从香港、迪拜到上海，透视全球高端房产市场的当前温度

成交1.73万亿！迪拜房产火热，中国买家身影活跃

中国购买力流向何方？三个国际房产市场的真实情况

香港回暖，迪拜火热，上海企稳：全球楼市的三张面孔

都在谈消费，另一股力量却在全球配置房产资产

全球房地产的舞台上，中国购买力正成为无法忽视的关键角色。各种报告与数据都在讲述同一个趋势。这股力量并非集中于单一市场，而是在全球多个价值高地同步显现。理解这种动向，或许能为我们观察经济脉搏提供一扇独特的窗口。

先看香港市场的最新表现。根据莱坊国际发布的《全球超级豪宅报告》，2025年第四季度，香港价格在千万美元以上的住宅成交了81宗。这个数字让香港在全球同类市场中排名第二，达到了自2021年以来的最高水平。整个2025年，香港的一手住宅销售量预计接近两万套。这是过去十七年里的一个销量高点。市场回暖的迹象比较明显。除了高端住宅，整体楼价在2025年也累积了一定涨幅。有分析认为，利率环境变化和特定政策调整，增强了本地及外地买家的入市意欲。内地资金在其中发挥了重要作用，支撑了相当比例的交易量。

新房成交金额也是2022以来新高；

中东的迪拜呈现出另一种热度。同样是莱坊的报告显示，2025年第四季度，迪拜的超级豪宅成交了143宗，位居全球第一。如果把视野放大到整个房地产市场，迪拜2025年的房地产交易总金额达到了9170亿迪拉姆。大约相当于1.73万亿元人民币，同比增长幅度显著。一些热门区域的房价增长较快。迪拜市场吸引国际买家，包括中国买家的原因有多方面。其长期签证政策、免税环境以及相对较高的租金回报率，构成了吸引力。部分项目的中国买家比例确实不容小觑，反映出该市场在中国高净值人群中的关注度。

过去五年，迪拜超级豪宅成交涨幅位居全球第一。

内地市场的情况则有所不同，以上海为例进行观察。上海的豪宅市场保持了较高的活跃度。有市场研究指出，过去五年上海高端住宅的价格累计增长较为可观。2025年，上海在总价数千万元人民币的豪宅成交套数上，于全国重点城市中占比颇高。尤其是总价超过一亿元的顶级豪宅交易，上海占据了主要份额。这些交易的买家不少来自非上海户籍。上海的二手房市场也出现了一些变化。2025年全年，上海二手住宅网签量超过25万套。这个数字比前两年的低谷期有较大回升，是近四年来的最高值。市场挂牌房源数量在逐步减少，价格出现企稳迹象。1亿以上顶豪交易，占比超71%。

这三个市场的情况差异很大，但都指向了资金对优质资产的追逐。香港市场的回升与全球金融环境及本地政策关联紧密。迪拜的火爆则得益于其打造国际商业与休闲中心的定位。上海市场的韧性，则建立在城市能级和庞大内需基础之上。它们仿佛是三种不同的资产定价模型在同时运行。这背后是投资者在全球范围内进行资产配置的多样化尝试。不同市场匹配不同风险偏好和收益目标。

这种现象的产生有复杂的背景。从宏观角度看，全球流动性环境发生了变化。主要经济体的货币政策走向影响着资本流向。部分地区和城市为了吸引投资与人才，推出了有利的置业和居住政策。从投资者角度看，分散投资风险、寻求货币保值增值是理性需求。中国居民财富积累到一定阶段，自然会产生全球化配置的需求。这本身是经济发展和视野开放的正常结果。

当然，市场永远存在风险。任何地区的房地产价格都不会只涨不跌。汇率波动、当地法律政策变化、持有成本等都是国际投资必须考虑的因素。香港市场未来走势仍需观察宏观经济复苏力度。迪拜市场涨幅较大，需留意其周期波动特性。上海乃至内地市场的长期健康，根本上依赖于实体经济的活力与居民收入的增长。盲目跟风并不可取，独立判断和风险意识至关重要。

这给我们带来一些启示。财富管理观念正在从单一市场转向全球视野。信息透明度至关重要，投资者需要获取准确的市场数据和政策信息。不同市场的房地产，其属性可能完全不同，有的是投资品，有的更侧重居住功能。理解底层逻辑比追逐短期热点更重要。对于普通观察者而言，这些动态是感知经济水温的浮标。

未来的市场会如何演变？这可能取决于更多变量。全球经济增长的节奏会影响所有资产类别的表现。科技进步，比如远程办公的普及，是否会改变人们对城市和住宅的选择偏好？可持续发展理念又如何影响建筑标准和区域价值？这些都是开放的问题。市场的答案总是在变化中逐渐清晰。

中国买家在全球市场的活动，只是一个更大的经济图景中的一部分。它反映了互联互通时代资本的自然流动。也体现了人们对美好生活和财富安全的普遍追求。每个市场都在用它自己的方式讲述发展故事。作为观察者，我们能做的就是保持关注，理性分析。在喧嚣的数据和报道中，寻找那些真正坚实的价值基础。这或许才是应对一切市场变化的根本方法。