租户称同一房产“面积缩水”多付约40万 仲裁支持合同约定，律师称单方测绘证明力较弱

近期，深圳市昊鹏文化传播有限公司（以下简称“昊鹏公司”）负责人王先生向红星新闻反映：其公司租赁深圳出版发行集团公司（以下简称“深圳出版集团”）一处办公场地，先后签订的两份租赁合同出现“面积缩水”，经第三方机构测绘，“实际使用面积”低于合同约定，自己“多年来因此多支付了约40万元租金及物业费”。

2023年，因公司经营出现问题，王先生向出租方及物业方发函要求退还多收费用或抵免后续租金和物业费。2024年，深圳出版集团以昊鹏公司拖欠租金为由，向深圳国际仲裁院提起仲裁，要求解除合同并支付欠款、违约金等。仲裁院认为，租赁合同上明确载明的租赁面积是双方自愿达成一致的结果。在无相反证据的情况下，仲裁院对上述租赁合同约定的租赁面积予以确认。

律师认为，由于租赁区域的实际面积受具体公摊划分、墙体结构等因素影响，王先生采用房产证的整体数据推算个体情况，无法得出准确结果。租户单方委托第三方测绘的使用面积，未满足“双方共同测量”的合同约定，仲裁院不予采信，符合合同约定和证据规则。如当事人能证明出租方在明知实际面积与合同约定存在较大偏差的情况下，仍隐瞒事实并按虚高面积收取租金，导致双方权利义务明显失衡，可主张合同显失公平，请求法院变更租金计算标准或返还超额部分。

▲资料图

面积之争

2015年，王先生经营的昊鹏公司与深圳出版集团签订合同，租赁其罗湖区金山大厦24楼部分区域，合同约定建筑面积为400.19平方米。2018年续租时，同一片区域的合同面积被调整为371.34平方米。

据《房屋租赁合同》，昊鹏公司租用24楼2405之二、2406-2408房屋。租赁房屋建筑总面积为400.19平方米，租期为2015年8月1日至2018年7月31日。

▲第一次签的租赁合同

“我第一次签的合同是房产证面积减去另外一家公司租的面积，剩下的全是我的。那家公司不久后退租，将其原办公区域租给了新来的两家公司。我们后来发现三个公司租赁总面积大于房产证面积。于是我们和深圳出版集团及深圳书城物业管理有限公司协商沟通，第二份合同续签的面积更改为371.34平方米。”

2018年王先生以深圳市罗湖区昊鹏教育培训中心（以下简称“昊鹏培训中心”）的名义又续租了同一区域，合同期为2018年8月1日至2023年7月31日。

王先生提供了一份2015年深圳市公安局罗湖分局消防监督管理大队建设工程消防验收意见书。意见书注明，该工程位于深圳市罗湖区深南东路5033号金山大厦2405之二、2406-2408，本次装修面积为275平方米。

因对面积存疑，王先生于2022年自行委托了第三方测绘。测绘报告显示，该区域实际使用面积为279.19平方米。王先生对照新版房产证（载有建筑面积与套内面积）计算后认为使用率约79%，因此该房屋的租赁建筑面积应在350平方米左右。这意味着，2015年和2018年两份合同面积，分别比王先生认定的合理面积高出约50平方米和22平方米。

▲第三方机构对房屋进行了测绘

在第二份合同快到期时，王先生以昊鹏公司名义再次续约，但减少了租赁范围，仅续约2407-2408的房屋，建筑面积暂计为233.16平方米。合同期限为2023年8月1日至2026年7月31日。王先生表示，争议内容是第一次和第二次合同里的面积，第三次租赁合同不存在争议。

仲裁裁决

王先生表示，2018年续约时曾提出退还前期多付租金的诉求，但被拒。2023年，因公司经营出现困难，他多次向出租方及物业方发函要求退还多收费用或抵免后续租金和物业费，但未获实质性回复。王先生认为，此前多缴纳的租金可用于抵扣后续租金，因此未如期缴纳后续租金。

2024年，深圳出版集团以昊鹏公司拖欠租金为由，向深圳国际仲裁院提起仲裁，要求解除合同并支付租金欠款、违约金等。王先生方面则提出反请求，要求返还或抵扣自2015年8月1日至2022年3月31日因面积误差多付的租金，共计22万余元。

深圳国际仲裁院裁决书显示，深圳出版集团作为申请人认为，其将房产证上一整层的面积分割成八套用于出租，并在不同时期根据不同情况进行分割。虽然前两份合同租赁场所名称相同，但在内部分割中涉及走廊、公摊面积等有所变化，所以两份合同的使用面积有变化。2015年合同明确约定了房屋的建筑面积（使用率60%）。昊鹏公司和昊鹏培训中心是在了解并认可房屋的使用面积的基础上自愿签订的租赁合同，并没有多收租金。

最终仲裁院查明，深圳出版集团金山大厦24层房产，建筑面积为932.64平方米；套内建筑面积为737平方米。仲裁院认为，关于租赁面积与租金计算，双方在2015年及2018年的租赁合同中均已明确约定了租赁面积。

