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01.桂湾最后一块临河看海地块：
招商去年在前海桂湾花22亿拿下的单价地王——招商海晏府，最近已经开放展厅，并发布了官方户型图，预计3月入市，即将为深圳豪宅市场注入新鲜血液；
项目位于桂湾-宝安交界处，紧邻双界河，远眺前海湾和摩天轮，是桂湾最后一块一线临河看海的地块了；
桂湾是前海三湾中，居住用地规划最少的，目前仅剩下项目南侧还有一小块住宅用地未上架，不过其看海视野被前海湾交通枢纽的办公楼遮挡；
海晏府西南侧可以看前海湾的海景和摩天轮，西北侧看双界河公园景观，景观资源丰富，为豪宅诞生提供了很好的基础条件；❄️招商海宴府售楼处（官方认证）电话:4008563771✨✽✽✽✽
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项目基本信息如下：
招商海晏府
状态：开放展厅
总户数：总151户；
户型：139㎡4房2卫、176㎡4+1房3卫、194㎡4+1房3卫
车位数：254辆、车位比1.68辆/户
层高：139㎡：3.1米层高；176/194㎡：3.3米层高
梯户比：2梯2户、2梯3户
绿化覆盖率：30%、容积率：3.1
开发商：招商
物业费：10.8元/㎡/月
教育配套：南二外创新桂湾学校
交通配套：1/5/11号线前海湾站500米
商业配套：万象前海、欢乐港湾、前海壹方城、山姆
休闲配套：前海石、双界河、宝安滨海文化公园
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02.限高80米+3.1容积率+小高层板楼设计
招商海晏府地块，是2025年3月国家新版《住宅项目规范》发布后，深圳第一批出让的宅地之一，按照限高80m、容积率3.1标准打造，是深圳前海首个新国标豪宅。
过去十几年，深圳住宅开发以高容积率和遍地超高层著名，随着社会的发展，这种高容积率和超高层带来的社会危害逐渐显现，特别是最近超高层建筑火灾频发，超高层一旦发生火灾，几乎只能听天由命了；
深圳的豪宅同样面临高容积率和超高层的问题，容积率也很少有低于4.0的，以下为统计的深圳近三年入市的千万+豪宅容积率和建筑高度的对比；
可以看到，招商海晏府容积率仅有3.1，是近3年豪宅中容积率最低的之一，加上纯改善大户型的设计，仅有151户，户均享受到的公共配套和花园绿地面积也就更多；
项目仅有3栋23层小高层建筑，建筑整体呈西南-东北布局，西南方向可以看前海湾海景、摩天轮，西北方向可以看双界河公园；
为了最大化的利用景观资源，194㎡的户型做了端厅的设计，客厅朝向西北看双界河景观，主卧朝向西南看前海湾景观；
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03. 竞品对比：
前海三湾中，待售和潜在的住宅供应主要有：海晏府南侧待拍宅地、一湾瑧邸旁待拍宅地和妈湾大面积的待拍宅地；
一湾瑧邸南侧的待拍宅地，没有特别好的景观资源，同时临近沿江高速，会有沿江高速的噪音影响；
海晏府北侧的桂湾一路，根据最新规定，1月16号以后，以后除了必要的施工车辆，不再会有大型货车经过，将来整体居住环境较为安静；
至于妈湾，其是前海三湾中目前开发进度最慢的，整体居住环境暂时不如桂湾/前湾和宝中；❄️招商海宴府售楼处（官方认证）电话:4008563771✨✽✽✽✽
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