二手房止跌回暖，抄底时机真来了吗？

进入2026年，国内二手房市场终于出现了一个明显变化：持续了近两年的普跌行情，算是正式告一段落。

不少城市的房价不再齐刷刷往下走，有的稳住了，有的小幅回弹，就连成交量也比前几个月热闹不少。

这个信号一出来，市场上的声音立刻多了起来。

有人觉得房价跌到底了，可以放心上车。

也有人觉得只是暂时稳住，后面还得跌；更有不少人在观望，想知道现在到底是不是传说中的“抄底时刻”。

市场确实在变：普跌结束，下跌城市越来越少

从最新发布的房价数据能看出来，二手房市场确实在悄悄转向。

国家统计局公布的70个大中城市数据显示，1月份二手房价格下跌的城市数量，已经连续两个月减少，下跌幅度也在不断收窄。

一线城市的变化最明显，北京、上海、深圳的二手房价格跌幅明显收窄，部分热门板块甚至止跌转涨。

二线城市整体趋稳，远郊和老城区跌得慢了，核心地段基本横盘。三四线城市虽然还在调整，但恐慌性下跌的情况基本消失。

再看成交量，比价格更能说明问题。

全国13个重点城市，1月份二手房成交面积同比上涨33%，环比也涨了16%。

北京单月成交突破1.5万套，上海超过2.2万套，都创下最近几年同期的新高。

杭州、成都、武汉这些强二线城市，看房量、签约量都在回升，以前那种挂牌几个月没人问的情况，少了很多。

简单说，市场不再是一边倒的下跌，而是开始出现止跌、企稳、分化，全国普跌的阶段，确实已经过去了。

市场能稳住：是三股力量在托着

这一轮二手房止跌，并不是偶然，而是好几层因素一起发挥了作用。

首先是政策一直在持续托底。

房贷利率一降再降，首套房利率普遍降到3%左右，部分城市已经进入“2”时代。

首付比例下调、限购放松、卖旧买新退税，一连串措施下来，确实把一部分刚需和改善需求逼出了观望状态。

以前大家觉得利率高、成本高，不敢下手；现在成本降下来，犹豫的人就开始慢慢进场。

其次是房价本身已经跌得比较充分。

过去两年，大部分城市的二手房都完成了深度调整，虚高的水分挤得差不多，投机的人基本离场，剩下的要么是自住，要么是深套不愿意再割肉的业主。

价格跌到位了，想卖的人不随便降价，想买的人觉得价格合适，市场自然就慢慢稳住。

最后是供需关系开始恢复平衡。

前两年是房子挂牌一大堆，买家寥寥无几；现在挂牌量有所下降，看房的人变多，成交量上来，市场就不会再一边倒地往下走。

政策托底、价格到位、需求回升，三者凑到一起，二手房想继续大跌，已经很难了。

别高兴太早：不是全面上涨，而是严重分化

很多人看到“止跌回暖”四个字，就以为房价要重新涨了，其实完全不是这么回事。

现在的楼市最典型的特点就是分化，而且分化得非常厉害。

一线城市、强二线城市的核心地段、次新房、带优质学区或地铁配套的房子，最稳，甚至能小幅回升，成交也快。

但远郊、老破小、没物业、没学区、没流通性的房子，就算大盘稳住了，它们也很难涨，有的还会慢慢阴跌。

城市之间差距更大。

北京、上海、深圳、广州在慢慢回暖，杭州、成都、苏州这些强二线也在修复；

而普通三四线城市，人口流出、房子过剩，即便大环境止跌，它们也很难有行情。

简单讲，以后不会再有全国房价一起涨、一起跌的情况了。

好房子越来越稳，差房子越来越难卖，这会成为未来很多年的常态。

底部基本确认：但“抄底”依旧不现实

综合价格、成交量、政策和市场情绪来看，全国二手房的阶段性底部已经基本确立。

这句话的意思是：继续大幅普跌的可能性很小，市场会进入一个长期横盘、缓慢修复的阶段，不会暴涨，也不会暴跌，走“L”型修复是最有可能的走势。

但底部来了，不等于抄底的时候到了。

对刚需来说，现在可以慢慢看、慢慢挑，遇到合适的房源可以入手，不用再像前两年那样一直死等暴跌。

对改善家庭来说，现在是比较好的置换窗口，卖旧买新、以小换大，更容易换到优质资产。

但如果你想投资买房、靠房价上涨赚钱，那基本可以放弃了。

现在的楼市没有炒作空间，流动性一般，涨幅有限，持有成本又不低，买房投资的时代已经过去了。

政策的目标很明确：稳住市场、保障刚需、防止大起大落，既不允许暴跌，也不鼓励暴涨。

二手房止跌回暖，是市场回归理性的信号，也是楼市走出低谷的开始。

它不是房价反弹的起点，也不是投机的机会，只是市场从下跌走向平稳的正常过渡。

对普通人来说，不用焦虑，也不用冲动，根据自己的真实需求做选择，比赌行情、猜涨跌靠谱得多。

所谓的底部，从来不是一个点，而是一段慢慢修复的时间。

看懂这一点，也就看懂了接下来几年的楼市。

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