借名买房遇执行查封？北京房产律师助力申请执行人守住执行权益

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

被告郑晓雨（执行申请执行人）与被执行人李哲、阎博文、马子轩因劳动争议纠纷诉至法院，后进入执行程序，案外人李洪斌（李哲父亲）因一号房屋被查封，提起执行异议之诉，案号相关判决分别为A号、B号判决。

郑晓雨与李哲等人的劳动争议案件，法院作出A号判决，判令李哲等人向郑晓雨支付相关费用，该判决经二审法院作出B号判决予以维持，判决生效后郑晓雨向法院申请强制执行，法院依法受理执行案件。

执行过程中，法院依法预查封了登记在被执行人李哲名下的一号房屋（不动产预告登记证号为相关化名，该房屋尚未办理不动产权证书，仅办理预售商品房买卖预告登记），查封期限为三年。

案外人李洪斌（李哲父亲）主张，一号房屋系其借用李哲名义购买，房屋的首付款、税费、贷款分期、物业费、供暖费等全部相关费用均由其实际支付，其才是该房屋的实际权利人，房屋被查封执行侵害了其合法权益。李洪斌曾就该房屋执行事宜向法院提出执行异议申请，被法院驳回后，诉至法院，提出三项诉讼请求：1. 停止对一号房屋的执行并解除查封；2. 确认其为一号房屋的实际权利人；3. 本案诉讼费用由被告承担。

庭审中，郑晓雨辩称，李洪斌与李哲系父女关系，二人互相认可借名买房主张无效，房屋物权以登记为准，二人之间即便存在款项往来，也应属于借贷关系，李洪斌无权提起执行异议之诉。被执行人李哲认可李洪斌的全部诉讼请求，确认一号房屋所有相关费用均由李洪斌出资，其仅系名义登记人。

裁判结果

法院经审理，结合案件事实及相关法律规定，依法作出判决，判决如下：驳回案外人李洪斌的全部诉讼请求。

该判决生效后，一号房屋的查封、执行程序可继续推进，郑晓雨作为申请执行人的合法权益得以维护，李洪斌主张停止执行、确认房屋权利的诉求均未得到支持。

法院说理

法院认为，本案的核心争议焦点是：李洪斌以其与李哲存在借名买房关系、系一号房屋实际权利人为由，请求停止对该房屋的执行、解除查封并确认其物权，是否具有事实和法律依据。结合案件事实及法律规定，具体说理如下：

第一，借名买房关系不能排除法院强制执行。人民法院在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，对登记在被执行人名下的房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人存在借名买房关系、系房屋实际所有权人为由，请求停止执行的，依法不予支持。本案中，即便李洪斌所述属实，其与李哲之间确实存在借名买房关系，二人之间的借名登记约定仅在双方内部产生债权债务关系，并不发生物权变动的法律效力，不能据此认定李洪斌系涉案房屋的不动产物权所有权人，其享有的仅为内部债权，而非物权，无权以此对抗外部申请执行人郑晓雨的合法执行权利。

第二，物权公示原则优先于内部借名约定。根据物权公示原则，设立、变更、转让和消灭不动产物权，必须采用法律规定的公示方式（即不动产登记），才能取得对抗第三人的法律效力。借名买房中，借名人与出名人之间的内部约定，不得对抗善意的外部申请执行人。本案中，一号房屋的预售商品房买卖预告登记权利人为李哲，至今未办理不动产权证书，亦未办理任何权利变更登记手续，从物权公示角度，李哲系该房屋的合法权利人，法院对其名下房屋采取查封、执行措施，符合法律规定。

第三，李洪斌自身存在过错，应自行承担相应风险。借名登记合同系借名人与出名人之间的合意，李洪斌自愿将其出资购买的房屋登记在李哲名下，其对房屋登记在他人名下的风险本身具有过错；且实践中，借名买房协议往往存在规避国家法律、政策的情形，因此产生的相关法律风险，应由借名人自行承担。本案中，李洪斌自愿借用李哲名义购房并办理预告登记，相应的执行风险应由其自行承担，无权要求停止对房屋的执行。

