北京东三环豪宅，懋源做了填空题

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2月24日，春节复工第一天。

北京地铁14号线北工大西门站往西，一面长长的围墙上，新贴了一张图纸。

内容是朝阳区松榆里0001地块的设计方案公示，落款建设单位为北京懋源璟鸿房地产开发有限公司。

公示时间为：2026年2月24日至2026年3月3日。

这是懋源地产在去年11月25日拿下的宅地，总价50.24亿元，楼面价6.21万/㎡，溢价率18.2%。

在北京，开发商拿地三个月后公示报规图，比常规速度，慢了大概个把月。

不过，好饭不怕晚嘛！

这是一块东三环的临铁宅地，豪宅专家懋源一定会再三打磨的。

去年9月30日，懋源曾憾别太阳宫6027地块——中建智地以43.145亿元、溢价39.18%夺得。

之后，它将重心移向松榆里地块，最终得偿所愿。

和太阳宫6027地块相比，松榆里项目楼面价低了3万元/平米，且周边几乎没有新盘对手。

在东三环豪宅市场，懋源做了一道填空题。

正所谓是：失之东隅，收之桑榆。

地铁退线约5-6米，楼栋相互错落

懋源松榆里项目的骨相不错，东西长约300米，南北长约100米，正南正北。

它的占地面积2.89万平方米，总建面13.24万平米，其中地上建面8.1平米，地下建面5.15万平米，容积率2.8，建筑高度18.7至73.6米。

松榆里项目在楼栋排布上，采用了行列式加梅花桩组合，一共规划13栋楼，从6F、7F、8F、9F、10F、13F、15F、17F到21F，相互错落。

没有办法，身处东三环的它，容积率有点高，且还有南北要退线。

好在，松榆里项目的地块面宽足够大。

有关南北退线问题：

1、北面有进深约5-6米的地铁退线。项目的北面规划为地铁11号线，敏感建筑须退线15米。这让一条东西近300米的退线区域，出现了。

2、南面有很多现有建筑。影响最大的是4#正南面的那座塔楼，高18层，导致与4#之间，不得不远离62米；

此外，6#、7#、8#和10#受前面建面的影响也比较大，都退线了23至27米。

花姐认为，对于一个临铁楼盘，松榆里项目北面的退线，真不算多。

图纸里的五个小细节

仅从平面图上看，在松榆里项目身上，懋源下了狠功夫。

仅下沉庭院，它就规划了4处——相信它的会所会很出彩。

此外，松榆里项目至少还有5点，引起了花姐的注意：

1、6#设了局部首层架空，与前面楼栋最近距离为23.19米，目的是为了满足日照需求。

2、东边大门前，设计了一个地下连接通道，要求“净宽不小于6米”，目测实际在8米左右。

通过这条通道，与东边0002文化设施用地相连——规划建面1.8平米，它则与地铁14号线北工大西门站打通，进而间接实现了项目与地铁的连通。

3、拿地文件规定，松榆里地块东边有条街坊路，宽7.5米。懋源照办。

但这条街坊路，西半部分为3.5米宽人行道，东半部分为4米宽行车道，另外4米宽的行车道，出在文化用地身上。

说白了，一条宽约15米的街坊路，让东西两个地块平摊了，减轻了松榆里项目的压力。

4、在松榆里地块西南角，懋源似乎吃了个暗亏：红线内，有一个应急口，是条现状路，宽5米，通向项目西南角车库的进出口。

从图上看，这条路，也可以通往南面18层现状楼。不过，花姐踩盘时，发现这条道被围墙封住了。

5、懋源西南角的车库出入口前的回车场，有个角露在红线之外。

此外，懋源松榆里项目北面有一排电线杆，如果能入地是最完美了。

调补了东三环豪宅空白

懋源地产是京城楼市的豪宅专业户，专做精装大户型。

从18年前红玺台开始，这家民营地产商开发过钓云台、璟岳、璟玺、璟橒、煜泽台、云纪、骊橒臺，等"璟、台、云”系列产品。

花姐推测，懋源松榆里项目，大概率是“台”系产品——主做大平层项目。

松榆里项目13栋住宅楼，住宅建面8.03万㎡，共499户，户均建面161.85㎡。

根据规划图，花姐对它的户型面积做了一版推测，大致分135平米、150平米、170平米、220平米和230平米。

1、135平米分布在8#、9#、10#、12#和13#，共计96套，占比19.24%；

2、150平米分布在1#、2#、6#、7#和11#，共计234套，占比46.89%，绝对主力户型；

3、170平米分布在1#西端户、2#端户和3#，共计85套，占比17.03%；

4、4#楼王230平米户型，共计42套，占比8.42%；

5、5#楼王220平米户型，共计42套，是全景舱户型，占比6.42%。

有关户型赠送面积，北京目前实行一盘一策，地段好，赠送尺度卡得比较紧。

从平面图看，懋源松榆里项目北侧无设备阳台赠送，南面也没有通面内嵌式阳台，进深约1.5米。

这一点，从侧面证明了，松榆里项目是一个被看好的豪宅。

花姐预计，它的售价，在10万元左右/平米，售楼处预计5-6月开放。

在东三环豪宅市场，懋源松榆里项目算是填补了空白。能建东誉府进入尾盘销售，首开呼家楼项目只有44套，皆不构成竞争。

往东四环外的广渠路0414-20地块，两度调规，正在公示实施方案阶段，最早也得今年下半年才进入土拍流程，预计售房要到明年一季度。

永安里0401-01地块多次进入供地清单，无人问津，充满未知数。

中建智地太阳宫地块虽然在去年9月底拿地，但临地铁退线太多，一直在打磨产品，上市时间待定。缦合北京二期上市也遥遥无期。（详见《太阳宫地王，中建智地有了新消息》）

朝阳区其余在售盘，基本都不在三四环之间。