南宁民歌湖畔八百多平的房子拍卖，被人底价456万就竞得，赚大了

评估价713万的房子，第二次拍卖直接打6.4折，起拍价456.4万。 841.69平方米，算下来每平米只要5422元。在南宁民歌湖边上，地铁站旁，这个价格听起来像天方夜谭。最终，只有一位享有优先购买权的竞买人报名，轻松以底价将这11套打通的房产收入囊中。 这笔交易看起来像教科书般的“捡漏”，但真相往往藏在细节里。

这处房产位于南宁市青秀区金浦路16号汇东国际F座。 它的西侧紧邻民歌湖，东侧就是地铁1号线和3号线的换乘站金湖广场站。 民歌湖片区在过去十年曾是南宁的商业商务金融中心。 如今，这个区域正经历一场耗资3.6亿元的彻底改造，目标是升级为国家AAAA级旅游景区——民歌湖国际音乐小镇。

民歌湖国际音乐小镇不是一个简单的景点翻新。 它规划了音艺文化体验区、民歌文化创作区、东盟文化交流区和音创文化产业区四期建设。 目前，项目已引入超过200个特色商铺，涵盖了从东南亚花园餐厅到非遗香云纱美学馆等多种业态。 每晚都有乐队表演，复古小火车穿梭在灯火中，这里正试图成为南宁夜间文化和旅游消费的新核心。 央视也曾聚焦报道这个文旅新地标。

与民歌湖的焕新形成对比的，是它旁边金湖广场地下商业街的现状。 这个曾经的城市客厅和商业名片，如今面临着商户退租、客流稀疏的挑战。 尽管管理方曾尝试改造升级为“CC公园”，但业内人士分析，产权分散、硬件老化及新兴商圈分流等因素，使其盘活困难重重。 有观点认为，金湖广场作为传统CBD的功能，已被更东边的东盟商务区所取代。

汇东国际这处房产的规划用途是住宅，但从图片看，此前实际被用作办公。 目前它处于空置状态。 根据房产网站信息，汇东国际写字楼的租金均价约为每月每平方米42.5元。 如果按此标准粗略估算，841.69平方米的办公空间，月租金潜力约在3.58万元，年租金约43万元。 这与原文中设想的22万年租金有较大差距。

资产的空置本身就是一个需要解读的信号。 在民歌湖片区大力升级改造的背景下，一个黄金地段的优质办公资产为何会长期空置并最终走向司法拍卖？ 这或许暗示了其本身存在某些固有短板，或者区域商业办公市场的供需关系发生了深刻变化。 那位唯一的竞买人，正是享有优先购买权的人，这通常意味着原承租人、共有人或相关权利人，他们对资产的实际状况和潜在风险有更深的了解。

这笔投资的核心逻辑在于，买家是否能用远低于市场估值的价格，锚定一个即将因区域整体升级而价值重估的资产。 民歌湖国际音乐小镇的打造，确实为片区注入了全新的文旅商业活力。 但如果资产本身的硬件条件、产权性质或租赁市场接受度存在问题，那么区域红利能否顺利传导至这栋具体的楼宇，仍是一个问号。

资产的流动性是另一个考量。 总价超过450万，面积超过800平方米的非标准户型（由多套住宅打通），在二手市场上的潜在买家群体非常狭窄。 这决定了它不可能像普通住宅那样快速转手。 买家必须做好长期持有的准备，并且需要有足够的资本和能力对其进行改造和运营，才能释放其价值。

当城市的核心地段资产以看似“白菜价”成交时，它更像一面镜子，映照出资产价值判断的复杂性。 它考验的不是对地段的简单信仰，而是对资产瑕疵的承受力、对改造运营的执行力，以及对区域发展节奏的精准把握。 你认为，在南宁城市更新的浪潮中，这样的“捡漏”是敏锐的抄底，还是一场需要更多智慧与耐心的冒险？