在天津，大高层被“污名化”了！

网上有舆论曾说，大高层未来会成为“贫民窟”。

其实，这不是产品形态的问题，而是产品定位与服务的原因。

如果以容积率来论“高低”的话，1.0容积率做平房，照样会成为棚户区。

高层本无错，奈何难出货！

近5年，这种“情绪”已经在市场端体现。

洋房平均价格上涨了8%，大高层平均价格下降了9%。

去年入市的大高层产品，日子都不太好过。

要么耐得住寂寞，成交量看天意。

要么价格跳水，市场激起的“水花”比跳水梦之队压的都好。

同时，同一小区洋房比大高层溢价正常应该在20%左右，现在基本上30%-40%。

这也导致了大高层的负反馈就像滚雪球，越滚越大。

最终带动高层的二手房价一落千丈。

老梅江的大高层挂牌价都已经2万了，环城和远郊的大高层产品更是卖不上价。

三大湖大高层的二手房成交单价基本在3000+/平米，已经低于砖头价。

除了买房人以外，土地、房企也在“排挤”高层产品。

去年出让的土地当中，容积率2.0的地块占到了70%。

同时，房企在产品端也开启了“洋务”运动。

五年前，2.0以上容积率的地块，大高层基本上都是主力产品。

更早一些，大高层风头正劲，一些环城远郊低密板块甚至能“拉高排低”，做出大高层+别墅的组合。

比如当年的仁恒公园世纪，2.0出头的容积率做出以大高层为主的社区，因为只有这样才能做出大型的中央园林。

全国一线城市都是这样做的。

再看当下，2.76容积率的地块都要把洋房“强塞”进去。

甚至，2.0的容积率，都能做出70%的洋房。

但是这种排布，就做不出大园林了。

更关键的是，天津这几次颁布的多样性规范，多数都是偏向洋房。

例如，顶跃和下跃，还有小院，在高层中就不能实现。

为什么，近年来高层产品就被无情的抛弃了呢？

老一批的高层，只解决了“住”的问题，谈不上品质。

物业、环境都跟不上。

还有一些保障房，户型面积小、采光差，业主流动性大。

或多或少都存在一些问题，才会有不好的舆论发声。

总结下来，大高层的痛点主要集中在以下几方面：

·早晚高峰上下电梯困难

大高层少则两梯四户，用梯高峰期容易造成“交通拥堵”，有时还会赶上电梯维护和停电，这就更麻烦了。

·“二次供水”问题

大高层产品普遍楼层较高，为了提高水压，会增加“二次供水”设备。

赶上做饭、洗澡等用水高峰时段，会出现短暂停水的情况。

另外，“二次供水”设备的水箱至少需要半年进行一次清洗，清洗期间会长时间停水，在使用和用水健康上都会有不利因素。

·恶劣天气影响开窗通风

大风天气下，大高层开窗之后的风力会“倍速”增长，尤其是高区的住户，甚至会感觉到楼体摇晃。

·高层带连廊，影响采光

老产品基本上都会有连廊设计，直接影响中户北向采光和私密性，通透度要比边户差很多。

除此之外，老社区的物业服务跟不上，维护水平一般，也会影响业主的居住体验。

大高层在天津卖不动，就是被服务和产品设计“玩坏”了。

其实，放眼一线城市，有很多顶尖豪宅都是超高层产品。

比如，深圳绿景白石洲璟庭，纯住宅高度约244米，共74层。

备案均价就高达11.35万/平米，备案总价在1012-5284万之间。

再比如，位于深圳超级总部的中海深湾玖序，全部为超高层的大户型产品，均价在13.3万/平米。

为什么居住体验欠佳的超高层会受到富人的青睐？

在服务和产品品质过硬的前提下，核心区域的高层是代表城市视野和地段空间的。

所谓“地段空间”，是在资源聚集的基础上，具备稀缺的城市视野。

城市天际线、城市建筑封面，都在室内“可观可感”。

上海的陆家嘴、香港中环、深圳南山……都是具备优质的地段空间。

也就是说，优质的大高层产品需要地段+资源+圈层+产品力的多重认证。

所以，我们的建议是，刚需定位+小户型大高层不能买；

反之，在市区拥有地段空间和视野的定位改善的大高层，还是没有问题的。