华南五虎全军覆没！从叱咤风云到集体沉沦，一场跨越二十年的地产大败局

以前圈子里流行一句话，叫“中国楼市看广东，广东楼市看华南”。

这话放在二十年前，那是含金量极高的顶流判断。那时候的广州，站着五家横扫全国的民营房企巨鳄—恒大、碧桂园、雅居乐、富力、合生创展。它们被业内尊称为“华南五虎”，那是房地产黄金时代最生猛的图腾，所到之处，地王频出，一座座新城拔地而起。

但到了2025年的冬天，这个图腾碎了。

12月9日，资本市场传来一则看似轻描淡写的消息：雅居乐集团被债权人新濠国际提交了清盘呈请，香港法院排期在2026年2月聆讯。消息一出，雅居乐股价直接砸向历史最低点。

那个曾经叱咤风云的“华南五虎”时代，彻底落幕了。五虎之中，再无完卵。

1，神坛崩塌：五虎各自的“至暗时刻”

这五只老虎，究竟是怎么从山巅跌落谷底的？

最惨烈的“首虎”：恒大

恒大是五虎里最早暴雷的，也是摔得最惨的。许家印和他的恒大，简直就是一部“高杠杆”崩塌的教科书。

2024年初，香港高等法院那声清盘令槌音，宣告了恒大帝国的终结。许家印本人不仅因涉嫌违法犯罪被采取强制措施，还被证监会顶格罚款4700万，终身禁入市场。那个曾经在舞台上意气风发皮带哥，如今已成阶下囚。

曾经的首富，如今连名下那套香港尖沙咀祥景楼的“老破小”都要被拍卖偿债。那是他在1999年买的，算是他发家的起点资产之一。

眼看他起高楼，眼看他楼塌了，现在的恒大正在经历全球资产大追索。哪怕是它最值钱的“亲儿子”—恒大物业，现在也在急寻买家，太盟投资、广东旅控这些潜在接盘方还在讨价还价，这笔买卖最快也得2026年才能尘埃落定。

最庞大的“二虎”：碧桂园

碧桂园的体量曾是五虎之最，总资产逼近万亿。但“大而不倒”的神话在它身上也没灵验。

不过，相比恒大，碧桂园算是保住了一条命。2025年，它搞定了境外债务重组，把900多亿的债给降下来了。到了2026年2月，那个要把它清盘的呈请也被法院驳回了，公司还拿出了近4亿美元真金白银安抚债权人。高层也动了大手术，莫斌退居二线，程光煜接棒。

但这不代表危机解除。2025年上半年，权益合同销售额才167.5亿。放在当年，这也就是它几个月的业绩，甚至不如一个强二线城市的项目盘。销售端回血太慢，造血能力没恢复，碧桂园能不能真正重生，还是个未知数。

走错路的“三虎”：雅居乐

这次被提清盘的雅居乐，是典型的“死于战略误判”。

陈氏五兄弟起家于中山，本来日子过得挺稳。但在2021年行业风向大变的时候，他们做了一个致命的选择：没有收缩聚焦核心城市，反而还在三四线城市死磕文旅项目。

结果他们在78个城市囤了3000多万平方米的地，大部分都在海南、云南、惠州这些地方。这些地方风景是好，但在楼市下行期，根本卖不动，去化压力像大山一样压得人喘不过气。

截至2024年底，雅居乐一年内要还的债有383亿，但账上现金早就干了。2025年上半年直接巨亏80亿。连带着旗下的雅生活服务，都被拖累得计提了28亿的坏账。近期被新濠国际提请清盘，起因不过是2021年联手买的一块地纠纷，但这根稻草，压死了骆驼。

贪便宜的“四虎”：富力

富力的故事，最让人唏嘘。张力跟李思廉这俩搭档，当年靠广州旧改发家，那是何等精明。

可就在2017年，他们干了一件当时被吹捧为“世纪交易”的大事：砸了近200亿，从万达手里接了77家酒店。当时觉得自己捡了大便宜，抄了王健林的底。

谁能想到，那是抄在了半山腰，甚至是抄在了刀尖上。疫情一来，酒店业凉凉，这些资产根本不产生现金流，反而成了吸血鬼。到了2025年11月，富力逾期债务高达387亿，负债率飙到408%。卖房收入那点钱，连还利息都不够。富力证明了，有时候“便宜”才是最贵的。

