京东产发冲刺港交所，以国际化与资本效率重塑估值叙事

来源：IPO早知道

　　叠加服务中国产业出海及京东集团生态支撑两大因素，京东产发的差异化及稀缺性更为鲜明。

本文为IPO早知道原创

　　当全球化供应链重构进入深水区，服务于中国创新经济的供应链基础设施正迎来从“本土深耕”到“全球布局”的价值跃迁关键期。

　　据IPO早知道消息，京东产发于日前正式向香港联交所递交A1申请文件。招股书显示，作为京东集团旗下现代化基础设施开发及管理平台，截至2025年9月30日，京东产发已在境内29个省级行政区及境外10个国家和地区，开发、拥有或管理285个现代化基础设施资产，总建筑面积约2710万平方米，资产管理规模总额为1215亿元（人民币，下同）。

　　同时，其总计开发、持有或管理的现代化基础设施包括259个物流园、20个产业园以及6个数据中心基础设施。

　　2023年、2024年及2025年前9个月，京东产发营收分别为28.68亿元、34.17 亿元、30.02 亿元，年平均增长率约为20%。2025年前9个月，其调整净利润达8.23亿元，同比增长77%。资产管理规模至2025年9月已较从2023年初增长28.1%，扩张态势明显。

　　从估值视角出发，招股书中透露出的三个关键线索颇值得关注，即国际化破局、轻资产转型以及产业生态加持。它们分别从估值坐标切换、估值溢价提升以及长期估值锚点三个维度，为京东产发的“长坡厚雪”之路打开想象空间。

　　据胡润发布的《2025 全球独角兽榜》，京东产发以545亿元估值跻身全球前100名。此前，其曾引入高瓴资本、华平投资、红杉中国、贝莱德等知名机构参投。

　　值得一提的是，普洛斯（GLP）亦计划冲刺港交所，预计将于年初提交招股书。这意味着，全球两大采用“开发+基金+REITs”模式的企业或将于上半年“相遇”港股，并带来两个稀缺标的。

　　叠加服务中国产业出海及京东集团生态支撑两大因素，京东产发的差异化及稀缺性更为鲜明。若能通过IPO完成从“中国发展速度最快的物流地产开发及运营商”到“全球现代化基础设施投资及资管平台”的估值跃迁，京东产发或将为中国新基建企业的全球化估值提供全新参照。

一、「破局」国际化，切换估值坐标

　　开放共赢的新出海浪潮下，技术与服务的国际化已成为核心估值支点。能否支撑深度全球化及跨区域运营，是资本市场评判出海企业是否具备“长期价值”的关键所在。

　　而京东产发的国际化布局正中这一核心诉求。据仲量联行报告，截至2025年9月30日，其1,215亿元资产管理规模中，12.8%位于境外。而据招股书，2023年初，其海外资产管理规模占比仅约3.7%。2023年末、2024年末，其海外资产管理规模总额分别为7.2%和10.7%。

　　逐年提升的数字，清晰展现出京东产发从本土玩家到“国际玩家”的转型轨迹。

　　2020年起，京东产发便开始在海外部分关键物流枢纽区域落地高标准物流基础设施。2023年，京东产发曾完成对英国考文垂一处物流园的收购，项目按时竣工后便实现近100%的出租率；2025年7月和11月，其曾先后完成与阿布扎比机场自由区（ADAFZ）的合作签约，以及与沙特MODON的战略合作备忘录签署。

　　截至2025年9月30日，其高标准物流基础设施已覆盖海外10个国家和地区，并通过50余座物流园编织起覆盖全球主要经贸枢纽的仓储服务网络。其国际团队规模已扩充至近600人，确保了全球各地业务表现的一致性和战略的高效落地。

　　系统性的海外扩张，无疑将为京东产发提供充分的增长弹性和确定性。

　　一方面，多元化的地域布局显著降低了京东产发对单一市场的依赖风险。例如，其考文垂物流园实现近100%出租率的同时，迪拜杰贝阿里自贸区的项目亦在交割即完成客户入驻，进一步巩固抗周期韧性。

　　另一方面，深度绑定中国企业从产品外销到供应链出海，同步开启了高确定性的需求来源。近年来，中国企业不断增加海外扩张的广度与深度，从以产品驱动的模式转向以供应链为基础的战略，“这种全球化趋势为京东集团生态系统在物流、产业发展及更广泛的B2B基础设施业务带来新的增长动力。”

　　在印尼雅加达，国内一家家电品牌因业务拓展寻求短期仓储租赁解决方案时，京东产发凭借其高效的项目运营能力和当地团队的专业服务，不仅快速解决了客户的仓储短缺问题，更通过优化库内动线设计，显著提升了客户的物流效率。凭借优异的服务体验，双方的合作关系由短期租赁成功升级为长期战略伙伴；同样在印尼市场，面对国内某新茶饮品牌在当地化快速扩张需求，京东产发依托其高质量的仓储服务网络和本地响应能力，迅速为其提供了关键战略位置的仓储支持，有力地保障了该品牌门店网络的高速发展。

　　从中国本土物流地产运营商，到实质参与全球供应链基础设施重构，海外叙事的扎实落地，将有力推动京东产发的估值坐标从“中国发展速度最快的物流地产开发及运营商”切换至“全球现代化基础设施投资及资管平台”，令资本市场对其未来收入来源、客户多样性、资产流动性给予更高溢价。而这，又将反哺其融资能力与并购动能，形成正向循环。

二、击穿资本效率，成就「稀缺」标的

　　公开市场中，稀缺标的由于“不可替代的价值”和“未来的确定性收益”，往往能获得市场的额外定价。

　　京东产发在招股书中提及，其已构建起“一个极具延展性的商业模式，能够产生可持续现金流。”其中包括即基础设施解决方案、资产价值提升及基金/合伙投资平台管理。迄今，其已成功连续推出基金和REIT，并正通过系统性的资本循环战略，加速向资产管理人模式转型。

