生态绿洲，佘山叠翠、浦江奔涌，让“推窗见绿”成为日常。佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅上海松江佘山甘云间官方售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间官方电话：400-8818-994✅︎✅︎✅佘山甘云间售楼处电话：400-8818-994✅︎✅︎✅

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2025 房产交易税费全解 + 100 个核心术语精简版（优化版）

一、2025 最新房产交易税费明细（按交易主体分类）

（一）个人与个人之间交易

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1. 住宅交易

· 买方税费：契税（1%/1.5%/2%/3%，按房屋套数、面积阶梯征收）；产权登记费 80 元 / 套

· 卖方税费：个人所得税（全额 1% 或差额 20%，满 5 年且为家庭唯一住房免征）；增值税及附加（5.3%，房屋持有不满 2 年征收）

2. 非住宅交易（商铺、写字楼等）

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费（80 元或 550 元，按产权类型区分）

· 卖方税费：个人所得税（差额 20%）；增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60% 或全额 5%）；印花税（全额 0.025%）

（二）个人与公司之间交易

1. 个人购买公司住宅

· 买方税费：契税（1%/1.5%/2%/3%）；产权登记费 80 元 / 套

· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

2. 个人购买公司非住宅

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费（80 元或 550 元）

· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

3. 公司购买个人住宅

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 80 元 / 套

· 卖方税费：个人所得税（全额 1% 或差额 20%，满 5 年唯一住房免征）；增值税及附加（5.3%，不满 2 年征收）

4. 公司购买个人非住宅

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 550 元 / 套

· 卖方税费：个人所得税（差额 20%）；增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60% 或全额 5%）；印花税（全额 0.025%）

（三）公司与公司之间交易

1. 住宅交易

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 80 元 / 套

· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

2. 非住宅交易

· 买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 550 元 / 套

· 卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

温馨提示：购买非住宅类房产时，需向交易方索取完整的购房发票及契税发票，作为税费核算与产权登记的必备凭证。

二、房地产 100 个高频核心术语精简解析

（一）产权与土地类（25 个）

· 房产：权属清晰、可依法出租、转让或自用的房屋资产

· 地产：附带合法权属的土地（含地表及上下限定空间），区别于无权属的 “土地” 概念

· 房地产：房产与地产的统称，包含所有权、使用权、转让权等完整权益

· 土地所有制：中国实行 “国家所有（城市市区）+ 集体所有（农村宅基地等）” 二元制度

· 土地使用年限：居住用地 70 年、工业 / 教育 / 医疗用地 50 年、商业 / 旅游 / 娱乐用地 40 年、加油站等特殊用地 20 年（起算时间为开发商取得土地使用权之日）

