自动驾驶，对楼市的冲击有多大？

春节期间，大家都在聊今年要放开L3级自动驾驶。

这就引发一个有意思的问题：

如果方向盘不再需要手扶，车内时间可自由支配，那过去“买房必须买市中心”的观念是不是要变一变了？

或者说，地段价值会不会因此被颠覆？

为什么大家都挤在市中心？

除了配套好，最核心的原因是通勤效率

住在郊区，每天至少有两个小时浪费在拥挤的地铁或疲惫的驾驶上。

这段时间是沉没成本，是纯粹的消耗。

但现在，剧本变了。

如果自动驾驶普及化，意味着在车里那段时间不再是通勤成本，而变成了私人空间。

可以开视频会、化妆、吃早餐、刷视频，甚至补个回笼觉。

这样一来，绝对距离的杀伤力被大大削弱了。

大家在意的不是那20公里的路，而是路上消耗的精力。

如果自动驾驶能把精力还给你，那住远一点似乎就没那么难接受了吧？

关键是，现在新能源车的使用成本实在太低了。

充电10分钟已经能实现跑四五百公里，一公里的成本也就5分钱。

这是不是让油车时代的“远距离恐惧症”几乎成为历史了？

简单算个账，在南开中环线买套100平米的高层，总价得400万左右。

去西青买个100平米的洋房，房价直接减半；如果去团泊西，100多万就够。

省下的钱可以买一辆顶配版的新能源汽车，买两辆都没问题，够充好几辈子的电。

但得到的是最新产品，甚至是豪宅平替。

卷大门、大会所、大露台、高颜值……

在市区买这种品质的房子，对于工薪阶层来说简直是幻想。

有人会说，那配套呢？怎么解决？

这就引出第二个正在发生的革命——商业配套也在“搬家”。

以前为什么非要住市中心？

因为楼下有菜市场、有商场、有餐馆。

现在呢？生鲜APP半小时送到家，想吃什么外卖直接点，想买什么快递送到门口。

电商的渗透率已经高到让传统商圈都开始自我革命了。

更重要的是，线下消费的逻辑也变了。

商场不再是单纯的购物，而是体验和社交

很少有人去商场是为了买衣服、买家电吧？

都是为了吃顿好的、看场电影、和朋友聚聚、或者带孩子去游乐场……

这意味着商业配套正在去中心化。

以前是人追着商场走，现在是商场追着人走。

虽然住在郊区，其实和在市中心的购物体验差距已经急剧缩小。

那问题来了，地段价值会因此被颠覆了？核心区会被抛弃吗？

刚才说的自动驾驶、电商配套，确实在抹平物理距离带来的不便。

但它抹平不了一个东西——效率的集聚效应。

核心区因产业集聚、基础设施的密度足够高、教育优势，依然稀缺。

逻辑很简单，自动驾驶能让你在车上睡觉，但它不能让孩子在车上上学。

只要顶级教育资源、顶级医疗资源、顶级就业机会还集中在某个区域，那个区域的地段价值就依然存在。

而且，城市的烟火气和历史沉淀感，是自动驾驶无法搬运的。

过去的地段是以距离为中心，离市中心近就是王道。

未来的地段可能会变成以体验为中心圈层化分布。

第一类，核心区会变成效率孤岛和顶级资源区

对于需要极致高效的商务人士，或特别看重顶级教育、顶级医疗的人来说，市中心依然是首选。

这里的价值不会消失，但会因为交通不再那么痛苦，而让一部分人可以走出去。

第二类，外环线附近的宜居生活区会崛起。

环境好、规划合理、有优质教育和社区商业的分界线板块，会迎来红利。

通勤可控并且舒适，居住体验吊打核心区，会成为中产改善的首选。

第三类，远郊的度假型居住地会变得可行。

比如团泊湖，以前只能周末去，以后每天都可以住在那。

因为自动驾驶已经让通勤变得很nice，这有点像欧美城市。

房价梯度或许会被拉平一些。

原来从市中心向外，房价是断崖式下跌；未来这个下跌的曲线会变得更平缓。

甚至在某些生态特别好的区域，出现新的价值高点。

比如成都的麓湖，距离主城30公里，但房价最高10万+。

银川的桃李春风，距市中心15公里，房价却与市中心差不多。

所以，答案是什么？

答案是没有标准答案，只有你的选择。

科技不会消灭地段，而是给出更多的“地段”。

把我们从必须围绕工作地点居住的单一模式里解放出来，去选择不同的居住半径。

地段价值的大方向不会改变，但会被分流

城市不会被瓦解，但边界会被模糊。

大家觉得呢？

当通勤不再是负担，你会选择住在离市中心更远，但更舒适的地方吗？