金茂观山湖观棠售楼处-官方网站-金茂观棠售楼处官方-贵阳好房子

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金茂观山湖位于观山湖南数博大道东侧，项目规划用地面积约25.70万方，总建面约66.84万方，建筑密度22%，绿地率35%，容积率2.5，规划总栋数47栋，最高建筑高度99.65米，最高建筑层数30层。

其中住宅有42栋，共分为A/B/C/D/E/N共6个组团，涉及高层、洋房、院墅等产品，规划总户数3403户，总停车位4889个，包括室外车位423个，室内平面车位4466个。

具体组团情况：A组团为交职院老师定制房，B组团是高层商品房，C组团是商品房洋房，D组团是新组团观棠，E组团是商品房高层，N组团为沿河院墅（以复式洋房宣传营销）。

项目规划建设配套，主要有社区底商，农贸市场，物业服务用房，老年人日间照料中心，活动场地，两所幼儿园（一所在A区6班，一所在C区9班），以及中小学配套（18班小学，9班初中）。

金茂观山湖现状，项目绝大部分组团已经交付（现房），学校全部呈现，且学校签约的是贵阳市第一实验中学教育资源，学校命名贵阳市第一实验中学金茂校区。

金茂观山湖新推观棠组团（D组团）位于项目的东南角，原规划是两栋保障住房公租房，后经规划调整后改为商品住房。

观棠组团有两栋高层，楼栋编号D1/D2#栋，楼栋总层高28层，梯户比2T4/2T3户，户型建面118/138平。梯户比细节，10楼下2T4，10楼及以上是2T3户。

目前，D组团认筹中，首推D1#栋，户型建面118/138平，价格情况，118平8800-9300元每平，138平9400-9700元每平。认筹政策，认筹交1万开盘享98折。

户型空间结构：建面118平为4房2厅2卫布局，加上赠送实得约152平；建面138平同为4房2厅2卫设计，加上赠送实得185平。

观棠D组团交付标准为毛坯交付，交付时间预计27年4月30日，物业是金茂物业，物业费2.8元每平每月。

金茂观山湖其余在售情况，N组团院墅（复式洋房），建面166-170平，总价约190-390万，该组团因临小湾河，可得部分滨河景观。

备注：观棠D组团现输出价格和政策仅供参考，具体价格请以实际户型价格为准，政策福利请以正式销售政策为准。

直接进入主题，先看金茂观山湖观棠组团价值点：新推观棠D组团优势：01.延续楼盘前期大环境价值：金茂观山湖位于“观山南”东部区域，项目具有位置和区位辐射上的优势硬牌可以打。如：观山湖与云岩三马交界处：金茂观山湖处在观山湖与云岩三马片区的交界处，自然能分享两区交界带来的优势：

道路环境：“观山南”与三马北部区域城市大环境已经成熟，现有城市配套可以实现共享，数博大道、北京西路、马王路不仅可以满足区域通勤，还能最大范围的辐射周边区域，特别是观山湖与主城区，并且这几条重要道路都有较为成熟的公交路线；

优质配套：项目南部直线约660米是数博万达商业，北部约800米有商业体荔星中心，西部是直线2.2公里是世纪城商圈等，这些成熟商圈，能满足金茂项目足够的价值点输出；

区域覆盖：金茂观山湖北上是高新区和金融城，南下是三马片区，东进是主城区等，使得项目具备大范围客群覆盖基础。结合前期置业群体，其有来自观山湖和主城区的购房客户。

楼盘成熟且配套已经兑现：金茂观山湖现大部分住宅已经交付，项目初步成熟并且重要配套已经兑现。

经过多年开发建设，金茂观山湖居住氛围逐渐形成，利于项目整体价值展示和购房客户实景体验。

最为重要的一点，金茂观山湖重要配套已经呈现，如沿数博大道的社区底商营业，配套中小学已经开学，这对明显有学校要求的购房客户来说，金茂学校已经没有不确定性的变化（教育资源的引进）。

