别等腰斩！1 月房价止跌回暖，刚需别错过核心区最佳入场窗口期

我盯着中指研究院刚出的 1 月房价数据，越看越觉得有意思 —— 这波止跌，真不是开发商炒出来的虚火。2026 年 1 月，全国百城新房均价环比上涨 0.18%，时隔多年首次转正，北上广深二手房集体 “爆单”，就连此前一直躺平的成都，成交数据都直接碾压北京，沉寂数年的楼市，终于悄悄踩下了下行刹车。我不想贩卖焦虑，也不吹楼市回暖，只想拆解这波止跌背后的真实逻辑，帮普通人看清当下该不该买房、该怎么买，避开那些藏在数据里的坑。

1 月的楼市数据，藏着太多耐人寻味的细节。中指研究院 2 月 1 日发布的数据显示，全国百城新建住宅平均价格定格在 17114 元 / 平，环比涨 0.18%、同比涨 2.52%，看似微弱的涨幅，却是长期调整后的首次 “转身”；二手房虽然还在跌，均价 12905 元 / 平环比下跌 0.85%，但跌幅较上月明显收窄，比起半年前每月 1.3% 的跌幅，降温势头已经被按住。更直观的是成交量，全国重点 20 个城市二手房成交面积 1483 万平方米，环比涨 10%、同比涨 25%，在传统淡季交出了一份亮眼答卷。

最夸张的当属核心城市，上海 1 月二手房成交约 2.28 万套，同比涨 24.18%，创下近五年同期新高，全月有 7 天单日成交破千，连续三个月成交突破 2.2 万套；北京也不示弱，1 月二手房网签量超 1.5 万套，同比涨 20.8%，自去年 11 月以来已经连续三个月稳定在 1.4 万套以上；就连二三线城市里的 “黑马” 成都，1 月二手房成交 1.81 万套，成交面积 218.3 万平方米，不仅在二三线城市中领跑，在全国也稳坐第一。反观上海浦东某学区房，1 月挂牌价从之前的 8.2 万 / 平悄悄涨到 8.3 万 / 平，房东直接取消了之前 10 万的降价幅度，议价空间从 5% 缩到 2%，这种场景，在前两年想都不敢想。

很多人会问，为什么偏偏是 1 月？这背后从来不是偶然，而是政策 “组合拳” 砸出来的确定性。财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发文，将居民换购住房个税退税政策延续至 2027 年 12 月 31 日，这已经是该政策第三次延期，从 2022 年首次落地，到 2023 年延期，再到这次续期，精准覆盖了改善型家庭的置换需求 —— 只要在同一城市，出售自有住房后 1 年内重新购房，新购房价不低于售房价就能全额退税，既降低了换房成本，也守住了 “房住不炒” 的底线。

除此之外，税费和信贷的优惠也实打实。2026 年 1 月 1 日起，个人销售不足 2 年的住房，增值税税率从 5% 降到 3%，降幅达 40%，一套 100 万的二手房，之前要交 5 万增值税，现在只要 3 万，直接省出一笔装修钱。信贷方面更是诚意满满，首套房 5 年以上公积金贷款利率降到 2.6% 的历史低位，二套房也仅 3.075%；商贷方面，首套房最低能到 3.05%，以贷款 120 万元、期限 30 年计算，等额本息还款能节省 5.71 万元利息，月供压力直接减轻。上海更是将首套房公积金贷款额度提升至 184 万元，多子女家庭可达 216 万元，30 余个城市支持公积金直接支付首付，彻底解决了普通人 “凑首付” 的难题。

从各方视角来看，这场止跌更像是一场 “多方共赢” 的博弈。对购房者而言，保交楼的推进让大家吃了定心丸，截至 2025 年 10 月，全国 750 多万套难交付住房已实现交付，房地产融资协调机制审批贷款超 7 万亿元，烂尾风险大幅降低，刚需和改善型购房者终于敢出手；对开发商来说，房企融资 “白名单” 落地，国央企和稳健民企的资金面持续好转，上海某央企楼盘 1 月去化率从 50% 涨到 70%，不少开发商开始加快推盘节奏，但弱三四线城市的中小房企，依旧不敢轻易拿地，只能靠以价换量去库存。

政府的调控思路也很清晰，不搞 “大水漫灌”，而是精准滴灌。株洲等地推行二手房 “带押过户” 一站式办理，交易效率提升 50% 以上，减少了交易环节的麻烦；各地也在优化交易流程，打击虚假挂牌、哄抬房价等行为，确保市场理性运行。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就表示，2026 年楼市政策的核心，是用确定性对冲不确定性，后续更多到期政策大概率会跟进延续，进一步巩固复苏基础。

但必须清醒的是，这波止跌不是全面回暖，更不是炒房的信号。对比 2023 年 1 月的止跌，当时受疫情防控政策优化影响，数据反弹后很快又陷入下行，而这次，疫情对楼市的干扰彻底消除，政策叠加更充分，复苏基础也更牢固，但分化依旧是核心特征。一线城市和强二线核心区，地铁、学区、配套成熟的板块率先企稳；而人口流出、库存高企的弱三四线城市，库存去化周期仍长达 20 个月，价格还在缓慢调整，以价换量仍是常态。

就像 2022 年那些盲目在三四线城市炒房的人，如今大多被套牢，想卖都卖不掉；而现在，核心城市的优质房源越来越抢手，远郊盘、老破小依旧无人问津，这就是楼市的新逻辑 —— 不再是 “全国一盘棋”，而是 “强者恒强、弱者更弱”。普通人最该警惕的，就是把 “止跌” 当成 “暴涨” 的信号，盲目跟风抢房，也别再死等房价 “腰斩”，毕竟从数据来看，跌幅持续收窄已成定局，再观望下去，大概率会错过刚需入场的窗口期。

楼市早已告别野蛮生长，稳字当头才是新常态。这波止跌，是政策托底、需求释放的必然结果，也是市场回归理性的开始。对普通人而言，买房不用被焦虑裹挟，刚需自住，看好核心城市的优质房源就可以入手，不用赌最低点；投资则要极度谨慎，远离远郊盘、老破小，只盯核心资产。毕竟，买房的本质是为了居住，不是为了投机，看懂分化、选对方向，才是 2026 年买房最稳妥的方式。