重磅！25年商业地产榜单：新鸿基、招商强势入围，你认为合理吗？

2025年中国商业地产陷入深度调整，核心呈现 “供需失衡、运营承压、结构分化” 三大特征。国家统计局数据显示，全国房地产开发投资同比降17.2%，商业地产到位资金下滑13.4%。

观点指数研究院发布的“2025年度商业地产企业表现”榜单TOP10：华润万象生活、恒隆、印力、凯德、龙湖、太古、新鸿基、大悦城、招商商管、中海。

华润万象生活：2025 年中报营收85.24亿元，净利润20.68亿元；多业态协同领跑，IP造节与会员运营带动核心项目客流、销售额双增，商业运营规模稳居行业首位，品牌价值蝉联榜首。

恒隆地产：2025年内地物业租赁收入约54.2亿元（港元财报折算），整体出租率96%；上海恒隆广场、港汇恒隆广场贡献核心收入，济南恒隆广场租出率 97%，高端商业溢价能力突出。

印力商用：全产品线覆盖优势显著，杭州西溪印象城作为消费REIT 底层资产，2025年三季度出租率99.13%、租金收缴率99.85%，客流同比增长6.5%，精细化运营功底凸显。

凯德置地：中国区资产管理规模超800亿元（2025年中），零售物业平均出租率95%以上；拟推首支消费基础设施公募REIT，长沙雨花亭项目出租率96%，物流园出租率 96.6%，REITs 运营经验深厚。

龙湖集团：2025年经营性收入285.4亿元（含税，创历史新高），其中运营业务收入151.9亿元；累计运营商场超百座，出租率保持97%高位，营业额、客流双位数增长，“欢肆” 活力街区落地4城。

太古集团：2025年中报营收87.23亿港元；聚焦核心城市高端赛道，内地零售项目凭借首店资源与场景创新维持品牌溢价，在高端商业细分市场稳居前列。

新鸿基地产：2025年报营收797.21亿港元，净利润198.84亿港元，资产合计8168.93亿港元；核心商业项目聚焦一线核心商圈，凭借优质资产布局与运营效率，稳居头部阵营。

大悦城控股：2025年三季报营业总收入206.48亿元，资产合计1672.78 亿元；核心商圈项目精准定位，零售业态销售额逆势增长，在区域商业市场竞争力稳固。

招商商管：依托招商系资源优势，聚焦核心城市商业布局，轻资产输出与存量改造同步发力，重点项目出租率保持行业中上游水平，运营效能持续提升。

中海商业：2025上半年商业物业运营收入35.4亿元，一线城市收入占比 47%；购物中心成熟期出租率96.2%，写字楼新签约面积51万平方米、续租率 77%，城市更新项目成效显著。

2025年商业地产运营端“双杀” 凸显，但结构性机会显现：全国重点城市商业地产平均空置率28.7%（十年新高），重点八城平均租金下跌11.9%，多地项目集中闭店，免租期、装修补贴等政策未能扭转颓势。但深圳科技类、上海金融类企业办公租赁占比分别近30%、25%，零售地产受益于消费复苏（社零总额增 3.7%），运动服饰、文旅餐饮业态活跃。

2026年商业地产将迈入 “存量优化、技术赋能、政策托底” 转型深水区，存量改造成核心，城市更新与节能改造项目价值提升可达55%，“商改住”“旧商焕新” 或成投资热点。