214亿就封王！明天，广州或将诞生新地王！

hi~好久不见，我是二娃！

今天正月初八，是一个非常喜庆和美好的日子。

为啥这么说呢？

一来，作为新年开工的第一天，今天，可以领到老板的开工利是大红包，自然是开心的！

◆ 今天领的开工利是红包

二来，更加激动人心的事情也即将而来，那就是，广州跑马场地块，将于明天正式拍卖！

这意味着，2026年的广州楼市，一出场就是王炸！

所以，它的拍卖结果，不仅能成为广州楼市的风向标，更有可能成为全国楼市的风向标，意义非凡。

◆ 跑马场地块位置示意图

关于这块地，外界传闻有很多，猜测和疑问也很多。今天下午5点，就是竞拍报名的最后时间了，5点之后就能确定明天哪些开发商会参与争夺地块了。

那赶在这个之前，二娃针大家最关注的几个问题，来说说我的感受和预判（个人观点，仅供参考）。

第一、这块地，究竟谁拿下的可能性最大？

据我所知，截止目前，有意向竞拍这块地的开发商有不少，其中包含：越秀、保利、华润，以及其他房企......

但最有可能拿下这块地的开发商，我认为是越秀或保利。而越秀拿下的概率还稍稍大一点。

为啥呢？

一来，这块地的起拍总价太高，186亿起拍，最后破200亿应该不难。而目前，广州有这个资金实力的开发商，其实不多。也就越秀保利的荷包强点了。

而且，最终拿地后，也很有可能会组成联合体，分摊一下资金压力和风险。

◆ 目前跑马场地块拆迁进度（二娃拍摄，禁止盗图）

二来，这块地前期都是越秀深度参与，包括做地，都是越秀在做，目前已经投入了很多钱进去了，SKP也是他们牵头在谈。

所以，最后不管是谁拿下这块地，都不可能和越秀无关。

如果最后是越秀拿下，那楼面价和总价，也不可能低。保利一定会拱火加价“抬轿子”，推高这块地的成本。

毕竟，珠城东可是保利的大本营啊，保利玥玺湾、保利华创都荟天珺、保利天曜，均在旁边。

所以，站在保利角度来看，这块地必须力争拿下！一旦拿下来了，那今年广州的豪宅市场，基本就是保利说了算，完全掌握了珠金琶的定价权。

即便没有拿到，那也要使劲儿拱高这块地的价格。因为，跑马场未来必须卖贵，而且只能卖贵！否则对保利其他三个盘都不利。甚至对保利冼村项目影响都挺大。

为此，保利集团对这块地的竞价权限，也是放到了最大。

当然咯，跑马场地块也不是一定得是越秀或者保利拿，万一它被华润拿下了也不错。

华润的开发商实力，品质，还是很不错的。它在这里再搞一个万象城，也是完全符合地块出让要求的呀！

那么，你们更希望越秀拿地，还是保利？亦或是华润置地呢？

◆ 地块出让条件截图

第二、这块地，会拍到什么价格？

因为明天才正式开拍，最后成交价无法得知，但从这个地块的地段和条件来看，我认为明天大概率会创下两个“纪录”。

1）2026年全国总价地王，一定会在明天诞生！

毕竟，2026年到现在为止，仅2个月，北上广深成交的地价破100亿的还没有。所以，跑马场地块一旦成交，那就坐实了今年全国总价地王的头衔。

如果放大范围，不仅限于2026年，跑马场地块的成交总价，也是可能冲击进全国TOP3行列内的。

因为目前来看，全国总价地王前3名分别是：上海439.5亿的徐汇东安城市更新项目、上海310.5亿的西岸金融城项目、以及255亿的广州亚运城项目。

2）广州“新地王”，可能会在明天诞生！

截止目前为止，广州总价地王前5分别是：255亿的亚运城地块、197亿的番禺长隆万博地块、188亿的广船地块、186亿的南方面粉厂地块、以及132亿的品秀星图地块。

