【热点】康定壹拾玖售楼处|康定壹拾玖：以品质铸就传奇!

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一、基础信息

位置：静安区曹家渡康定路1119号，案名源自门牌号，东至规划道路、西至万春街63弄小区，北临康定路

开发商：招商蛇口与南通瑞城联合开发，2024年9月以56.6亿元竞得地块，溢价率31.2%，楼面价11.41万/㎡

规模：占地1.85万㎡，建面5.49万㎡，容积率2.68，规划5栋14-25层高层住宅，共324套房源

产品类型：

主力户型：120㎡三房、175-193㎡四房、233㎡大平层，精装交付（装标5000元/㎡）

价格：备案均价16-18万/㎡，总价2000-4000万/套，首推92套120-193㎡户型

交付时间：预计2027年（现为预售阶段）

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二、核心亮点

区位与交通

双轨交：距13/14号线武宁路站400米，14号线武定路站380米，3km内覆盖24个地铁站

安全属性：周边被公检法机构环绕，被称为“上海最安全小区”

产品设计

户型创新：

120㎡三房：可定制化改造（一至三房灵活布局），一梯一户设计

193㎡四房：主卧套房+270°观景阳台，层高3.3米

建筑技术：全石材+仿古铜铝板立面，6.6米架空层设计，无1楼住户保障隐私

景观设计：

九曲花街：致敬旧金山地标，打造红砖蜿蜒景观带

坡地抬升：小区整体抬高4-7.2米，覆土通道解决公共区域割裂问题

配套与会所

会所：1800㎡下沉式会所，含恒温泳池、泛会所空间

商业教育：3km内覆盖静安寺商圈、静安区第一中心小学等113所教育机构

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三、争议与短板

价格门槛：总价2000万起，为静安区新房价格标杆

开发进度：周边部分规划道路及绿地待落实

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四、市场动态

促销政策：预约客户享专属优惠+老带新奖励

竞品对比：对比徐汇滨江豪宅，主打“玺系之上”高定设计+老静安稀缺性

售楼处电话：400-8877-480（需预约看房）

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项目首开建面约120㎡3房和建面约193㎡4房！房源92套

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官方户型图如下

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首先，小区做了抬高处理，整体抬高，最高处超过7米，整个小区形成了错落的格局，在小区内部做台地景观。

所谓台地，便是将小区内地面整体抬高，与市政道路形成一定的高度落差，这样建造的社区气势磅礴，居高临下。

通过设计，将小区景观打造成了立体台地花园，设置缓坡、下沉式花园、台阶等，让整体景观表现出立体层次感，错落有致。

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康定壹拾玖效果示意图 过程稿

抬高之后的小区，整体景观丰富度，大幅提升：落座于约700㎡的落玉水院，眼底尽现堆坡造园的层叠视觉场域！

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康定壹拾玖效果示意图 过程稿

这种一般只存在于公园里的景观设计，这一次，招商将其挪入了私家园林。配合门外梧桐掩映，老静安的调性，跃然纸上。

此外，由于小区地势整体抬高，小区受外界干扰更小，有效隔离外界尘土、噪音，小区整体的私密性和居住的纯粹性更高。

而这一做法，也完美规避了地块本身存在的痛点——通过地块抬高，将地块中公共通道的要求，设计成了小区下穿通道，保持了小区的完整性，足见其构思之精巧！

在社区大门方面，招商“揉石成缎”，用大量石材，通过水刀雕刻、手工打磨、高精度抛光等复杂工艺，塑造了独特的归家仪式感。

康定壹拾玖效果示意图 过程稿

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有别于市面上的酒店式归家仪制，康定壹拾玖的归家门头，更像一座美术馆！

其次，外立面独居特点：在主材上，项目采用了沙漠风与白海棠石材，本就质感出众的进口石材，招商还运用了非常复杂的工艺进行雕琢：

康定壹拾玖效果示意图 过程稿

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通过十几道工艺加工，进行了细致的曲线纹理设计，这不仅极大地加大了景墙塑形的难度，同时也意味着更大的材料损耗，这意味着更高的成本！

而其呈现出来的效果，非常惊艳，我们可以先看一波效果图感受一下，相信实体出来之后，一定会让大家大呼震撼。

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康定壹拾玖效果示意图 过程稿

康定壹拾玖标配的会所，未来将涵盖游泳池、瑜伽室、健身房、私宴厅等等。

康定壹拾玖效果示意图 过程稿

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康定壹拾玖的会所，绝不是功能性这么简单，这里也将融入康定路的历史文脉。

康定壹拾玖效果示意图 过程稿

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在规模上，整个小区涵盖了约1800㎡的下沉式会所，约1200㎡的泛会所空间，整体会所空间约3000㎡！大规模的会所空间，对业主而言，是更高的社区配套人均占有率！招商用有限的资源，赋予了社区更多的可能性！

康定壹拾玖效果示意图 过程稿

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康定壹拾玖，项目地块东至规划道路，西至规划绿地、万春街63弄小区，南至上海市公安局、鸿力鸿浩公寓，北至康定路。容积率2.68。

项目周边因为被公检法一圈所包围，所以说未来是上海最安全小区之一，也不为过。住在这里，心里不抖！

项目为住宅用地，其中地上建筑面积为54934.59㎡，规划建造5栋16-25层的高层住宅。

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按照楼板价11.41万的预测，未来新房大概率入市价格会在15.5-16万元左右单价，有机会刷新静安区新房均价纪录。

1.从总图看，整个地块的楼栋排布，比之前预想的会有局促的楼栋分布优秀很多，既确保了比较好的楼栋间距，且每幢楼都有比较好的面宽条件和南向采光面。

2.全区每幢主楼之间都有完整的景观组团布局，从总图上起码有三个景观组团，而且通过抬高场地创造了多层次丰富的景观空间。有这样完整的景观空间相信未来社区的居住体验也会非常舒适。

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3.从总图上还可以看出，项目配置有会所（据说有配置对标弘安里的泳池），规划有架空层做社区配套功能。可见招商把这块地定位老静安高端豪宅在做产品方案。

4.还有个之前大家比较关注的南北向公共道路的问题，从总图上看现在招商非常巧妙的利用局部地块抬高做下穿通道解决了这个问题，保持了住宅社区的相对完整性。

5幢15-25F高层住宅高低错落，叠加地块南向面宽大的特点。招商准备在会所内部打造一个媲美弘安里的的泳池，再加上一层整体架空的设计和大部分楼栋2T2户的配置。

项目计划的施工周期是从2024年12月01日-2028年07月10日：

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曹家渡社区C050301单元9A-20地块位于老静安核心，位置相当优越，距离静安寺直线距离仅约1000米左右，当然走路过去要1.4公里，还是有点费力气。周边配套包括医疗、商业、文体资源、教育等都非常成熟。

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这块地也被戏称为上海最安全小区。原因无他，只是因为项目南侧就是上海市公安局，旁边还有静安人民法院、静安区人民检察院等机关单位。

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而项目周边的南京西路-曹家渡CBD的这么多CEO、金领们，想在静安找个高品质的房子，其实选择真心不多，所以对于招商曹家渡地块来说，是有机会用好的产品来打造老静安的第一豪宅的，重塑国际静安千亿南西的居住层级，就看招商这次能否给力了。