马年开工迎来“新七条” 上海楼市提前锁定小阳春

马年刚开始，上海楼市迎来新的利好政策，主要涉及限购、公积金、房产税等市场最为关心的内容，释放更多刚性和改善性需求买家置业需求。对此，上海中原地产市场分析师卢文曦认为：在利好政策的叠加下，今年楼市小阳春已经提前锁定。

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覆盖面扩大

满足多样的刚性和改善需求

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限购进一步优化，满足不同购房需求

调减外环内非本地户籍居民家庭或成年单身人士的购房年限，由“满3年”变“满1年”

换而言之，现在只要有1年社保，至少买1套房子，不再做内外环线区分。当前中高端改善需求较为明显，尤其是新房，特别讲究地段，政策精准释放这些买家的需求。

对社保满3年的非户籍家庭或单身人士可以在环外内增购1套住房

多一张房票给买家更多灵活操作空间。非本地户籍想改善通常是置换，先卖后买，新政策完全可以先买后卖，甚至可以直接购买第二套房子。

对于持居住证满5年的家庭可以购买1套住房

现实中有从事城市基础服务为主的部分人员未缴纳社保而无法购房。这次政策把这部分人群也覆盖在内，支撑长期在上海工作、生活的人员置业，给予归属感，体现城市的温度。

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灵活应用公积金工具，降低购房成本

首先，降低贷款成本

当前公积金利率为“2字头”远低于商业贷款，多贷公积金有利于减轻贷款压力。尤其是刚需买家，多购买总价3百万以内的“上车房”。现在公积金贷款额度上限进一步抬升至240万，充分满足刚需买家的贷款需求。叠加此前就公布的多子女、绿色建筑等优惠举措，最高房贷额度可以达到324万，可以大幅减轻月供压力以及总的利息支出。

其次，公积金优化贷款次数规定

此前最多可使用2次，很大程度限制改善置业的意愿。新政基本和商业贷款类似，相当于“认房不认贷”。

最后，扩大多子女家庭购房支持范围

多子女家庭购买第二套房使用公积金贷款额度上浮20%，此前首套已经可以贷款额上浮20%。二套向首套看齐，覆盖更多改善家庭群体，释放多样需求。

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个人住房房产税执行内容更人性化

在现实操作过程中，有部分买家是因为子女成年后新购住房，但属于家庭唯一住房，也要缴纳房产税，对释放新的需求有一定妨碍。政策细化现实中遇到的客观问题，减少置业顾虑和持有成本。

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楼市暖冬市场情绪持续好转

新政加持提前锁定小阳春

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楼市成交稳定向好

自去年8.25政策后，楼市交易持续向好，金九成色足。尤其是自去年4季度以来成交持续活跃，特别是二手房市场，中介门店带看量保持在活跃区，连续3个月成交量保持在2万套以上，楼市出现了暖冬现象，进一步强化市场向好的预期。

此外，挂牌量在持续下降中，部分房东出现惜售现象，并且非理性抛售现象大幅减少，这也使得价格谈判的难度开始提升。一些刚需房源议价空间缩小到2%以内。国家统计局70城房价指数显示，1月份上海的二手房的价格跌幅收窄。

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小阳春确保兑现

春节假期上海新房成交面积将近5千平方米，明显好于去年同期水平，也好于24年和23年同期，今年的起步较为坚实。中介门店开门营业也比以前早一些，年初的楼市表现让大家充满信心的同时有更多期待。

通常每年到这一时间节点市场就会有季节性性行情，中原的二手房报价指数自去年12月份后每周都在向上反弹，并且有良好的持续性，小阳春行情提前启动。叠加本轮新政的精准支持，“小阳春”行情已提前锁定。

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楼市全年走向更稳健

上海楼市政策精准很高，能释放合理购房需求。此次政策的诚意度也相当高，限购方面尺度也基本到位，毕竟1年的社保在实际操作层面不是高门槛。叠加此前的楼市政策，政策的效力会持续、稳定地释放。

此外，这次政策的反映速度快，年初市场有“小作文”，大家期待政策落地，节后大家的期待就兑现，也有助于稳定市场预期，让买家尽早做置业规划。

上海楼市今年有良好的开局，配合此前的动迁安置房票试点、国企收购二手房等诸多举措，马年楼市后续的走向会更踏实。成交量稳步释放的背后，房价有望尽快走出底部。

总结

综上所述，上海房地产市场兼具居住需求支撑与全国资金资产配置的双重优势。

政策的持续优化，正逐步将更多长期工作、生活在上海的人群纳入合理购房通道。

政策推进有序、落地平稳，有望进一步夯实市场向好趋势，助力楼市加快实现平稳健康发展。作为一线城市的重要风向标，上海楼市的稳定表现，也将为全国市场注入更多信心。