最高法：同样是以房抵债，有人保住房有人没保住？关键在这3点！

裁判要旨

以房抵债所涉房产能否排除强制执行，核心取决于三点：一是案外人是否具备商品房消费者身份（购买住宅用于居住且无其他住房）；二是以房抵债协议是否实际履行（房屋交付占有、债务抵销消灭）；三是权利对抗顺位（商品房消费者物权期待权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞一般不动产买受人物权期待权＞普通金钱债权），符合对应法定要件即可排除执行。

争议焦点

案外人通过以房抵债方式取得的房产，是否享有足以排除抵押权人、工程款优先权人或普通债权人强制执行的民事权益？

裁判意见

三案均围绕以房抵债房产的执行异议展开：

案例一，案外人甲通过工程款抵债购买住宅，系用于居住且名下无其他住房，符合《执行异议复议规定》第二十九条，法院支持其排除抵押权人执行；

案例二，案外人乙与债务人签订的以房抵债协议已实际履行（房屋交付、债务抵销），其享有的物权期待权符合第二十八条，法院支持其排除普通债权人执行；

案例三，案外人丙以借款债权签订商品房买卖合同（实为以房抵债），涉案房产为商铺且协议未实质履行，其享有的普通债权不足以对抗工程款优先受偿权，法院驳回其异议请求。

典型意义

通过三则差异化判例，明确了以房抵债房产排除强制执行的统一裁判标准，厘清了不同权利主体的对抗边界。既强化了对商品房消费者基本居住权益的特殊保护，又规范了以房抵债协议的司法审查标准，避免“仅签协议即排除执行”的不当情形。同时为市场主体提供清晰指引，明确以房抵债需注重实质履行与证据留存，维护了执行程序的公正性与权利保护的层次性。

法律评析

一、 商品房消费者身份是排除执行的核心“护盾”

《执行异议复议规定》第二十九条专为保护商品房消费者生存权益设立，其权利优先级高于抵押权。案例一中，案外人作为无其他住房的住宅购买者，符合该条款要件，即便房产存在抵押，仍可排除执行，体现了法律对基本居住权的倾斜保护，平衡了交易安全与生存利益。

二、 以房抵债协议的实质履行是权利转化的关键

单纯签订以房抵债协议不足以产生排除执行的效力，需完成房屋交付占有、原债务抵销等实质履行行为，使案外人从“债权人”转化为“物权期待权人”。案例二中协议已实际履行，故支持排除普通债权执行；案例三未达实质履行标准，仅构成普通债权，无法对抗优先受偿权，彰显了“重履行、轻形式”的裁判原则。

三、 权利对抗顺位是裁判的重要依据

不同权利的法定优先级决定了对抗结果：商品房消费者物权期待权作为生存性权利，处于最高顺位；建设工程价款优先受偿权为法定优先权，优于抵押权；普通金钱债权则处于最低顺位。法院根据三案中申请执行人的权利类型与案外人权利状态，作出差异化裁判，既遵循了法律规定的权利顺位规则，又实现了个案中的公平正义，为同类案件提供了明确的裁判指引。

案件索引

最高人民法院(2023)最高法民终×号

最高人民法院(2024)最高法民申×号

最高人民法院(2022)最高法民再×号