项目越来越多抬板，开发商到底想干嘛

不知道各位发现没有，地产圈的有些风向，是从规则的一条缝隙里钻出来的

前段时间，我们聊过一次“地库抬高”，后来受到了整个行业的广泛探讨和传播，本质上大家都在关注一件事：

当车库、架空层不再计容，社区的空间逻辑是不是要变了

更多是在讨论一个技术入口

即：地库抬高，会给社区带来什么变化

但短短一两个月，我们明显感受到这件事的演进速度快得惊人

天津、杭州之后，上海、苏州乃至更多城市，都开始在讨论抬板社区

甚至不久前我们在苏州调研时，已经有开发商明确提出：要做本地第一个“抬板项目”

抬板，已经不再是创新动作

正在迅速成为新的行业共识

但随之而来的，是几个更尖锐、更复杂的问题：

抬高之后怎么办？

如果边界处理不好，社区会显得耸立

如果底盘与城市关系处理不好，界面会割裂

更重要的是，如果结构体系没有支撑，所谓“架空”也只是一层空旷

这就是我们今天要聊的

抬起那块板之后，到底什么才叫项目的真正成立

行业对抬板的初次想象

或许可以追溯到多年前上海那个充满争议与先锋性的项目

中兴路一号

它将整体住宅抬高，在建筑之下构筑了一个庞大的底盘

让居住区可以保持相对独立的同时，也让配套可以更好的融入周围城市

第一次让行业意识到

住宅的基座，可以不再只是停车库和零散的商铺

它能被重新定义，被赋予更强的公共性、连接感和内容承载的可能

那是一次勇敢的想象

但想象需要落地，概念更需要进化

所以今天，我们不再纠结“抬不抬板”，而是分享我眼中四个真正成立的抬板样本

它们会告诉你

当抬板变成一个系统工程

社区的未来生活，会发生怎样的改变

01

结构的创新：抬板，在技术上能做到多“固执”

当我们谈论“超级底盘”，“抬板”往往是最直观的起点，它为社区创造出一个宝贵的、介于天地之间的“灰空间”

但随之而来的是一个根本性的问题：

抬起板之后，如果支撑它的结构依然笨拙、受限，那么所创造的空间自由，是否仍有意义？

在广州一线临江的绝版地段，保利·玥玺湾展现了更深远的思考

面对无价的江景资源，常规的思维或许是最大限度地让每一户“瞰江”

但玥玺湾没有仅仅躺在天赋的资源上，而是主动选择了更为复杂、成本更高的“抬板”策略

通过约20-28米的三层立体规划，将住宅整体抬升

这一举动的深意在于：

一方面，将珍贵的首层与二层空间彻底让渡给体验式商业、泛会所与立体园林

另一方面，在全新的高度上，构建了一个独立于城市喧嚣之上的静谧居住体系

然而，高层建筑的“抬板自由”，在结构上面临着天然的矛盾

看似抬板创造了低层连续开放的空间，但若结构体系本身自由度不足，承重柱网密集，那么所谓“释放”出来的空间，依然难以承载丰富、通透的生活场景

所以保利·玥玺湾的逻辑非常纯粹：

用打破传统的结构布局

创造一个真正自由、好用、能为所有住户共享的抬板空间

第一步，也是最具突破性的一步，是通过技术转换完成更彻底的“结构解放”

为了解决传统高层建筑因剪力墙核心筒和柱网限制，导致架空层被切割得支离破碎的顽疾

玥玺湾做了一项在住宅中极为罕见、成本高昂的决策：

在特定楼层进行“结构转换”