　　与目前港股已上市的地产及基础设施类企业相比，京东产发“重出海、深运营”的模式已颇为罕见，而上述提及的基金/合伙投资平台管理即“基金+公募REITs”这一轻资产模式，又进一步夯实了其稀缺性标签。

　　招股书显示，其管理费收入在2020年至2024年的平均复合增长率达到了30%，年均实现资产增值变现收益人13亿元 ，累计回报率达初始成本的40%；截至2025年9月30日，其基金管理规模已由2022年的255亿元大幅提升至410亿元，占资产管理总规模的33.7%，包括其主导设立的5只核心基金、1只开发基金、1只收购基金、一个合伙投资平台，以及在上海证券交易所的1只基础设施证券投资基金（即嘉实京东仓储基础设施REIT）。

　　值得一提的是，基金中剩余的805亿元资产，更将为公司未来发展基金与合伙投资平台管理业务提供丰富储备。

　　较高的资本效率，向来是资本市场最为看重的核心指标，这进一步增加了京东产发的关注度。与此同时，海外优质资产的注入也将进一步提升其国际配置的吸引力。

　　当前，港股正经历“中国资产重估”与“估值洼地修复”双重逻辑。国际投资者尤其青睐兼具中国新经济基因、全球收入潜力及美元计价或对冲汇率风险能力的标的。

　　这一维度上，京东产发的海外资产以当地货币计价、租约多为长期稳定现金流，且已有项目吸引机构投资者参与，这使其收入结构更具多样性，盈利受单一市场波动影响更小，符合全球资本对“高质量、低相关性、高透明度”中国资产的配置需求。

　　例如，京东产发与当地合作伙伴合作，成功收购新加坡一项物流资产组合，并在一年内将部分股权出售予一家机构投资者，从而快速实现资本循环；在阿联酋的一项绿地开发项目中，其与当地合作伙伴合作并共同投资，同时担任该项目的资产管理人。

　　这种高效的资本循环战略不仅实现了更灵活、更全面的业务拓展，更向资本市场传递出其资产具备高流动性、高透明度和强退出路径的信号，成为京东产发估值溢价的关键来源之一。

三、产业生态加持，长期估值深层锚点

　　为保证稀缺溢价的稳定性，优质标的业绩增长需持续匹配估值水平，京东产发的一个“杀手锏”之一，是其“依托京东集团生态系统的独特项目获取能力”。

　　自2007年从京东物流战略中酝酿而生，至2018年开始独立运营，11年间，京东产发在服务京东供应链生态系统的增长过程中，积累了对商流和物流的深入洞察，发展出整合资源的独特能力，以及促进区域经济发展、助力产业升级的能力。

　　2025年，京东产发与国内居家大件物流企业日日顺供应链达成战略合作，双方首个合作的项目落地在北京，可显著提升日日顺供应链在华北区域的仓储分拣与配送效率，满足日日顺服务本地家电、电商等零售市场的旺盛需求。京东产发与融辉物流签署战略合作协议，将进一步支持融辉物流加速全国网络布局，提升业务运营效率。

　　可以看出，京东产发已成为国内“最懂零售和物流的现代化基础设施开发及管理平台”。

　　截至2025年9月30日，京东产发超过90%的境内现代化基础设施资产中，已竣工资产平均出租率超90%，根据仲量联行报告，该出租率高于新经济领域平均水平约10个百分点。

　　值得一提的是，截至2025年9月30日，其基础设施解决方案收入中来自外部客户的贡献达到62.5%，“相较2018年开始独立运营时几乎可忽略的水平显著提升”。

　　来自京东的生态动能，是京东产发从“被动收租”转向“主动创造价值”的一大核心引擎。当越来越多的企业需要的不仅是仓储空间，而是从科学选址咨询到数智化运营管理，再到生态协同的多维服务时，京东产发则可以凭借京东集团的科技、供应链、采购等各类上下游资源，为企业提供多方面的资源。

　　例如，在采购方面，京东产发可联动京东工业，针对库内硬件物流设施，结合京东生态内的批量需求实现集约化采购，为客户降低供应链硬件设施采购成本。在科技方面，京东产发以京东科技的技术为底座，可以为客户提供自动车流量评估、车辆调度等服务，并运用AI技术监测库内作业动线和饱和度，助力客户最大化提升作业效率。

　　在物流地产行业从“规模竞争”迈向“生态与服务竞争”的新阶段，这一优势正成为其挑战普洛斯龙头地位的关键支点，推动市场重新思考一家物流地产投资及资管商在具备全球化生态服务能力时的估值逻辑。

结语：

　　所有理性估值，最终均将回归一个本质，即“未来能以多高的确定性，创造多少可归属股东的自由现金流”。

　　伴随中企出海进入产业与服务输出的新阶段，更多高新技术及高价值产业“走出去”，如何在当地建设产业链、售后服务体系，如何真正融入当地市场、开发适配度更高的产品，甚至如何服务当地产业，均成为关键制胜因素。

　　而京东产发精准踩中当前“中国制造国际化”的上升节点。凭借“超级节点”的优势地位，其近20年躬身入局、与产业深度耦合、服务中国出海进程的宝贵经验，正可用在此时。

　　目前，港股中能直接为中国企业全球化提供供应链基础设施支撑的平台极少。依托“实体资产为载体、嵌入中国企业出海价值链”的商业模式，京东产发不仅是资产持有者，更是“中国供应链出海的基础设施共建者”。而这一特质，将成为支撑其长期估值的“根基”。