2015年的合同约定，该房屋建筑面积（该合同中建筑面积是指，由该房屋内墙周边量度计算的面积除以使用率60%而计算所得的面积，使用率60%是出租人与承租人一致同意的比率）暂计为400.19平方米。2018年续签的合同约定，该房屋建筑面积暂计为371.34平方米。

▲第二次签的租赁合同

这两份合同均约定，即使日后政府部门出具的测量报告或其他文件载明的该房屋建筑面积及/或使用率与本合同约定存在差异，仍以本合同的约定为准。若甲乙双方在该房屋交付和接收时实际测量的建筑面积与合同面积的正负误差小于或等于3%，则仍以合同面积作为计算租金及物业管理费的标准；若该等误差大于3%，则以实测面积作为计算租金及管理费的标准。

甲乙双方交付/接收该房屋时，应当签署一份交付确认书，交付确认书应当载明交接日期、该房屋之状况及实测面积。交付确认书一旦签署，则甲乙双方的交付/接收义务立即完成，乙方日后不得对该房屋之状况及实测面积提出异议。

仲裁院认为，申请人和被申请人均未能提供前述租赁合同约定的《交付确认书》，但租赁合同上明确载明租赁面积是双方自愿达成一致的结果。因此，在无相反证据的情况下，仲裁院对上述租赁合同约定的租赁面积予以确认。被申请人提交的《测绘报告》系被申请人单方委托，不符合租赁合同中双方共同对房屋建筑面积进行测量的约定，申请人也不予确认，仲裁院不予采信。

最终，仲裁院裁决申请人解除合同、被申请人向申请人支付租金欠款、房屋占有使用费等。被申请人未能证明租赁合同的实际使用面积与约定面积不符，且被申请人并非2018年合同的主体，因此仲裁院对该项仲裁反请求不予支持。2025年4月，昊鹏公司被强制执行支付租金欠款、房屋占有使用费等50余万元。

自愿协商

2026年1月，深圳出版集团就王先生的问题作出书面回复，强调2015年、2018年、2023年三份《房屋租赁合同》均经双方确认面积（分别为400.19平方米、371.34平方米、233.16平方米），且载明：“即使日后政府部门出具的测量报告与合同约定存在差异，仍以合同约定为准。”

▲深圳出版集团回复

深圳出版集团在回复中称，仲裁结果已确认合同面积是双方自愿协商的结果，公司不存在“虚报”面积行为。王先生出示的《测绘报告》系单方委托，不符合合同约定，不予采信。但对于这一结果，王先生仍不认可。他认为，2015年签订合同时，旧房产证只有建筑面积，没有实际使用面积，基于信任，其未进行实际测量。而新版房产证有了建筑面积和使用面积，他后来计算出该房屋实际使用率约79%，而非之前合同约定的60%。

对于王先生提出的使用率，律师认为其计算方式与房产面积测量相关规范存在差异。陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善表示，租户误将整层使用率等同于其租赁单元的使用率，不符合《房产测量规范》的分户测量规则。

河南泽槿律师事务所主任付建称，新版房产证的使用率仅能证明整层房屋的面积构成，不能直接证明租赁区域的实际使用率。每个租赁区域的公摊分割、墙体占用等情况都不同，整体使用率只能作为参考，不能作为计算单个区域建筑面积的直接依据。

“我们做教育培训，场地装修、消防验收等前期投资成本很高，”王先生说，因为搬走对公司损失很大，便未再提退租金一事。但后来企业确实遇到困难了，希望能够拿回一部分钱缓解压力。同时，租赁场地需缴纳物业费，费用也是按合同面积缴纳，这进一步扩大了损失，其估算这些年多缴纳租金及物业费约40万元。王先生希望，对方能对面积差异给出合理解释，并退还多收的费用。

1月30日，记者联系深圳出版集团资产租赁部相关负责人，询问是否能进一步沟通协调相关事宜，该负责人表示无法回答相关问题。

律师建议

付建律师认为，合同中有双方共同对房屋建筑面积进行测量的约定，单方测绘报告的证明力较弱，未能得到仲裁院认可，租赁方可向仲裁机构申请司法鉴定，指定双方认可的测绘机构进行重新测绘。如果能证明出租方在明知实际面积与合同约定存在较大偏差的情况下，仍隐瞒事实并按虚高面积收取租金，导致双方权利义务明显失衡，可主张合同显失公平，请求法院变更租金计算标准或返还超额部分。

赵良善律师称，双方第一次合同约定面积为400.19平方米，使用率60%，第二次续约已调整为371.34平方米，属于双方对租赁面积及使用率的合意变更；且合同明确约定“政府文件/测量报告与合同不符，仍以合同为准”，仅在双方共同实测误差大于3%时才按实测调整。租户单方委托第三方测绘的使用面积，未满足“双方共同测量”的合同约定，仲裁院不予采信，这符合合同约定和证据规则。

赵良善建议，租赁方应先固定证据，随后向出租方发书面函，要求共同委托具备资质的第三方测绘机构对租赁区域建筑面积进行复测，明确测绘范围、依据、费用分担。若确协商不成，鉴于仲裁已终局，可尝试申请法院撤销仲裁裁决，并在后续诉讼中申请司法测绘。

红星新闻实习记者 张静 记者 杨雨奇

编辑郭宇

审核 官莉