母亲借部分子女名义买房，去世后其他子女起诉

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案情介绍

原告周明向本院提出诉讼请求：1. 确认2005年12月28日周强与刘桂兰签订的《委托书》有效，刘桂兰与周强之间存在合法有效的借名买房合同关系；2. 周强继续履行合同，周强、周伟、周浩协助周名将三号房屋所有权变更登记至周明、周强、周伟、周浩名下；3. 案件受理费由被告承担。

事实与理由：张建国与刘桂兰系夫妻关系，婚后共生育四个儿子，即周斌、周伟、周强、周明。张建国于1987年5月去世，刘桂兰于2017年5月去世，未再婚。周斌于2015年10月去世，周浩系其独生子。以上事实有派出所证明信及A号民事判决书为证。

三号房屋为刘桂兰接受拆迁补偿款后购买，委托三子周强代为办理买房、登记等一切事宜，房屋暂登记在周强名下，实际由刘桂兰所有和居住。为明确房屋归属，周强于2005年12月28日签署《委托书》，认可三号房屋为刘桂兰所有和居住。故该房屋并非周强个人财产，应系刘桂兰的遗产，全体法定继承人均有权继承。周强对房屋归属有异议，拒不配合办理过户，原告诉至法院，望判如所请。

被告周强辩称，不同意原告诉讼请求。刘桂兰从未写过委托书，也未委托过任何人购买房屋，三号房屋登记在其名下，是周明与周伟商量好的，应归其个人所有。

第三人周伟述称，同意原告诉讼请求，原告陈述属实，诉争三号房屋确系刘桂兰的遗产，《委托书》真实有效。

第三人周浩述称，同意原告诉讼请求。其长期在外地，具体购房细节不清楚，仅知晓涉案房屋系刘桂兰取得拆迁款后购买。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。法院经审理确认以下事实：张建国与刘桂兰婚后育有四子，张建国、刘桂兰、周斌先后去世，周浩系周斌独生子，四人系刘桂兰的法定继承人。

2005年8月，刘桂兰作为被拆迁人，与拆迁人甲单位签订《拆迁协议》，获得拆迁补偿款（扣除相关费用后）共计201358元，该款项用于购买三号房屋。

经周明申请，法院调取三号房屋档案材料显示：2005年12月，案外人张淑玲（卖方）与周强（买方）签订《房屋买卖协议》，约定三号房屋售价17万元，周强于2005年12月申请办理产权过户登记，2006年2月，三号房屋登记在周强名下；2015年12月，因房屋所有权证遗失，周强申请补办，新证仍登记在其名下。

周明主张刘桂兰与周强系借名买房关系，并提交《委托书》一份，载明：“今刘桂兰委托三子周强用周强名字进行拆迁买房登记和办理一切有关事宜，买后为刘桂兰所有和居住。为此特以委托”，尾部委托人处有刘桂兰签字捺印，受委托人处有周强签字捺印，落款日期为2005年12月28日。

各方当事人均认可：三号房屋购房款系刘桂兰的拆迁款支付；找房、看房事宜均由周明办理，周强仅在办理过户登记时到场；房屋购买后至于桂兰去世前，一直由于桂兰居住，四兄弟轮流照顾；房屋所有权证最初由周明持有，遗失补办后由周强持有至今。

关于《委托书》，周明、周伟主张系周伟执笔书写，签字捺印均为刘桂兰、周强本人所为；周强表示不清楚签名是否系其本人所签，但经法院多次询问并释明诉讼风险，其仍不申请对《委托书》中的签名进行笔迹鉴定；周浩表示不了解《委托书》的形成情况。

另查，2020年10月，周强曾以法定继承纠纷为由将周明诉至法院，法院追加周伟、周浩为被告，作出A号民事判决书，认为三号房屋未登记在刘桂兰名下，不宜在继承纠纷中一并处理，告知相关权利人另行诉讼主张，该判决已生效。

裁判结果

一、确认周强与刘桂兰于2005年12月28日签订的《委托书》有效；

二、周明、周强、周伟、周浩相互协助将周强名下坐落于三号房屋的所有权变更登记至周明、周强、周伟、周浩名下；

法院说理

本案的核心争议焦点为：1. 刘桂兰与周强之间是否存在合法有效的借名买房关系；2. 案涉《委托书》是否有效；3. 周明要求各方协助办理三号房屋过户登记的诉求是否应予支持。