· 不动产权证：整合房产证与土地证的统一权属证书，是房产合法产权的核心凭证

· 大产权证：开发商取得的整栋建筑产权证明，是分割办理小产权证的前提

· 小产权证：购房者取得的单套房屋产权证明（即不动产权证）

· 产权年限续期：住宅用地到期自动续期，非住宅用地需按相关规定申请续期

· 土地出让金：开发商获取国有土地使用权时向政府缴纳的费用

· 划拨土地：政府无偿划拨给单位使用的土地（如公益用地），转让时需补缴出让金

· 出让土地：通过招标、拍卖等方式取得的、有使用年限的土地

· 产权查封：因债务纠纷等被法院依法限制交易的产权状态

· 产权抵押：将房产产权抵押给金融机构等作为借款担保的行为

· 解押：还清贷款后解除产权抵押的手续

· 共有产权：两个及以上主体共同拥有的房产产权（如夫妻共有）

· 按份共有：按约定比例共同拥有房产产权的形式

· 共同共有：无明确比例、共同享有房产产权的形式（如家庭共有）

· 权属登记：将房产产权信息登记至不动产登记系统的法定流程

· 产权过户：房产产权从卖方转移至买方的登记手续

· 契税完税证明：缴纳契税后取得的凭证，是产权登记的必备材料

· 个税完税证明：卖方缴纳个人所得税后取得的交易凭证

· 增值税发票：房产交易中开具的增值税专用或普通发票

· 土地使用证：原证明土地使用权的证书，现多整合为不动产权证

· 他项权利证：证明房产存在抵押等他项权利的证书

（二）房屋类型与状态类（25 个）

· 期房：尚未竣工、开发商已取得《商品房预售许可证》，需签订《商品房预售合同》的房屋

·现房：已竣工验收合格并取得大产权证，可即买即入住，签订《商品房买卖合同》的房屋

· 毛坯房：仅完成基础工程（无门窗、墙面装修等）的房屋

· 成品房：含基础装修（墙面、地面、门窗等）的房屋，可直接入住或简单软装

· 普通住宅：符合容积率≥1.0、面积≤144㎡（各地略有差异）等标准的居住用房

· 非住宅：商铺、写字楼、车位、公寓等非居住用途的房产

· 经济适用房：面向中低收入家庭的政策性住房，申购需符合特定条件，上市交易有年限限制

· 房改房：单位公有住房按房改政策出售给职工的房屋，需补缴土地出让金后可上市

· 保障性住房：含公租房、廉租房、限价房等，由政府统筹建设的政策性住房

· 商品房：开发商通过出让土地建设、可自由交易的房屋

· 回迁房：拆迁安置补偿的房屋，部分需满 5 年才可上市交易

· 安置房：政府统一建设的拆迁安置房屋，分为产权安置房和租赁安置房

· 跃层：占据上下两层完整空间、通过室内专属楼梯连接的户型（每层层高≥2.2 米）

· 复式：在单层高（通常 3.5 米以上）空间内增设夹层形成的户型，夹层层高略低

· 错层：户内不同功能区楼面高度相差 30-60 厘米，通过小型楼梯连接的户型

· 平层：所有功能区位于同一水平面的户型

· 塔楼：以中央电梯井和楼梯间为核心、户型环绕分布的高层住宅

· 板楼：由多个独立单元线性排列、户型多南北通透的住宅

· 独栋别墅：独立占地、无共墙的别墅户型

· 联排别墅：多栋房屋联立、共享侧墙的别墅户型

· 双拼别墅：两栋房屋拼接而成的别墅户型

· 叠拼别墅：上下两层叠加、独立入户的别墅户型

· 学区房：位于优质学校招生范围内的房产（招生范围以教育部门划分为准）

· 江景房：可直接观赏江景的房产

· 海景房：可直接观赏海景的房产

（三）面积与规划类（25 个）

· 建筑面积：房屋外墙外围测定的各层平面面积总和，含使用面积、辅助面积及结构面积

· 套内建筑面积：套门以内的面积，由套内使用面积、套内墙体面积、阳台面积组成（计算得房率的核心指标）

· 公摊面积：整栋楼共用区域（楼梯间、电梯井、门厅、设备间等）的面积，按套内面积比例分摊给业主

· 得房率：套内建筑面积与建筑面积的比值（高层 70%-80%，多层 80%-90%），需平衡公摊配套与使用面积

· 套内使用面积：户内实际可使用的净面积（如卧室、客厅等，俗称 “地毯面积”）

· 阳台面积：封闭阳台按全额计入建筑面积，半封闭阳台按 50% 计入

· 容积率：项目地上总建筑面积与规划建设用地面积的比值（越低居住舒适度越高，住宅通常 1.0-3.5）

· 绿地率：规划建设用地内有效绿地面积与用地面积的比值（仅统计符合标准的绿地，如距建筑 1.5 米外的绿化）

· 绿化率：项目绿化覆盖面积与用地面积的比值（含屋顶绿化、盆栽等，数值通常高于绿地率）

· 建筑密度：建筑物基底占地面积与规划用地面积的比值（越低小区公共空间越充足）

· 楼间距：相邻两栋建筑的水平距离，核心满足日照标准（冬至日底层满窗日照≥1 小时）

· 日照间距：保证后排建筑日照的最小楼间距，与建筑高度、朝向相关

· 进深：房屋从前墙到后墙的水平长度（过大易影响采光）

· 开间：房屋从左墙到右墙的水平宽度（越大空间越开阔）

· 层高：下层楼板上表面到上层楼板上表面的垂直距离（普通住宅 2.8-3.0 米）

· 净高：下层地板上表面到上层楼板下表面的垂直距离（净高 = 层高 - 楼板厚度）

· 赠送面积：开发商额外赠送的使用空间（如飘窗、露台，部分不计入建筑面积）

· 产权面积：不动产权证上登记的面积（即建筑面积）