简单来说，就是通过巨大的转换梁、箱型结构等复杂技术，在建筑中部重塑力的传递路径

从而在底部释放出跨度更大、柱子更少、真正完整连贯的巨型空间

这不仅仅是成本的飙升，更是设计逻辑的本质转变

而第二步，则是用超规格的材料重塑结构强度

为了让建筑的支撑体系更坚固、更纤细，为空间释放更多可能性，玥玺湾采用了远超普通住宅标准的材料与工艺

C70高标号混凝土、型钢混凝土组合结构、以及局部关键的UHPC超高性能混凝土立柱，这些常见于超高层地标与大型基建的材料被大规模应用

正因为有了足够强度的高性能材料支撑，才能让柱网更稀疏，让空间更完整

让结构寿命远超设计基准，历久弥坚

甚至，让这些承重结构本身，就呈现出一种精准、力学的工业美感

如果说过去的抬板，只是为了把车库藏起来，那么玥玺湾的“结构固执”，让我们第一次看到另一种可能：

抬板不是为了隐藏，而是为了释放

当柱网被解放，当承重体系被重新组织，底盘空间不再支离破碎，它才真正成为一个可以停留、交流、共享的生活界面

也许未来的抬板社区

不再只是架空层下的临时活动空间，而是一个全天候、可社交、可漫步、可停驻的公共客厅

那种生活，是从结构层就被预设好的自由

02

立体的复合：抬板之后，如何与街区共生

当我们从纯粹的技术硬核中抬起头，将目光投向更为复杂的城市核心区更新项目时

“超级底盘”面临的挑战也会陡然升级

它不仅要解决结构问题，更要回答一个灵魂拷问：

在城市肌理中，如何让居住的静谧尊严与街区的繁华烟火，不是彼此对抗，而是和谐共生？

万科中兴傲舍

这个坐落于上海内环内、规模超30万方的巨构，提供了一个充满智慧的答案

它的“超级底盘”，本质上是通过立体复合完成一次对城市空间关系的创造性重构

首先，是物理形态上的“立体叠合”与“动线分离”

项目地块因城市更新背景自带复合属性，形成了住宅“骑”在三层商业体之上的特殊规划条件

这看似是挑战，却被万科转化为独特的空间机遇

其底盘系统的首要功绩，是构建了“永不相交的双动线”

商业人流与住宅归家流线在立体维度上被彻底分离，确保了居住板块绝对的私密与宁静

更重要的是，万科通过设计巧妙地将建筑“剪开”，在商业裙楼与塔楼之间嵌入了一个巨大的“过渡空间”

这个X型的空间，不仅是一个缓冲带，更被注入了约6100平方米的“高线公园”

以及丰富的架空层主题公区，包括书吧、会客区、女性化妆室等

如此一来，底盘不再是冰冷的结构转换层，而是一个充满绿意与活力的“悬浮社区绿洲”

不仅如此，中兴傲舍利用商业裙楼本身近15米挑高，内部通过错层、跃层设计融入了大量绿化，形成了独属商业的垂直生态

这部分绿色体系与住宅的高线公园、架空层园林，乃至项目南侧约3.5万方的中兴公园遥相呼应，共同构成一个层层浸染、立体折叠的绿色系统

商业、居住、公园不再是割裂的板块，而是被绿色脉络紧密串联的有机整体

第二件事是

中兴傲舍实现了生活场景的“无界融合”

