11年过去，拆了1800万套房，库存反而多了

住建部最新数据表明，2026年初，全国商品房待售面积超过7.5亿平方米。

那这个数字到底有多吓人？回顾11年之前，2015年, 也就是棚改货币化开始的那一年，当时的库存是7.1亿平方米。

在11年的时间里，我们拆除了1800万套房子，把无数城中村给弄成了平地。可最后，库存不但没有减少, 反而比2015年还多了4000万平方米。

是不是觉得很奇怪，明明是为了“去库存”，怎么库存反倒越去越多了？

说到2015年的政策出发点，其实还挺好的。

货币化安置，让老百姓从“等安置房”变成“拿钱买房”，安置周期能缩短个一两年；还能帮开发商把压得喘不过气来的7亿平方米库存给消化掉；给拆迁户选择权，不用再住没电梯的老破小, 而是去买带物业的商品房。

理论上，这是个完美的闭环：政府能省钱，开发商能收回款项，百姓能住新房，实现三赢。

所有人都没有想到，“钱”的力量可大极了。

国开行的资金好像洪水一样往三四线城市涌过去。拆迁户拿着几百万的补偿款就冲进售楼处, 一夜之间，房子就从用来住的变成了用来炒的。

原本是要去库存的，结果却变成了资金游戏：拆迁户拿钱去买房子，开发商拿地去盖楼房，地方卖地去还债务, 然后再接着拆迁。这已经不算是房地产了，而是全民参与的杠杆游戏了。

有学者研究发现, 2013年到2020年，棚改货币化明显地把房价给推高了，还刺激房企一个劲儿地扩张，特别是在三四线城市，开发商的负债率一个劲儿地往上涨。钱来得太容易，谁都觉得自己能捞到一把。

账面数字一度还算是挺好看的。

2015年到2018年，棚改拆除了大约14亿到18亿平方米的房子, 库存从7.1亿降低到了5.2亿，库存压力就变小了。

可是到了2026年，库存又达到了7.5亿，创下了新高。

为什么会出现反弹？

就是因为房价上涨了。开发商看到“地王”频出，信心非常充足，于是就使劲地开工、使劲地盖楼，越涨越有人买，越买就越盖，库存在这样的狂欢中反而增加了。

房价的暴力拉升，让无数年轻人绝望。

深圳均价从2015年的3.2万涨到2018年的5.4万，再到2026年的8.5万，上海从3.1万涨到4.5万再到7.2万，广州从2.0万到3.2万再到4.8万。

这不单单是涨价而已，这就是阶层固化。2015到2018年的这一波涨幅，是中国房地产史上第二大的猛涨。

回过头去看，在这场狂欢之中，三类人的命运可大不一样。

2016年之前买房子的人，是最后一批能享受到红利的人。只要房子没烂尾，身价就会翻倍。可是2017年之后上车的人，尤其是买在三四线城市的，就成了真正的“接盘侠”。不少人连首付都没了，还要还30年的高利贷。

开发商那一边。那几年流行这么一句话，“清华北大，比不上胆子大。”某大、某创这类巨头，明明知道资金链紧张，还在三四线城市疯狂占地。为什么？就因为他们肯定“房价永远涨”.结果咋样?弄得一团糟，很多烂尾楼。

其实最让人难过的，不只是房价。

居民杠杆率从2015年的30%左右，一直涨到2026年的72%。这就意味着，你未来30年的收入，已经被提前用掉了。除了房贷，你还有多少资金可以用来消费、旅游、生孩子？

那出生率的情况又是怎么样的？

2015年，最年长的80后35岁，最年幼的90后25岁，正好是生育的主要人群。可是这一波房价的快速上涨，直接打破了年轻人的心理防线。结婚率从2015年的9‰降到2026年的6.8‰, 出生率也减少了一半。

00后为什么不买房、不结婚、不生娃？因为他们看到父母为了房子累得不行，他们明白过来：既然买不起，那我就不参与此里面了。

当然, 也得承认，在这30年里，房地产完成了它的历史任务：改善居住条件、优化城市面貌、进行财富再分配。

但使命结束了。

2025年的时候，有一些城市又重新启动了“房票”安置。

打个比方，湖南祁阳, 在两年多的时间里发放了721张房票，消化了6.85亿元的商品房库存。

从效果来看，确实在短时间内对市场起到了一定的推动作用。

有券商研究表明，2024年推进的100万套城中村改造，每套补偿可能在200万元左右，100万套那就是2万亿的规模。

听起来挺让人惊讶的, 但是可别忘记2015年的教训：钱太多了，房价就涨上去了，开发商又活跃起来了，库存又增多起来了。

随着人口老龄化, 房价最终会回归理性。不是暴跌，而是慢慢往下降，回归居住的本质。房地产将从“金融行业”变回普通的“建筑业”。

那场全民狂欢，已经慢慢消逝。留给我们的，是到处有的烂尾楼，还有一代人被透支掉了青春。