上海楼市限购进一步放松，限购政策、公积金政策全面优化

降低购房门槛、增加购房套数、提高公积金贷款额度……2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整上海市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），自2026年2月26日起施行。《通知》围绕多项住房需求展开，涉及非沪籍家庭（含成年单身人士，下同）购置外环内住房，社保缴纳年限调整为1年；对于满3年社保的非沪籍家庭，允许在外环内增购1套住房；上海购买首套房公积金贷款最高可贷240万元等。

激活非沪籍购房需求

服务宜居安居，促进职住平衡，聚焦满足居民合理住房需求，《通知》明确进一步调减住房限购政策。

具体来看，《通知》指出，缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非上海市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

北京商报记者注意到，此次上海楼市新政之前，非沪籍家庭在上海购置外环内住房，需满足缴纳3年社保要求。此外，在非沪籍家庭满足缴纳1年社保的情况下，此次政策前仅可认购外环外的住房，而现在则扩大至全市。

在非沪籍家庭在上海购房的门槛进一步降低、置业等待成本下降的同时，《通知》对符合条件的非沪籍居民增加了购房套数。具体来看，在上海市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非上海市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。

此外，此次上海楼市新政进一步加大支持在沪稳定居住群体购房需求。《通知》明确，对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在上海市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。而上海楼市政策调整前，对于从事城市基础服务或企业总部设在外地的人员，其或因未在上海缴纳社保无购房资格。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从上述政策看，上海外环外基本放开限购，旨在去新房库存，推动环上海都市圈建设；外环内1年社保、3年社保可增购1套等，旨在激活二手房交易，带动新房交易。

落实公积金"认房不认贷"

非户籍在上海购房支持力度加大的同时，公积金政策的优化则进一步降低购房者置业成本。

《通知》明确，对于已使用过公积金贷款的上海市缴存人家庭，在上海市无住房或仅有1套住房且当前已结清住房公积金贷款的，在上海市再次购房时可申请公积金贷款。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次上海公积金贷款的条件进一步放宽，即落实"认房不认贷"。他指出，上海楼市新政前，若公积金贷款次数满两次，后续购房将不予办理公积金贷款。上海楼市新政后，只要无住房或仅有1套住房，且公积金已结清，则继续享有公积金贷款权利。这使得更多住房置换家庭可获公积金贷款支持，促进改善型住房需求的释放。

此外，《通知》将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。

公积金贷款额度提高的同时，公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在上海市最高贷款额度基础上上浮20%。

完善个人住房房产税政策

《通知》规定自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于上海市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在上海市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。

购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，可向应税住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款。

严跃进表示，上海楼市新政前，对于沪籍家庭子女而言，其成年后首次购置住房不征房产税，但置换阶段会涉及该税种。楼市新政后，若置换后属于唯一住房，则不再征收房产税。其体现对改善型住房需求的支持。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，上海楼市新政的出台，标志着上海房地产调控优化再次升级。新政通过降低非沪籍购房门槛、扩大居住证人群购房资格、适度放宽外环内限购，从制度层面降低入市门槛，有效修复市场信心，扭转市场预期偏弱格局。政策既坚决贯彻中央"支持刚性和改善性住房需求"的导向，又坚持温和有序、精准可控的调整思路，为经济社会平稳运行提供坚实支撑。

严跃进进一步分析指出，综合来看，上海楼市新政体现了对各类住房需求的进一步支持，尤其包括职住平衡、宜居安居、刚需改善等需求维度。对于即将到来的小阳春关键时间点，叠加上海既有的各类宽松政策，将促进各类购房需求的进一步释放，并和全年去库存等工作有更紧密地结合。

北京商报记者 李晗