入住情况，前期交付组团，如A/B组团高层，C组团洋房已经有装修入住或者是正在装修入住的业主。这几个组团因交付较早，入住率要比后面交付的要好。

组团空间面和户型大赠送：回到观棠组团情况，新推观棠D组团本身价值点有二：

一是组团空间环境：观棠D组团在项目东南角，这里紧靠小湾河，并与小湾河存在明显的地形高差，从而形成了一个凸角，为组团提供了不错的空间视野条件

再有，观棠组团北侧是一个小山包，空间环境不太复杂，在规划上，小山包可提供一定的绿化空间。

这样，结合组团环境情况，组团楼栋南侧、东南侧能得到非常开阔的视野空间环境，能看到小湾河和两侧的山景。

景观特点，楼层高度越高，景观视野越开阔。另外，如果楼层超过北侧小山和洋房高度，同样能得到不错的空间环境。

这就是为什么观棠D组团楼栋10楼下2T4，10楼及以上是2T3户的原因，楼栋设计上实现了景观价值最大化。

二是户型景观及赠送：观棠D组团户型尽量满足空间环境，实现了景观价值面的同时，还做到当下最为流行的大赠送设计。

景观价值面：特别是建面138的户型，采用端厅设计，南向的端厅做到了270度的空间景观融合，视野环境感受没得说。

户型大赠送：建面118平加上赠送实得约152平；建面138平加上赠送实得185平，得房率真的很高了。

落到户型赠送细节，可看到户型采取了类似跃层的挑空设计，不过更为“取巧”的是，户型做到了跃层空间实现了平层利用，就是你用我的跃层挑空部分，我用你的跃层挑空部分，这样同时满足了大赠送，还能避免跃层空间带来的跃上下和楼梯占据的弊端。

户型上，能看到计一半面积的区域，能做到2个房间，从而提升了户型的空间灵活性。业主可根据自己的需求改造生活场景。

不绕圈子，不废话，接着看观棠组团的不足：组团地块空间实在太小：观棠D组团因历史因素影响，导致其开发没有融入紧邻的组团，使得D组团空间局限性更为突出。

在早期规划上，D组团因地块空间较小，使得组团成为项目公租房楼栋的理想选择区域。而现在D组团规划调整，变更为商品房后又错过了融入临近洋房组团的机会。

这就导致D组团不得不面对地块的现实问题，是地块空间狭小的局限性让组团无法做出更丰富的空间内容。即使旁边的小山包开发出来，D组团楼栋也有架空层补充，也无法回避观棠组团社区空间不大的窘境。

D组团社区空间不大，肯定会影响组团的休闲空间及生活环境舒适度。更不用说与其他组团比较了。

空间景观价值点不稀缺：观棠D组团南侧有不错的开阔空间，北侧高于山包的楼层也能获得不错的空间视野，但这样的空间视野谈不上“稀缺”。

结合区域城市地图，可知金茂观山湖南侧是一片河谷和小山地形，这样的空间环境确实能为部分楼栋带来较为开阔的空间视野，也能为楼栋的销售提供价值助力，但这类空间环境价值比较有限。

贵阳是一个不缺山沟的城市，特别是小山小沟这样的空间环境。相反，有的项目还会因为“山沟”地形阻碍了沟通。

金茂观山湖南侧就是如此，如果没有小湾河区域的山地地形，那项目就能更好的实现与就近的城市资源融合。现实很无奈，金茂观山湖南部是山包，与就近的城市配套隔着一段比较累的坡地。

项目前期口碑难以助力：金茂观山湖如果要打口碑牌，那项目前期表现能帮到的不多，现金茂项目评价不错的，就是物业表现还可以。

金茂观山湖面市至今，已有过多次“翻车”的表现，如学校签约教育资源的问题，前期有输出“一中”教育资源，结果变成了“实验一中”；洋房交付因前期的规划问题，特别是人车不分流等；还有就是后期销售多次“工抵房”降价等等。

回顾金茂观山湖楼盘，可以说同一个项目预期多次被打破真的很难，金茂还真就做到了。特别是作为房企在贵阳市场的首个项目。

现金茂观山湖评价还不错的是物业表现，城语有听到业主对金茂物业服务的认可。虽然物业服务不是百分百完美，至少表现还过得去。（当然也有不完全认可的声音）

关于金茂观山湖和新推观棠D组团也唠叨不少了，进入组团的总结内容：综合以上文字，可知金茂观山湖新推的观棠D组团虽有环境空间面价值可以打，但组团本身的综合价值并不突出，难以获得前期组团开盘的热度，更不用说首开的全新关注度了。

观棠组团属于尾盘阶段的产品，楼盘位置价值项目前期就已经吃光了；另有学校也不是特有的价值点，新组团的定位明显不是主打教育；外观棠组团地块局限性过于明显，影响了组团的定位拔高；再者是现有的空间视野环境并不稀缺，难以带动组团的价值点提升；最后是项目前期口碑积累有限，后续组团难以借到更多的台阶。

所以，金茂观山湖观棠组团设计新产品，且还搞了样板间开放活动，这样做的目的大概是为观棠新组团注入新的营销宣传内容，给营销方案说辞换个口味。

那观棠组团会取得不错的业绩么？本身观棠组团体量不大，货值不多，组团只要跟着当下的市场环境慢慢卖就是了。限于观棠的现情况，组团短期内快速去化也不现实，参考金茂前期的操作，后续不降价就已经的不错了。

金茂观棠组团值得哪类的需求置业呢？观棠组团主打的空间环境，南侧大部分楼层都能得到不错的开阔空间环境，北侧较高及高楼层也能得到不错空间视野。

所以，观棠组团适合对金茂观山湖位置满意，对金茂项目表现认可，以及对楼栋空间视野有需求的购房群体。

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