今年宅地买卖，牢记：3禁止4绕开5类违法不要做，严查严防不手软

咱农民朋友都清楚，宅基地和农房是咱的“命根子”，是兜底的安居保障。可近几年，村里总有私下买卖农房、宅基地的事，有人想着赚笔快钱，有人盼着回乡养老，还有人打着合作的幌子想圈地。

今年中央一号文件明确指出：严查严防违法违规购买农房宅基地，比起去年的“不允许”，今年的表述“严打”意味浓重。也就是说今年乃至今后几年咱农村宅地买卖要谨记：3禁止、4绕开、5类违法千万不要做，“严查严防”不会手软，守好自身农村财产很关键。

一、“3禁止”

这是新一号文件宅基地买卖“严查严防”所禁止的3类对象，概括成一句话就是：宅基地和农房，只能在本村集体内部流转，外人一律禁止购买。

1. 城镇居民

不管是城里的上班族、做生意的，还是早年从农村迁出户口的“城里人”，哪怕你是老家的根，只要不属于村集体成员，买农房、宅基地都是违规的。哪怕签了合同、付了款，甚至去做了所谓“公证”，法律上一律认定无效。

2. 外村村民

别以为都是农村人就能互通，隔壁村、邻乡镇的村民，只要不是本集体成员，私下购买咱村的宅基地和农房，同样不被认可。

3. 特殊人群

还有两类人——退休干部职工和工商资本/企业。退休干部以“回乡养老”为名买地建房，企业下乡圈地建别墅、私人会馆，这些也都是重点整治对象。

二、“4绕开”

有些人为了避开“买卖”的名头，想出了各种“变通招”，但在一号文件的严管下，这些变相交易统统算违规交易，因此咱们要绕开这4类“变相”的违规。

1. 以租代售、超长期租赁

常见的就是“租一辈子”，一次性付几十年租金，约定“永久使用”。记住，法律规定租赁期限最多20年，超出部分一律无效，这种操作本质就是变相买卖，也是严查的重心。

2. 合作建房

外人出钱、村民出地，约定建好后分房都是典型的变相购买，如果涉及到占用耕地等改变土地性质用途或者出现违规登记，这都是严查严管的对象。

3.代持代建

城里人借村民的名义代买、代建，或买卖无合法手续的小产权房，签“代持协议”，这些也都是违法违规行为，需要绕开的“变相”违规。

4. 假赠与、假继承、假分户

明明是买卖，却签“赠与协议”；不是法定继承人，却伪造手续“继承”农房；为了多买宅基地，搞虚假分户，这些行为也都是今后动态监测、重点整治的“规避法律”行为。

风险提醒：这类交易的“协议”没有任何法律效力，一旦出现纠纷，比如拆迁补偿、房屋损坏，双方的权益都得不到保障，最后只能吃哑巴亏。

三、程序审批3红线

宅基地买卖不是“私下签个字”就完事，国家多次明确要求，须经过村集体同意、乡镇审批，正规程序一步也不能少。

1. 未经村集体同意的私下交易

宅基地所有权归村集体，不是村民个人的“私产”。买卖农房宅基地，须经村民代表大会讨论通过，进行公示，私下和买方达成协议的，村集体有权否决，交易无效。

2. 未批先建、超占面积

有些村民卖了宅基地后，买方没经过乡镇审批就建房，或者批了130平，却建了200平，这种“未批先建”“批少建多”的情况，今年也很可能要作为排查重心工作，违规部分要么拆除，要么缴纳有偿使用费。

3. 违反“一户一宅”

咱国家实行“一户一宅”，每户只能有一处符合面积标准的宅基地。如果买方已经有了宅基地，还去购买本村的，或者通过购买形成“一户多宅”，超出的部分要限期退出，或者有偿使用。

四、用途面积3红线

宅基地的“居住属性”不能变，耕地红线不能碰，这两条是不可逾越的底线。

1. 改变宅基地居住用途

买了农房宅基地，却用来建厂房、仓库，或者改造成盈利性民宿、私人会所，这就违反了宅基地的使用规定，属于违规交易，要限期整改，恢复居住用途，整改不到位的或许将收回宅基地。

2. 占用耕地、永久基本农田

不管是买方还是卖方，只要交易的宅基地是占用耕地、永久基本农田建的，或者买了之后违规占用耕地建房，一律拆除复耕，情节严重的还会追究法律责任。

3. 非法倒卖牟利

有些人把宅基地当成“生意”，低价买、高价卖，以牟利为目的倒卖宅基地，这是今年新一号文件重点打击的“投机行为”，不仅交易无效，还要没收违法所得，罚款追责。

耕地保护是“国之大者”，占用耕地的违规建筑，没有任何缓冲余地，必拆无疑，千万别抱着“建了就拆不了”的想法。

五、特殊情形2不许

除了上面4类，还有两种特殊的违法违规购买行为，咱农民朋友也要记牢，别一不小心踩了坑。

1. 未经共有人同意的交易

很多宅基地和农房是夫妻共同财产，或者家庭共有财产。如果一方瞒着家人私下出售，哪怕签了合同，这种交易也是无效的，家人有权追回，买方只能自认倒霉。

2. 买卖违法建筑

如果要卖的农房是没有任何审批手续的“违建”，或者是超出规划的房屋，这种农房本身就不受法律保护，买卖这种农房，自然也是违规交易，合同无效，违建部分还要被拆除。

2026年是宅基地和农房由“不许”到“严管”的转折年，一号文件的要求很明确：不是不让流转，而是要合规流转。咱农民朋友要守住自己的“命根子”，别为了一时的利益，做出违规的事。宅基地是咱农民的安居根，合规流转才能保障双方的权益。别被眼前的小利迷惑，守住政策红线，才能安安稳稳过日子！#三农政策解读 #2026中央一号文件 #农村宅基地 #农房买卖红线