那我们已知，跑马场地块起拍价就高达186亿了，所以，破200亿基本是板上钉钉的事情。

至于最后成交，是230亿，250亿，还是超过255亿，那就得看明天开发商的激情和胆大了。

如果超过255亿，那么，广州楼面总价新地王，就将正式诞生！

另外，据二娃了解，商业用地及配建不产生溢价，统一按照1.8万/㎡的成本价计算，拍地竞价的溢价部分，都算在住宅上面。

所以，目前按照186亿起拍价来算，跑马场地块起始楼面价就已经高达6.32万/㎡了，快接近保利玥玺湾的楼面价了。

如果210亿成交的话，溢价率约12.66%，住宅楼面价将为7.38万/㎡。

如果223亿成交的话，溢价率为19.63%，住宅楼面价将为7.96万/㎡。

也就是说，一旦总价去到214亿，那么跑马场地块，就已经是广州新地王了！楼面单价的新地王！

因为它就已经超过琶洲的越秀华樾了！7.56万/㎡。

第三、SKP，已经确定下来了吗？

我的回答是：没确定！

能确定的就是，跑马场一定会带来一个高端的商业综合体，但最终会不会是SKP，这个不敢保证。

只能说，目前在谈的确实是他，但并没有定下来。双方还在博弈中。反正二娃从小道消息听说，SKP意愿没有那么强，尤其是现在这种环境，账有点算不过来。

所以，在没有完全确定下来，大家期望值尽量放低一点。

◆ 跑马场官方规划示意图（仅供参考，请以最终呈现效果为准）

再说了，SKP最后不来，也并不见得是坏事啊。我倒是更喜欢华润万象系商业，或者新鸿基的商业。

而根据拿地条件，其实华润也完全符合的。要是华润拿下，或者越秀+华润联合体。保利+华润联合体，一样可以搞的。

广州在珠江新城搞个万象城，难道不好吗？你们说是不？

第四、买保利玥玺湾，还是等马场？

这个问题，得看个人喜好和需求。

虽然，保利玥玺湾的客户人群和跑马场的买家，会有一定的重合，但总体来说，还是有差别。

在二娃看来，跑马场的产品，面积大概率不会比玥玺湾大，总价段会更亲民一些（单价则未必），然后选择跑马场的人，相对会更年轻一些，还属于事业奋斗期，要么是富二代，要么是创一代的new money，亦或是上市公司的股东和高层。

这一群人，既要考虑舒适性，房子增值保值性，同时也在意配套和交通的便捷性。

而保利玥玺湾的买家呢，更侧重于old money，年纪相比之下会更大一些，大部分都是已经很成功的企业老板了。他们不喜欢太嘈杂，灯红酒绿的生活，更注重私密性，宜居性和舒适性，更看重江景等自然资源，喜欢安静。

◆ 保利玥玺湾效果图

至于到底怎么选，哪个楼盘更有潜力，更值得入手，文章里二娃就不多少了，因为说太直白会得罪人。

想在珠城买房的朋友可以和二娃交个朋友（wsfew2025），我们可以私下交流。

第五、保利冼村项目和跑马场比，选择谁？

对于这个问题，好像还挺有争议的。

很多人觉得保利冼村项目的地段更好，因为它位于广州珠江新城最核心的中区，配套和交通是看得见的，所见即所得，确定性更强。

目前广州最好的配套，全都在冼村附近，城市景观也更漂亮。

但也有很多人，更看好跑马场，认为冼村项目所在的位置，有点过时了。配套成熟是成熟，但问题就在于，过于成熟了，没有了想象和成长空间了，有点过时了。

广州未来10年的红利，一定是属于珠城东的时代。

对此，你们怎么看呢？你们希望明天，谁能拿下这块地，最不希望谁拿这块地？欢迎留言评论！