上海，又放大招了

开工第二天，上海楼市先放大招。

今天（25日）中午，上海市住建委、市房管局等五部门联合出台《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，涉及住房限购、公积金贷款、房产税等7项调整。新政自2月26日起施行。

这一次上海出台的楼市新政，被市场称为“沪七条”，是在当前市场已经出现回暖迹象的背景下，对潜在购房需求的一次精准而有力的回应。

与以往“撒胡椒面”式的放松不同，这次的政策组合拳目标明确，旨在通过降低门槛、注入资金、释放改善链条，来巩固并扩大市场的积极态势。

下面我将结合当前楼市现状，为您逐一解读并分析这些政策可能带来的影响。

一、进一步调减住房限购政策：从“防过热”到“促流动”的思路转变

这一部分是本次新政的核心，力度超出市场预期，标志着上海限购政策进入了一个全新的阶段。

评价与分析：

--居住证满5年可购房是“最大亮点”：过去，许多在上海长期工作生活但通过灵活就业等方式没有连续缴纳社保的人员（如家政、个体经营者等），被排除在购房资格之外。此次政策为这部分人群打开了大门，是城市居住尊严的体现，将直接转化为实实在在的购买力。

--社保“1年”门槛极具吸引力：对于刚毕业或来沪不久的年轻人，购房门槛从过去的3年甚至5年骤降至1年。这会极大地提振市场信心，让更多年轻人提前规划安家上海，为楼市注入源源不断的“新鲜血液”。

--为外环内改善市场“解渴”：允许社保满3年的非沪籍家庭在外环内增购1套，是精准激活改善需求的关键一招。这部分人群通常具备较强的经济实力，他们从“有一套”到“想换好”的需求将被释放，直接利好上海中心城区的品质新房和二手次新房。

二、优化住房公积金贷款政策：提升购买力，打通置换链条

公积金政策的调整，核心在于“提额度”和“松绑套数”，直接提升了购房者的资金实力。

评价与分析：

--324万的额度上限极具含金量：对于总价在500-800万的刚需及刚改房源，公积金贷款几乎能覆盖一半以上的贷款需求，极大降低了购房者的商业贷款利息负担。这一额度在全国范围内都处于领先水平，体现了上海对住房消费的强力支持。

--“认房不认贷”打通置换死结：这是本次公积金政策最巧妙的一环。过去，很多家庭因为用过两次公积金贷款而无法再使用，导致换房成本剧增。新规则下，只要结清贷款且名下住房不超过1套，就能继续使用。这直接激活了庞大的“卖一买一”置换需求，让整个房地产的置换链条流动起来。

--延续对多子女家庭的友好导向：继2024年和2025年的政策后，此次继续对多子女家庭给予倾斜，从首套扩展到二套，体现了对人口政策的有力配合，实实在在地降低了多孩家庭的改善成本。

三、完善个人住房房产税政策：消除改善型置业的后顾之忧

这条政策看似微调，实则精准地破解了许多沪籍家庭在改善住房时的税收顾虑。

评价与分析：

--从“首次”到“唯一”的跨越：新政前，成年子女若与父母共有房产，自己首次购买且为唯一住房可以免税。但如果想卖掉这套“唯一”再换一套，新买的房子就要交房产税，这客观上抑制了这类家庭的置换意愿。新政后，只要换的房子仍然是家庭的“唯一住房”，就继续免税。

--释放“与父母共产房”的改善需求：上海有很多这样的情况：子女成年后名下已有一套和父母共有的房产。当子女自己组建家庭需要改善时，这个政策让他们可以放心地卖掉旧房换新房，而不必担心背上长期的房产税负担。这直接打通了又一个改善型需求的堵点。

总结

总体来看，上海此次新政是一套精准的“组合拳”。它敏锐地捕捉到了当前市场上三类最具潜力的需求：

一是长期居住在上海但无购房资格的“新上海人”；

二是社保年限长、有实力的改善型家庭；

三是被公积金贷款次数或房产税政策卡住的置换群体。

考虑到2025年以来上海楼市已显现的积极信号——2025年二手房月均成交近2万套，2026年1月更是创下2.28万套的五年同期新高——此次新政并非是在市场“寒冬”中的强刺激，而是在市场回暖通道中的一次“空中加油”。

可以预见，新政将有效稳定市场预期，提前锁定“金三银四”的小阳春行情，并通过释放多层次需求，推动上海房地产市场朝着更加平稳、健康的方向发展。

当然，当聚光灯从宏观数据转向微观个体时，这些政策红利的落地效果，也面临着几重现实考验：

一是“资格”与“能力”的错位。 社保年限降至1年，让更多年轻人获得了“房票”，但就业环境和收入预期的波动，让“敢不敢买”成为比“能不能买”更现实的拷问。政策打开了大门，但迈过门槛的勇气，需要基本面支撑。

二是“买入”与“卖出”的梗阻。 外环内增购、公积金松绑，都在激活改善需求。但改善链条的起点是“卖掉旧房”——在二手房挂牌高企的当下，老房子卖不掉，新房子就买不了。政策激活了“买”的欲望，但“卖”的流动性若跟不上，改善链条的第一环就可能卡死。

三是“受益”与“体感”的分化。 324万的公积金额度对总价500-800万的刚需盘是“及时雨”，但对千万级改善盘而言仍是杯水车薪；居住证满5年即可购房给了长期“新上海人”尊严，但他们攒钱的速度，能否追上政策释放后可能回温的房价，仍是未知数。

四是“当下”与“长远”的权衡。 房产税优惠鼓励“一步到位”持有唯一住房，但这也在无形中让部分家庭对未来的置换心存顾虑——担心换房后失去税收优惠。政策在促进“安居”的同时，也可能在一定程度上抑制未来的“流动”。

对购房者而言，这轮新政的真正启示或许是：在政策红利面前，比以往任何时候都更需要回归理性——不仅要看“能不能买”，更要算“买不买得起、养不养得好、未来好不好换”。

房地产市场的长期健康，终究要回到城市经济活力、人口持续流入和居民收入增长的逻辑上。政策提供了“推力”，但真正的“拉力”，还在城市本身的吸引力之中。