中海九棵树调规，从平屋顶变坡屋顶

北京进深 徐迪 经历两版方案公示，一次反馈意见通告，中海通州项目总平图终于定版了。

2月12日，通州区九棵树南地块6017地块项目方案反馈意见采信情况通告，同时又更新了一版项目建设工程设计方案总平面图。

终版总平图给人最直观的感受就是，视觉上更立体了一些。

这来自于项目屋顶的调整。

1、此前的平屋顶，优化成了简化坡度形式。

这与出让文件中关于第五立面的要求相符。

坡度不大，可以做出新中式风格。

调整后，整体建筑高度小幅增加了0.1米，相应的室内层高也会有小幅增加。

通州九棵树南地块6017地块项目建设工程设计方案总平面图↓

2、风雨连廊又一次调整。

上一版从方形改为直条形，这一次又变成围绕物业配套楼的回字形，另一侧连接到下沉庭院的楼梯。

3、邻里中心再扩容。

两处邻里中心统一改成了邻里共享空间。

同时，大门口独栋空间，在地下又增加了一层规模，层高5.8米，可提供更多功能。

4、大门设计细化。

东侧景观大门顶部增加了一处镂空格栅设计。

5、地面停车位再调整。

北门口的从18个缩至16个；

中央集中停车场从97个，增至101个。

6、最新技术经济指标如下：

总建面83355㎡，地上计容面积54428㎡，不计容面积749㎡；地下建面28178㎡。

户型方面与原版本没有太大出入。

预计是小户型为主，面积段预计75/92/100/119㎡。

北排两边的小高层：1#、2#和4#、5#，建面约100㎡，共200套；

北排中间的3#楼，建面约119㎡，共66套；

南排两侧6#楼、9#楼，建面约75㎡，共160套；

南排中间的两栋7#、8#，建面约92㎡，共154套。

赠送简单但是豪横，南向通面宽开敞阳台，进深1.5米；

北向通面宽设备平台，进深0.8米。

由于楼栋是行列式排布，东西间距较为紧凑，没有侧边飘窗赠送。

阳台和设备平台，在总平图上来看都是结构外建筑。

但在做户型预测时，发现阳台这部分应该要计一半面积，否则总建面对不上。

现行通例是，按开敞阳台报规，计一半建面，设备平台不计建面，交付时都包进室内，大概率是这样。

东侧退线20米，实际容积率增加。

6017地块的出让文件中提到，沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内空间不得建设永久性建筑，建议结合开敞空间和绿化统一设计。

九棵树中路西侧，也就是小区东侧，只有大门沿红线而建，其余的住宅楼和配套楼都退线20米 。

这样一来，小区实际容积率会达到2.4左右。

为了最大化保证楼间距，南北楼栋和西侧建筑都靠近红线，最小距离2.9米左右。

南排4栋楼东西间距5米出头，如果侧边开窗会形成对视，隐私性较差。

这4栋楼户型比较狭长，侧边不能开窗的话，整体通透性和采光也会受到影响。

拿地回溯：

中海通州九棵树地块于11月27日完成出让，总价12.48亿元，楼面价约2.29万元/㎡，溢价率0.97%。

项目开发主体北京海铧房地产开发有限公司成立于2012年3月，注册资本2000万元，由中海发展100%持股。

中国海外发展助理总裁付熙嵬担任项目法定代表人、董事；中海北京公司倪健刚担任项目总经理。

今年4月初，中海曾参与过通州八里桥地块的竞拍，但最终该地块由招商蛇口拿下，开发为朝棠揽阅项目。

中海地产以合作开发的方式参股了朝棠揽阅的项目公司，持股比例25%。

这是中海首次试水通州楼市，朝棠揽阅的市场表现让中海印证了通州的购买力。

九棵树项目，与八里桥的朝棠揽阅同属通州老城区。

今年以来，通州拍出溢价的两宗地都在老城区，除了朝棠揽阅所在的八里桥，还有中铁建花语璟云的梨园地块。

这一带是成熟住区，学铁商等配套都很完善。

离朝阳区很近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。

相关公司：中国海外发展hk00688,湖南中海控股