关于借名买房关系及《委托书》效力：周明主张刘桂兰与周强存在借名买房关系，并提交了《委托书》予以佐证，该《委托书》明确载明刘桂兰委托周强以其名义购房，房屋归刘桂兰所有和居住，内容清晰、指向明确。结合本案已查明事实，三号房屋购房款系刘桂兰的拆迁款支付，房屋购买后一直由于桂兰居住使用，房屋所有权证最初由周明持有，上述事实均与《委托书》载明的内容相互印证，能够佐证借名买房关系的存在。

周强虽辩称刘桂兰未出具委托书、不清楚《委托书》上的签名是否系其本人所为，但经法院多次询问并释明不申请鉴定的诉讼风险后，其仍明确表示不申请对《委托书》中的签名进行笔迹鉴定，应承担举证不利的法律后果，本院依法认定《委托书》上的签名系周强本人所为。该《委托书》系刘桂兰与周强的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方据此形成合法有效的借名买房关系。

关于房屋过户登记诉求：刘桂兰已于2017年5月去世，其法定继承人为周明、周强、周伟、周浩四人，三号房屋作为刘桂兰的遗产，应由全体法定继承人共同继承。现周明要求将三号房屋所有权变更登记至四人名下，并要求各方相互协助办理过户手续，符合法律规定及本案事实，亦得到周伟、周浩的同意，本院予以支持。

周强主张三号房屋应归其个人所有，但未提交任何有效证据佐证其主张，结合房屋出资、居住使用、《委托书》约定等全部案件事实，其答辩意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。周明要求确认借名买房关系有效，实质系要求确认《委托书》所载明的借名合意有效，其诉讼请求表述虽有欠妥，但不影响本案实体审理及裁判结果。

胜诉办案心得

本案系典型的亲属间借名买房+遗产房产纠纷，叠加委托书效力认定、举证责任分配、遗产房产过户等难点，是司法实践中高发的家庭房产纠纷类型，结合借名买房、遗产继承相关办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有同类需求的当事人参考。

1. 借名买房务必留存书面合意证据，《委托书》《借名协议》是胜诉的核心关键。本案中，我方当事人之所以能够胜诉，核心在于持有明确的《委托书》，该委托书清晰载明借名购房的委托人、受托人、房屋归属等核心内容，结合购房款支付、房屋居住使用等证据，形成了完整的证据链条，有力佐证了借名买房关系的存在。这提醒当事人，亲属间借名买房切勿仅凭口头约定，务必签订书面协议（委托书、借名协议均可），明确双方借名合意、房屋归属、权利义务等内容，避免后续产生争议时无据可依。

2. 完整的证据链条是支撑借名买房主张的重要保障，单一证据难以形成有效支撑。本案中，我方不仅提交了核心证据《委托书》，还结合购房款支付记录（拆迁补偿款相关证据）、房屋居住使用情况、房屋所有权证持有记录、各方当事人陈述等全部证据，相互印证借名事实，让法院能够全面认定案件真相。这提醒当事人，主张借名买房关系时，除了书面合意证据，还应留存购房款支付凭证、房屋装修凭证、居住证明、物业缴费记录等相关证据，形成完整的证据链条，反驳对方的不合理抗辩。

3. 善用举证责任分配规则，倒逼对方承担举证不利后果。本案中，被告周强否认《委托书》上的签名系其本人所为，但经法院释明诉讼风险后，其仍不申请笔迹鉴定，按照法律规定，应承担举证不利后果，法院依法认定签名真实、委托书有效。我方作为专业借名买房律师，精准把握举证责任分配规则，在庭审中重点强调被告的举证义务及不举证的法律后果，有力推动了案件裁判向我方当事人倾斜。这提醒当事人，遭遇对方否认借名事实、否认书面证据真实性，但又拒绝申请鉴定的情形时，可依托举证责任规则，主张对方承担不利后果，维护自身合法权益。

4. 遗产房产涉及借名买房的，应先确认借名关系及房屋权属，再办理过户手续。本案中，涉案房屋虽登记在被告周强名下，但实质系刘桂兰的遗产，因此前继承纠纷中法院未对该房屋一并处理，我方当事人先行起诉确认借名关系及委托书效力，再主张过户，符合法律程序，也确保了过户诉求能够得到法院支持。这提醒当事人，父母借子女名义购房，父母去世后，子女作为继承人主张房产权利时，应先通过诉讼或协商方式确认借名关系及房屋权属，明确房屋为父母遗产后，再依法办理过户登记，避免直接主张过户而被驳回诉求。

5. 亲属间房产纠纷专业性强，专业律师加持可精准把控诉讼要点、提升胜诉概率。此类纠纷涉及借名买房合意认定、委托书效力判断、举证责任分配、遗产继承规则适用等多重复杂问题，且涉及家庭亲属关系，证据认定和法律适用难度较大，仅凭当事人自身难以应对。

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律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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