别再盯着90后房贷了！2026退休老人全款买房，重塑楼市规则

你以为现在楼市里最有话语权的是背着巨额房贷的90后？ 错了。数据显示，2026年60岁以上年龄段的购房需求占比已从几年前的15%上升至18%，而18-35岁年轻人的购房比例却在下降。

每年超2000万人的退休大潮，正带着他们积攒了一辈子的储蓄和高额养老金，涌入楼市。 他们买房眼都不眨，很多直接全款支付，成为市场上最硬核的购买力。 这批“新老人”的入场，不是来凑热闹的，他们是来重新制定规则的。

这批60后、70后的父母辈，对房子的要求彻底变了。 他们不再仅仅满足于一个遮风挡雨的窝，而是要求一个能安全、舒适、有尊严地度过晚年的“生命保障系统”。 核心诉求排序变成了：步行15分钟内必须有像样的医院，小区必须有平整的无障碍通道和足够宽的电梯，卫生间必须安装扶手，社区最好能有食堂和基础的护理服务。 这种需求转变直接催生了一个万亿级的新市场。 仅狭义的家居适老化改造市场，规模在2025年就已突破2000亿元，广义的全场景改造市场更是高达约8500亿元。

于是，楼市的价值坐标被彻底重置。 以前看地段、看学区，现在首要看医疗配套和适老化程度。 主城区，尤其是距离三甲医院5公里范围内的房子，价格异常坚挺。 那些完成了系统适老化改造的二手房，单价能比同地段普通房子高出10%到15%。 成都一个项目通过40项适老化改造，直接将滞销洋房的去化率从15%拉升到85%。 相反，曾经被描绘成“诗和远方”的远郊大别墅、大平层，正在经历价值崩塌。 广州从化、清远等地的一些远郊别墅，在法拍市场上即便价格腰斩也无人问津，流拍率惊人。 原因很简单：对老人来说，优美的山景不能治病，漫长的通勤时间在紧急情况下就是生命威胁。

市场的两极分化从未如此清晰。 一边是冰，一边是火。 核心城市的优质改善盘，尤其是那些符合“好房子”标准、注重居住品质的房源，去化良好。 北京、上海总价千万以上的豪宅成交甚至保持增长。 而另一边，大量缺乏产业和人口支撑的三四线城市远郊板块，以及那些“老破小无学区、无地铁、无物业”的房产，正在陷入“降价也卖不掉”的流动性陷阱。 中指研究院数据显示，2025年百城二手住宅价格累计下跌了8.36%，但下跌的“重灾区”非常明确。

这种需求变革也催生了新的商业模式和家庭决策。 一种是为父母在同小区或附近购置一套小户型的“一碗汤距离”居住模式正在流行。 另一种是“收购-适老化改造-出租/出售”的房产运营模式，在一些嗅觉灵敏的投资者中开始盛行。 政策也在强力助推，全国超过200个城市对适老化改造提供补贴，最高可覆盖50%的费用。 这意味着，将一套老旧但地段好的房子进行专业适老化改装，不仅能快速租售，还可能享受政策红利。

房子正在回归其最本质的属性——居住。 而“居住”的最高级形态，对于规模日益庞大的老年群体而言，就是安全、便利和尊严。 当数亿人的生命阶段同步切换到退休模式，他们用手中的真金白银，投票选出了未来房子的模样。 这不再是关于房价涨跌的短期博弈，而是一场关于如何安放晚年的长期选择。

那么，一个值得深思的问题是：当“养老”成为一套房子最重要的价值维度之一，我们过去以投资增值为核心构建的房产评价体系，是不是已经过时了？ 未来，衡量一套房子好坏的终极标准，会不会是它能否让我们体面地老去？