中梁地产集团苍南公司破产清算

近期，中梁地产集团子公司温州市苍南县中梁郡置业有限公司破产清算。

一、核心法律事实与程序进展

破产受理：2025年11月28日，浙江省苍南县人民法院根据债权人浙江歆源建设有限公司的申请，作出（2025）浙0327破37号民事裁定书，正式裁定受理苍南县中梁郡置业有限公司破产清算一案。

管理人指定：法院经法定程序指定温州德嘉会计师事务所有限公司担任该公司管理人，全面负责资产接管、债权登记、财产清理等清算工作。

关键时间节点：

• 债权申报截止日：2026年2月4日

• 第一次债权人会议：2026年2月6日14时30分在苍南县人民法院第2审判庭召开

• 当前状态：截至2026年2月23日，债权申报期和首次债权人会议均已结束，管理人正在推进资产清查和债权审核工作

二、公司背景与项目概况

基本工商信息：

• 成立时间：2015年5月12日

• 注册资本：5000万元人民币

• 注册地址：浙江省温州市苍南县灵溪镇

• 企业性质：中梁控股集团有限公司（中梁地产）旗下全资项目子公司

核心开发项目：“中梁·中央公馆”（又称苍南中梁中央公馆）

• 项目定位：苍南县高端住宅楼盘，曾是当地价格标杆

• 历史价格：开盘价约2.5万元/平方米，目前二手房挂牌均价仍在1.7万元/平方米以上，显著高于县城平均房价

• 销售情况：项目已部分交付，但仍有400多套房屋未售出，已入住业主约800多户

三、破产原因与宏观背景

直接导火索：施工方浙江歆源建设有限公司因长期无法收回工程款，依据《企业破产法》申请债务人破产清算。这与大城市常见的“业主维权-银行停贷”爆雷路径不同，反映了县域房地产资金链已从上游施工环节断裂。

母公司系统性危机：此次破产并非孤立事件，而是中梁控股集团全面债务危机的缩影。

• 债务违约：2022年7月，中梁控股宣布暂停支付所有境外债务本息，正式公开违约

• 财务困境：截至2025年5月，中梁控股总负债高达1138亿元，归母净资产仅45亿元，负债率约85%

• 销售萎缩：2025年1-11月合约销售额仅112.2亿元，同比下滑超30%

商业模式之殇：中梁曾凭借“高杠杆、高周转、深耕三四线城市”的激进模式迅速扩张，2018年其76%销售额来自三四线城市。随着房地产市场深度调整、融资渠道收紧，这种过度依赖金融杠杆和下沉市场的模式彻底失灵。

关联破产潮：苍南中梁郡是中梁系子公司“破产潮”中的重要一环。截至2026年2月，至少已有10家中梁项目公司进入破产或清算程序，包括：

• 台州市中梁轩置业有限公司（2025年11月25日宣告破产，负债1707万元，资产仅14万元）

• 台州市中梁皓置业有限公司（2026年1月26日受理破产）

• 南昌市中梁弘置业有限公司（2026年1月14日受理破产）

• 永康中梁宝龙置业有限公司（2025年8月26日受理破产）

• 海宁市中梁御置业有限公司（2025年11月20日受理破产）

四、当前状况与潜在影响

业主困境：

1. 办证难题：已入住的800多户业主房产证一直拖延未办理，影响产权确认和交易

2. 配套缺失：项目公共设施未完成最终验收，存在质量和使用风险

3. 资产不确定性：管理人尚未公布完整资产清单，哪些房屋已抵押、剩余资产价值等关键信息不透明

债权人结构：除施工方浙江歆源建设外，预计还包括：

• 购房消费者（已付款未交房或已交房未办证）

• 金融机构（项目开发贷款）

• 材料供应商、其他施工合作方

• 税务部门（欠缴税款）

清偿顺序法律原则：根据《企业破产法》及最高人民法院相关司法解释：

1. 消费性购房债权超级优先：以居住为目的的购房者，其房屋交付请求权或价款返还请求权优先于建设工程款、抵押权及其他所有债权

2. 职工债权：欠付工资、社保等

3. 税款债权

4. 普通破产债权（包括施工方工程款、供应商货款等）

现实困境：尽管法律赋予购房者优先权，但公司资产严重不足（参考类似的中梁轩公司资产仅14万元），实际清偿率可能极低，购房者面临“钱房两空”的重大风险。

五、行业启示与未来展望

县域房地产风险显性化：苍南案例标志着县域楼市风险从“偷偷烂尾”转向公开司法清算。政府不再轻易兜底，而是通过法治化破产程序处理。

项目公司制风险暴露：房地产行业普遍采用的项目公司制，本意为隔离风险，但在集团整体危机下，项目公司因资金被抽调、自身造血能力差而率先崩溃，成为风险第一引爆点。

“保交楼”政策下的司法实践：本案将在“保交楼、稳民生”政策框架下推进。对于确已无法盘活的项目，司法破产成为最终处置途径。关键在于如何平衡购房者生存权益与其他债权人商业利益。

中梁集团战略收缩：子公司密集破产是中梁控股“缩表瘦身”、剥离负资产的被动选择。集团资源将集中于核心项目“保交楼”任务（2022-2025年累计交付约29万套）和存量资产盘活。

对购房者的警示：此案再次凸显预售制下购房者的巨大风险。消费者在县域购买期房时，需更加审慎评估开发商实力、项目去化情况和资金监管状况。

六、后续程序与债权人应对

破产清算流程：

1. 债权申报与审核（已进行）

2. 资产全面清查与评估

3. 债权人会议审议财产管理方案、变价方案

4. 破产财产变价（拍卖等）

5. 制定并执行破产财产分配方案

6. 程序终结与公司注销

债权人行动建议：

• 已错过申报期的债权人：可在破产财产最后分配前补充申报，但需承担审查费用且对已分配部分无权要求补充分配

• 购房者：及时与管理人联系，明确债权性质（要求交房或退款），准备购房合同、付款凭证等证据材料

• 其他债权人：关注法院及管理人公告，积极参与债权人会议行使表决权

苍南县中梁郡置业有限公司的破产清算，是中国房地产行业深度调整期的一个标志性事件。它不仅是一家项目公司的终结，更折射出激进扩张模式的后遗症、县域楼市的结构性风险，以及在法治化框架下平衡多方利益的复杂实践。对于已卷入的各方而言，这是一场艰难的权益保卫战；对于行业而言，这是一次沉重的模式反思。