马年楼市回暖信号拉满！2026 最后窗口期，错过再等十年

来源：大伟看楼市

时光迈入2026马年，中国房地产市场终于告别持续四年的深度调整，迎来标志性的反转拐点。从中央政策的全面托底到地方利好的密集落地，从核心城市成交量的爆发式增长到二手房价格的止跌回升，从购房成本降至历史低位到市场信心的全面回归，多重信号交织共振，清晰宣告楼市单边下行周期已然终结，理性回暖的新征程正式开启。更关键的是，这场反转带来的购房红利窗口期并非无限延续，随着市场热度升温、政策优惠收缩，2026年已成为刚需、改善群体上车的最后黄金机遇，认清市场逻辑、果断把握机遇，成为马年置业的核心命题。

政策底率先夯实，成为楼市反转的核心引擎，为回暖筑牢根基。2026年作为“十五五”开局之年，调控逻辑实现从“抑制过热”到“稳定复苏”的根本性转变，形成自上而下的全方位托底格局。中央经济工作会议明确将“稳定房地产市场”列为重点任务，强调“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足”，彻底扭转了市场观望情绪。截至2026年2月，全国已有超100个城市出台楼市优化政策，覆盖一线、强二线至三四线全层级城市，政策力度与覆盖范围均创下近五年新高，绝非以往“添油战术”式的试探性调控，而是精准发力、按需施策的系统性托底。

政策红利呈现“普惠+精准”双重特征，全方位降低购房门槛与成本。需求端，限购、限贷、限售全面松绑，北京、上海、深圳等一线城市放宽非户籍人口购房社保年限，多数强二线城市直接取消限购，三四线城市全面放开购房限制，让更多潜在需求得以释放；换购住房个人所得税退税政策延续至2027年底，增值税减免年限优化，部分城市对刚需购房给予专项补贴，一套总价500万的房子可节省近10万元交易税费，有效带动“卖旧买新”链条活跃。供给端，房企融资“白名单”制度落地，债务重组取得实质进展，预售资金监管优化，现房销售制度稳步推进，“保交楼”成效显著，购房者最担心的交付风险大幅降低；同时各地积极收购存量商品房用作保障房、人才房，既消化库存，又稳定市场预期，实现供需两端双向发力。

房贷利率破3%成为关键催化剂，购房成本降至历史低位，彻底打消刚需入市顾虑。如果说百城松绑是楼市反转的“导火索”，那么房贷利率的持续下行则点燃了市场热情。央行数据显示，2026年2月，全国5年期以上LPR维持在3.5%不变，而全国主流首套房贷利率已跌破3%，普遍降至2.95%-3.0%区间，部分城市取消利率下限，甚至凭借贴息政策步入“2字头”区间——广州、南京首套利率低至3.0%，昆明、苏州低至2.95%，徐州、南通等城市30年房贷贴息后，实际利率可低至1.75%-2.05%。

利率下行带来的成本优势尤为显著，对刚需家庭而言堪称“实打实的红利”。以贷款100万元、期限30年、等额本息还款为例，若利率从2021年的5.88%降至当前的2.95%，月供将从5918元降至4423元，每月少还1495元，30年累计省息超53万元；若贷款200万元，30年累计省息可超百万元。与此同时，首套房首付比例普遍下调至15%-20%，公积金贷款利率同步降至2.6%，青年人才还可享受额外利率优惠，多重利好叠加，让刚需群体的入市门槛大幅降低，月供压力显著减轻。业内专家预测，2026年一季度可能实施“双降”（降准50基点+降息10基点），房贷利率仍有进一步下行空间，但这种红利窗口期不会持续太久，随着市场回暖，政策将逐步回归中性，利率优惠可能逐步退出。

市场底正式确认，量价齐升的回暖信号持续落地，印证拐点已然到来。“量在价先”的复苏规律再次应验，成交量的爆发式增长成为楼市回暖的最鲜明信号。2026年1-2月，全国重点13城二手房成交量环比上升16%，同比增长33%，其中北京连续三个月网签量稳定在1.4万套以上，上海单月成交站稳2.2万套高位，深圳同比涨幅超25%，成都以218万平方米的成交量位居首位，同比激增63%。新房市场同样暖意凸显，核心城市核心板块去化周期缩短，开盘即售罄的现象重现，优质改善盘、地铁盘成为成交主力，90-144平方米改善户型成交占比超55%。