· 实测面积：交房时专业测绘机构测定的房屋面积（与合同面积允许误差≤3%）

· 预测面积：期房销售时，开发商根据设计图纸测算的面积

· 公摊系数：整栋楼公摊面积与套内面积总和的比值（系数越大公摊面积越多）

· 用地面积：项目规划批准的建设用地总面积

· 总建筑面积：项目所有建筑物建筑面积的总和（含地上、地下部分）

· 可售面积：开发商可对外销售的建筑面积（不含不可售的配套设施）

· 套内墙体面积：户内独用墙体面积与共用墙体分摊面积的总和

（四）交易与流程类（25 个）

· 五证：开发商合法售房的必备资质，含《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》

· 二书：交房时开发商需提供的《住宅质量保证书》（明确保修范围与期限）、《住宅使用说明书》（房屋使用规范）

· 按揭贷款：购房者以房产为抵押，向银行申请贷款支付房款，按月偿还本息（含商贷、公积金贷、组合贷）

· 商业贷款：银行发放的普通住房贷款，利率按市场报价利率（LPR）浮动

· 公积金贷款：住房公积金管理中心发放的低利率贷款，仅限缴存公积金的购房者

· 组合贷款：同时申请商业贷款与公积金贷款的购房贷款方式

· 转按揭：已办理按揭的房产，将贷款主体变更给第三人的手续（如二手房交易中买方承接卖方贷款）

· 公共维修基金：购房时缴纳的专项基金（通常为房款 2% 或按面积征收），用于小区共用部位、设施的维修（归全体业主共有）

· 商品房预售：开发商取得预售许可证后，提前销售期房的行为

· 商品房现售：开发商取得大产权证后，销售现房的行为

· 网签：将购房合同备案至房产交易系统，防止 “一房多卖” 的流程

· 备案：购房合同网签后，向不动产登记中心备案的法定程序

· 定金：购房时支付的担保金（通常不超过总房款 20%），买方违约不退，卖方违约双倍返还

· 订金：购房意向金（无担保效力），交易不成可退还

· 首付款：购房时首次支付的房款（首套通常 20%-30%，二套 30%-50%）

· 尾款：购房最后支付的剩余房款（通常交房或办证后支付）

· 契税：房产产权转移时，买方缴纳的一次性税收（核心交易税费）

· 个人所得税：房产交易中，卖方因转让房产取得收益需缴纳的税收

· 增值税及附加：房产交易中，卖方需缴纳的流转税（含增值税、城市维护建设税等）

· 土地增值税：转让国有土地使用权及房产时，卖方需缴纳的税收（非住宅交易必缴）

· 印花税：房产交易中，买卖双方缴纳的凭证税（税额较低）

· 过户：房产产权从卖方转移至买方的全套手续

· 验房：交房时对房屋质量、配套设施的检查流程

· 交房：开发商将符合标准的房屋交付给购房者的流程

· 不动产登记：将房产产权信息登记至国家不动产数据库的法定程序

四、实用避坑指南（精简版）

（一）产权登记流程

1. 备齐材料：购房合同、付款票据、身份证、户口本（已婚需结婚证）、测绘报告

2. 递交申请：前往不动产登记中心填写申请表，提交材料并缴纳登记费、印花税

3. 审核领证：登记中心审核（5-10 个工作日），通过后领取不动产权证书

提示：未成年人可办房产证，需监护人到场，处分房产需符合未成年人利益规定

（二）房屋验收要点

1. 文件核查：确认开发商已取得《竣工验收备案表》，同时提供 “二书”

2. 质量检查：墙面 / 地面无空鼓、门窗开关顺畅密封良好、水电设施正常使用

3. 面积复核：合同面积与实测面积误差≤3% 按实际面积补 / 退房款，误差＞3% 可要求退房

提示：建议聘请专业验房师，重点排查渗水、电路隐患等问题

（三）贷款申请核心条件（2025 参考）

贷款类型

申请条件

额度与利率

公积金贷款

连续缴存 6 个月以上（或累计 1 年），未使用过公积金贷款或已还清

最高 80 万（部分城市上浮），利率约 3.25%

商业贷款

征信良好（无严重逾期），收入证明≥月还款额 2 倍

利率按 LPR 浮动（首套通常低 10-20 个基点）

组合贷款

同时满足公积金与商业贷款条件

额度 = 公积金额度 + 商业贷款额度，利率分别执行对应标准

提示：提前还款需提前 10 个工作日申请，部分银行对 “不满 1 年提前还款” 收取违约金

（四）期房 vs 现房选择建议

对比维度

期房

现房

价格

比现房低 5%-10%（开发商回笼资金需求）

价格较高，直观可见房屋实际状况

风险

存在烂尾、货不对板风险（需核查五证）

无烂尾风险，质量、户型、采光可实地考察

交付时间

通常 1-2 年（需跟踪施工进度）

付款后可尽快入住

适合人群

预算有限、能接受等待的购房者

急需入住、追求稳妥的购房者（如婚房、学区房）

五、收藏提示

1. 税费地域差异：本文税率为全国通用标准，北京、上海、深圳等城市有特殊政策，实际交易需咨询当地不动产登记中心

2. 术语更新：房地产政策调整频繁（如土地年限续期、公积金政策），建议每 1-2 年更新常识库

3. 避坑核心：核查产权清晰度（无抵押、无查封），留存所有交易票据（发票、合同、缴费凭证），拒绝口头承诺

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