万科从一开始就极度关注生活场景的建立

比如居民归家

将近15米层高的穹顶下，两侧是通体象牙质地色泽的大理石铺面

伴随着竖向灯带带来的仪式感，一层天梯往上将你的视野拉向远方

这是通向中兴傲舍的会所和归家路的第一个节点

之所以这样做，是因为万科试图在这个项目植入大量的情绪价值

从视觉和体感上都让你感觉当下这个居住项目的与众不同

而底盘与街区的融合也因万科沉淀已久的运营能力而更富有活力

当客户想融入市井烟火，只需向下漫步，即刻便能置身于一个充满主理人精神的精致商业街区

实景图+品牌示意，店面实景图©网络

万科引入了去野、电力宠物、演F云南Bistro等新锐品牌

未来，主理人的参与不仅仅在于运营空间，更在于对于空间给与更多的可能和想象

因为主理人的参与，商业调性和质感才会真正显现

效果图

中兴傲舍业开始真正融入街区场景

楼下是漫游式的街区商业，楼上则是底盘托起的静谧生活，真正实现了“人群之中，生活之上”的构想

因此

中兴傲舍真正改变的，不只是空间形态，而是生活节奏

在这里，向上是归家，向下是烟火

商业人流与住宅动线永不交叉，却又在立体维度彼此成就

未来的抬板社区，也许不再需要“围墙”来制造安全感

通过动线设计、立体叠合与界面处理，社区可以既属于自己，也属于城市

那是一种若即若离的关系

住在繁华之上，又不被繁华淹没

03

行为的洞察：抬板之上，如何回应每一类客群

空间被创造出来，最终是为了服务于人

所以，一个“超级底盘”，能否不止于物理空间的提供，更进一步，去洞察并塑造人的行为与情绪

同样位于深圳，但是在后海

深圳湾澐玺给出另一个答案

在社区层面，以最具革命性的设计，创造“六层超级底盘”

不同于一般地块抬高，深圳湾澐玺做了总高度约19.1米，由Line+主导设计共计上下六层超级底盘

每一层，都是基于人群真实行为逻辑的空间回应

比如回应“归家情绪”

专属的落客层与归家大堂，通过深邃的挑空、艺术的序列与充满仪式感的动线，将日常通勤转化为从公众到私密、从繁忙到宁静的情绪过渡

渡边智昭设计首层归家大堂效果图

细分“社交场景”

私宴厅、雪茄吧、空中会所等被精心设置在不同楼层，让商务接待、圈层相聚、家庭宴请等不同性质的社交，都能在物理空间上获得专属的、互不干扰的场域，确保了社交的纯粹性与尊贵感

关照“家庭与自我”

将儿童乐园、恒温泳池、健身空间等家庭共享功能，与阅读区、冥想花园等悦己空间进行合理区分与衔接，让家庭成员的共同活动与个人的独处时光，都能得到最妥帖的安放

这“六层底盘”的本质，是一个基于行为学的空间分流系统

它确保了一位深夜归来的思考者、一位举办下午茶会的女主人、和一个在周末嬉戏的孩童

他们的生活轨迹与情绪场域能够在垂直维度上高效并行，互不交叉、互不打扰

本质上，澐玺六层超级底盘的原因，是基于对客群深刻的洞察

要理解深圳湾澐玺，我们必须先看到它身后那个更宏大的背景板

华润置地近二十年对深圳湾片区的长期运营

从万象城、春笋到人才公园，华润不仅是建造者，更是这片顶级城市板块的“首席运营官”

这种长期主义带来的，是一种无价的资产：对城市发展脉络的深刻理解，以及对未来高端人群变迁的精准预判

正是基于这种深度的城市洞察，华润清晰地意识到，深圳高端住宅市场的决策主体已经发生了静默但深刻的迁移

传统的财富阶层或许更看重资产的符号价值，而新一代的城市新贵

他们购买的不再仅仅是地段与景观

更是一种被高度认同的、可持续的、且有内容注入的“生活方式本身”

这种回应发生在两个层面：

在城市层面，它超越了项目红线，将跨界资源转化为可被持续感知的生活方式

华润凭借其强大的运营网络，将时尚发布、艺术展览、高端社交等跨界资源，持续导入深圳湾这片它深耕已久的“主场”

