从熊市到牛市，中间还隔着一个马市！

现在，已经真正进入马年。

新的一年，人们又有了新的期待和希望。

马这个生肖很好，带马字的成语几乎没有贬义的，马到成功、一马当先、万马奔腾……这是一种强心理暗示。

对楼市来说，很应景也很玄学，今年会是一个典型的“马市”！

牛市、熊市大家都比较熟悉，马市则相对陌生。

在股市语境里，牛市、熊市、马市是三种市场趋势，分别对应上涨、下跌和横盘。

马市对于股市来说最没劲，但对于当下的楼市来说却是最好的，只要价格平稳，就会供需两旺。

有太多的置业、置换需求在观望。

今年年初365房地产研究机构做的买房人调查数据显示：

去年有六成的人选择了观望，大都恐惧房价下跌，但也明确表示只要价格企稳就出手。

必须要承认，楼市基本面过头了。

如果有人认为基本面还要下行，那不是傻就是坏。

天津的新房销售面积已经降到0.5平米/人/年，正常值是0.8-1.2。

作为18000亿GDP的城市，新建住宅交易额要占到10%，也就是1800亿，而去年才1145亿。

天津有5亿平米的存量住宅，其中25年房龄以上的占一半，带电梯的也不到一半，改善需求不可谓不大。

天津500万户家庭，只有1%的家庭在买新房，正常值应该在2%左右，是因为买不起吗？

恰恰相反，天津房价从2017年的最高点到现在整体降了一半。

市区很多二手房价格已经低于地价，环城远郊甚至有二手房低于“砖头价”在卖。

大多数区域房价已经回到2015年年底。

而2015年底天津住户存款才8877亿，截止到2025年年底，住户存款已经到了2.61万亿，将近3倍！

二手房均价降到了1万整，房价收入比降到了6，对于天津的城市发展水平来说，8都是合理的。

从商品销售规律来说，价格降一半，销量应该翻一倍。而楼市却是价格打对折，销量仍降一半！

所有不合理的事物只能在中午出现——

因为早晚都会被纠正，经济规律叫均值回归，社会规律叫物极必反。

春节前，半夏投资创始人李蓓对房地产给出新的观点，半年内地产将出现“十年一遇的机会”。

因为全国楼市从2021年至今已调整5年，房价回调39%。

横向来看，其他国家历史上房价泡沫破裂后大都回调30-40%，时间为5-7年，调整时长、房价指标已经达到了国际平均水平。

2025年全国住宅新开工面积4.3亿㎡，连续六年下跌；

跟巅峰2019年16.7亿㎡相比，只剩1/4。折算人均面积约0.3㎡。

而早已过了城市化高峰期的美国，2023年的人均住宅新开工面积依然还有0.65㎡。

可想而知，潜在供应量在大幅下降。

二手房挂牌量也开始下降，租金回报率能覆盖房贷利率，业主由售转租的比例上升，投资性需求开始进场，供需关系正在改善。

基本面OK了，现在其实就差情绪面的修复，这需要导火索。

作为媒体从业者，我看重舆论变化，现在舆论的整体基调是房价不能再跌了。

副作用着实太大了，跟前些年“一鲸落万物生”形成180°转弯。

政治，就是要代表多数人的愤怒。

年后，我们将会看到宏观政策端的力量。

天下苦熊市久矣，但从熊市到牛市，中间还隔着一个马市。

从我们的角度来看，买方市场和卖方市场都会产生乱象，只有马市才是最好的市场。

静待年后马市开张！