第四，李洪斌要求确认房屋物权的诉求，缺乏法律依据。根据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，一号房屋现预告登记在李哲名下，并非登记错误，李洪斌以借名买房关系为由，请求法院直接确认其为房屋所有权人，不符合法律规定。李洪斌如欲主张相关权利，应基于其与李哲之间的借名买房合同关系，另行解决，而非通过执行异议之诉直接主张物权确权。

胜诉办案心得

结合本案办理过程、法院裁判思路，就借名买房相关执行异议之诉的胜诉关键、实务要点及申请执行人维权技巧，总结如下心得。

1. 明确核心原则：借名买房内部约定不能对抗外部执行，这是胜诉核心。本案中，我方始终紧扣“物权公示原则”和“借名买房仅产生内部债权”两大核心法律要点，明确主张李洪斌与李哲的内部借名约定，不能对抗郑晓雨作为外部申请执行人的合法权利，最终说服法院驳回李洪斌的执行异议请求——这也是此类案件申请执行人胜诉的关键突破口，提醒申请执行人，遇到借名买房执行异议时，可重点围绕该原则展开抗辩。

2. 紧盯物权登记状态，筑牢胜诉基础。物权以登记为准，这是不动产纠纷的核心裁判规则。本案办理过程中，我们重点提交了一号房屋预告登记在被执行人李哲名下、未办理任何权利变更登记的相关证据，明确证明李哲系该房屋的合法公示权利人，法院对其名下房屋采取执行措施合法有据，彻底反驳了李洪斌“实际权利人”的主张。这提醒申请执行人，面对借名买房执行异议时，务必重点核查房屋的登记状态，以此作为抗辩的核心依据。

3. 精准反驳案外人与被执行人的内部合意，打破其抗辩逻辑。本案中，李洪斌与李哲系父女关系，二人互相认可借名买房主张，试图以此说服法院支持异议请求。我们当庭抗辩，二人系近亲属，其内部认可不具有对抗外部第三人的法律效力，即便存在款项往来，也可认定为借贷关系，而非借名买房，进一步削弱了对方的抗辩力度。实践中，此类案件常出现被执行人与案外人互相认可借名的情形，申请执行人可委托专业律师，从亲属关系、证据真实性、法律关系定性等角度，精准反驳其内部合意的效力。

4. 明确区分“债权”与“物权”，精准援引法律依据。本案中，对方的核心误区是将借名买房的内部债权，等同于不动产物权。我们在庭审中清晰区分二者的法律差异，明确援引相关法律及司法解释，主张借名买房仅产生内部债权义务关系，不发生物权变动，案外人享有的并非物权，无权排除强制执行，这一抗辩思路完全契合法院的裁判逻辑。这也体现了专业房产律师在法律适用、法律关系定性上的优势，能够精准抓住对方误区，高效推进维权。

5. 重视案外人的过错认定，强化我方抗辩力度。法院裁判中明确指出，借名人对房屋登记在他人名下具有过错，应自行承担相关风险。本案办理过程中，我们重点强调，李洪斌自愿借用他人名义购房，自身存在明显过错，相应的执行风险应由其自行承担，无权要求停止执行、损害申请执行人的合法权益，这一主张得到了法院的支持。提醒申请执行人，面对借名买房执行异议时，可重点主张案外人的自身过错，进一步巩固胜诉优势。

最后，提醒广大执行申请执行人：遇到案外人以借名买房为由提出执行异议、试图阻碍执行时，无需恐慌，借名买房的内部约定不能对抗外部合法执行权利，物权公示原则是维护申请执行人权益的核心保障。若遇到此类纠纷，建议及时委托专业的律师介入，精准把握裁判规则、梳理证据链、明确抗辩思路，才能最大程度维护自身的合法执行权益，确保执行程序顺利推进。本律师团队专注于房产执行异议、借名买房纠纷多年，拥有丰富的胜诉案例及实务经验，可全程代理申请执行人维权，助力客户守住合法权益、顺利实现债权。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。