深圳湾万象城二期

这使得购买澐玺，不仅仅是买下一套房子，更是获得了一张进入一个不断更新、充满活力的城市高端生活圈的长期门票

项目的价值，与这片土地持续被运营、被丰富的未来牢牢绑定

深圳湾澐玺让我们看到另一种可能：

抬板不仅仅是空间处理，而是对生活进行垂直分层

当社交、独处、家庭、商务被合理分布在不同层级时，社区不再是单一场景

它像一个立体的生活系统

04

城市的嵌入：抬板的终极意义，是与更广阔的世界血脉相通

我们看到了“超级底盘”如何在结构、系统与生活层面完成价值突破

但当一个项目的体量、区位与抱负达到某种量级时，它便注定要回应一个终极命题：

武汉长江中心的意义，在于它把抬板推向了城市尺度

这个总体量约163万方的超级城市综合体，在这里，“底盘”的思考尺度，已从项目红线内跃升到整片武昌滨江商务区的宏大叙事之中

它的“超级”，不仅在于物理空间的庞大

更在于其主动选择并成功实践了一种“城市共建”的深度开发范式

这种范式的实现，依赖于两个层面的深度“嵌入”：

其一，是通过三层立体交通完成城市交通系统的“主动接入”

更具体的说

首先，是来自上帝视角贯穿整个底盘的空中连廊系统

空中连廊体系

它将社区、商业、公园与会所打通，在实现人车分流的同时，也将万象城等城市级商业纳入日常生活动线，构建起一个可全天候使用的慢行网络

在长江中心的住宅社区随处可见这样的楼栋连接

长江中心住宅社区内部连廊

二层高度的连廊将楼栋与楼栋之间自然相连，自然形成有机连接的无风雨路线

第二，在地面层

武汉长江中心同样没有选择用围墙切割城市

以长江天际为例，社区是通过代建公园、开放的滨江界面，以软性隔离取代封闭边界

让生态自然流动于社区内外

超级部分底盘效果图

这意味着

这里不是一块与城市割裂的“内部领地”

而是一段城市愿意走进来，也能够持续使用的城市界面

第三，地下层

也是这个完成度极高的综合体，真正开始拉开差距的地方

武汉长江中心的项目底盘与城市交通系统实现了真正的嵌入

这是一条由武汉市政府专项投资、总投入近45亿元打造的约3公里环形地下隧道

它贯穿整个武昌滨江商务区

基于整个武昌滨江，作为总部集群核心区以及国家中心城市群战略支点的定位，城市也才愿意以如此大的决心，提前完成这一层高强度、不可逆的底层建设

甚至与万象城、住宅社区都无缝衔接，无论经由地铁还是驾车，都能通过地下环路迅捷接入城市路网

在完成立体交通的深度嵌入之外

其二，以“政府-企业-个体”三位一体的城市共建范式，发展出更为深远的责任嵌入

武汉武昌滨江商务区的宏伟蓝图，需要超前的基础设施投入和长期的产业培育，这远非单一开发商短期开发所能承担

华润置地在此扮演的角色，超越了普通开发商

它选择在这片土地价值尚未完全显化的“更早周期”重仓进驻，以超级综合体的打造，为板块注入强烈的信心与稳定的锚点

也以其强大的资源整合与运营能力，接续开发了万象城商业、约380米高超5A高端写字楼长江之琴、沿长江一线滨江的城市天际线长江天际商业大平层等等单元项目

与地方政府的基础设施投入形成“资本合力”与“功能互补”，共同加速板块成熟

最终，市场用极高的认可度为这种共建投下信任票，形成良性循环

未来的抬板社区，或许不再是孤立的内部体系

而成为城市网络中的一个节点

05

在过去很长一段时间，行业对底盘的理解其实挺偷懒的

以为把住宅楼“抬起来”，下面做一些商业和绿化

便是拥有了底盘

但看完这四个项目，你应该能发现一个共性：

无论是玥玺湾的结构偏执，到中兴傲舍的立体复合，还是深圳湾澐玺的行为洞察，再到武汉长江中心的城市嵌入

其实抬板社区也好，超级底盘也好

它们都没有把抬板看作为一个简单的纵向位移

它们在做的，是利用那一层空间，却创造一个“之间领域”

那是商业、社交、绿意与城市秩序交织的地带

如果未来越来越多社区进入抬板时代

那我们真正期待的

也一定不是更多空洞的架空层，而是一个更立体、更开放、更细腻的社区生活体系

说到底

抬起的那块板，在过去是彰显身份的技术选项

而在未来，它很可能就是决定项目生死的，那道产品力分水岭