价格端的止跌回升，进一步巩固了反转态势。国家统计局2026年1月70城房价数据显示，新房与二手房环比降幅全面收窄，核心城市新房率先止跌微涨，1月有5城新建商品住宅销售价格环比上涨，大连以0.2%的涨幅领跑，合肥、厦门、武汉、南充均实现0.1%的小幅上涨。二手房价格表现更为亮眼，全国70个城市二手住宅价格指数环比降幅收窄至-0.5%，结束了长达近两年的下行趋势，北京海淀、上海陆家嘴、深圳南山等核心板块，优质次新房挂牌价较去年底上涨4%-6%，业主报价上调、议价空间收窄，市场从“买方市场”快速向“卖方市场”倾斜，观望情绪彻底瓦解。

需要明确的是，2026马年楼市的反转，并非以往“大水漫灌”式的普涨狂欢，而是“筑底企稳、结构分化”的理性回暖，“K型分化”成为市场最鲜明的特征，这也决定了“选对比买早更重要”。上行一端，一线及强二线核心城市凭借人口持续流入、产业支撑强劲和供应收缩的优势，率先止跌企稳，成为市场的“避风港”——这些城市聚集了优质的教育、医疗、就业资源，刚性与改善需求持续释放，保值增值能力最强，是资金首选的布局方向。

下行一端，多数三四线城市仍深陷调整困境。2025年全国三四线城市人口净流出达312万人，人口持续外流导致购房需求不足，同时库存高压凸显，广义库存去化周期普遍超过30个月，部分城市甚至更长，房价仍面临承压，2026年可能再跌3%—8%，部分区域累计跌幅或超20%。此外，远郊无配套板块、文旅盘、小开发商楼盘，即便降价也难成交，抗跌性极差。这种分化本质是市场回归基本面的体现，意味着“闭眼买房”的时代彻底结束，选择城市、板块和产品，成为把握红利的关键。

当前购房红利窗口期正在快速关闭，2026年成为最后上车机会，犹豫观望只会错失机遇。核心原因有三点：一是政策优惠将逐步退出，当前限购限贷松绑、利率补贴等宽松政策已达顶峰，随着市场稳步回暖，政策将逐步回归中性，优惠政策会有序收紧，购房成本上升是必然趋势；二是价格洼地快速填平，当前处于回暖初期，价格仍处于2019-2020年的历史低位，议价空间较大，但随着成交量持续放大，业主涨价、楼盘提价成为常态，低价房源将迅速消失；三是优质房源稀缺性凸显，核心地段、好户型、好楼层的优质房源永远稀缺，回暖初期选择最多，后期只能“捡别人剩下的”，选择空间大幅缩小。

历史周期反复证明，楼市最佳买入点，永远是政策底、市场底刚出现的回暖初期，2016年、2020年的行情无不如此，2026马年这一轮同样不会例外。对于不同购房群体，需把握精准策略：刚需群体无需纠结短期涨跌，若有结婚、上学、落户等明确需求，且月供不超家庭收入50%，可借助低利率、低首付政策果断入市，优先选择现房或准现房，聚焦地铁、学区、商业配套成熟的板块；改善群体可抓住“卖旧买新”政策红利，卖掉老破小、远郊房等非核心资产，置换核心区品质住宅，兼顾居住舒适度与资产增值潜力；投资群体需彻底摒弃炒房思维，聚焦一线与强二线核心区，看重租金回报率与流通性，不碰远郊、文旅、商铺等风险资产，坚持长期持有。

2026马年，楼市彻底反转的拐点已至，四年寒冬终过，春暖花开可期。这场回暖，不是投机炒作的狂欢，而是行业迈向高质量发展的理性回归，是政策、资金、需求三重共振的必然结果。当前，政策红利、价格洼地、低风险三大优势叠加，构成了未来十年难得一遇的购房黄金窗口期。市场从不等人，机遇只留给果断行动的人，当所有人都意识到楼市回暖时，窗口早已关闭。对于每一个有购房需求的人而言，理性判断市场风向，把握这最后的上车机遇，才能在楼市新周期中，实现居住梦想与资产保值的双重目标。