隐形的“末虎”：合生创展

朱孟依的合生创展，以前是业内的“隐形航母”，学的是港资那一套“高溢价、慢周转”。

这种模式本来抗风险能力强点，但在行业全面下行时也顶不住了。2025年，合生因为还不上9个多亿的债，直接触发了93亿的交叉违约。上半年营收腰斩，首次陷入亏损。虽然2026年初销售有点回暖迹象，但体量已经完全不能跟当年的辉煌相提并论。

2， 败局背后的底层逻辑

“华南五虎”的全军覆没，绝不是巧合。透过这些乱象，我们能看到三条清晰的败亡逻辑线。

逻辑一：杠杆是毒药，不是解药

恒大和富力最典型。在过去那个疯狂加杠杆的时代，谁借钱多、谁跑得快，谁就是老大。恒大靠着高杠杆，短短几年冲上了宇宙第一。富力靠着借贷收购，把盘子铺得巨大。

但当潮水退去，裸泳的就一定是借杠杆最猛的那几个。高杠杆意味着对现金流极度敏感，一旦销售回款这个进水口关小了，债务这个出水口就能把企业吸干。许家印的悲剧，本质上是将金融游戏的规则玩到了极致，却忘了任何游戏都有红线。

逻辑二：规模是幻觉，土储是双刃剑

碧桂园和雅居乐，都倒在了“规模”二字上。碧桂园曾是规模之王，雅居乐也曾疯狂囤地。

在上涨周期，手里有地就是王，土储越多身价越高。但在下行周期，土储就是一堆水泥做的石头，不仅不增值，还要计提减值。雅居乐手里那3000万平米的文旅地，现在谁敢接盘？碧桂园遍布三四线的楼盘，现在的刚需谁敢买？

当市场逻辑从“买到就是赚到”变成“买错就是套牢”，这种重资产模式的反噬力是毁灭性的。

逻辑三：战略定力的缺失

回头看这二十年，真正活得好的房企，反而是那些不显山不露水、坚持不盲目扩张的。

富力的酒店收购、雅居乐的文旅执念，本质上都是战略定力的缺失。他们被时代的红利冲昏了头脑，以为自己无所不能，以为所有赛道都能通吃。结果，一次豪赌失败，满盘皆输。

3， 五虎时代结束， 剩下的是什么？

五虎的时代是结束了，但这并不是终点。

对于资本市场来说，这五家企业的归宿已经分化得很明显了。

第一种是“恒大式”的清盘出清。这属于死刑立即执行，资产被拆解拍卖，创始人出局，彻底从历史舞台消失。

第二种是“碧桂园式”的债务重组。这属于死缓，能不能改判无期或者减刑，全看自己能不能在ICU里挺过这几年，把销售端的造血能力恢复过来。

第三种是“富力、雅居乐式”的断臂求生。卖酒店、卖项目、裁员，把能扔的包袱都扔了，只求活下去。

那个“闭眼买房、坐等升值”的时代彻底一去不复返了。五虎的沉浮，给我们留下的教训是深刻的：

如果你是购房者，现在看到这些房企的楼盘在打折，千万别脑子一热冲进去。不要迷信以前的品牌，那都是过去式；不要轻信销售的承诺，他们自己可能明天就离职了；不要贪图那点低价，烂尾楼里的每一块砖，都是你毕生的积蓄。

二十年，对于历史长河来说是一瞬，但对于一个行业来说，是一个完整的轮回。

从“中国楼市看华南”到“华南五虎折戟”，这不仅是五家企业的兴衰史，更是中国房地产从草莽狂奔走向理性回归的缩影。

杠杆催生出的巨兽，最终被杠杆吞噬；规模堆砌起的帝国，最终被规模压垮。

如今，五虎的残躯还在债务重组的泥潭里挣扎，而对于后来者，这无疑是价值千金的警世钟。

那个疯狂的、喧嚣的、遍地黄金的地产时代，真的结束了。