降了！上周北京二手住宅网签跌破3500套，但这几个区的新盘却杀疯了！

哈喽，各位老铁，今儿个咱们来聊聊刚刚过去这一周（2月2日到2月8日）北京楼市那点事儿。

俗话说得好，没过十五都是年。这刚过完年回来，大家都开工了，咱们北京的房地产市场是啥状态呢？一句话总结：还在“假期模式”里没完全醒过来，但有些板块的售楼处，已经开始悄悄“抢跑”了。

先说整体感受：新房、二手房网签量双双“溜滑梯”。

甭管是新房还是二手房，这周的数据跟前一周比，那都是实打实地往下走。特别是二手住宅，网签了3309套，环比下降了22%。新房住宅更惨点，只网签了386套，环比直接降了三成（29.8%）。

看到这，可能有人要嘀咕了：“完了完了，北京楼市开年就不行？”

别急，咱得透过现象看本质。春节前后本来就是传统淡季，大家都忙着回家团圆、走亲访友，谁还有心思天天盯着网签啊？这个降幅，说白了就是“春节综合症”，属于正常现象。真正的市场温度，咱得看元宵节后的带看量和成交数据，那才是风向标。

说来也怪，大方向在降，但大兴、丰台这几个区却“杀”出来了！

咱们把镜头拉近点看。虽然全市新房成交不多，但区域分化特别明显。大兴区以65套的成绩，拿下了全市新房网签的“销冠”，丰台区61套紧随其后，通州区57套排在第三。

这说明啥？说明买房人的眼光还是很毒的。大兴和丰台，尤其是那些有产业规划、有地铁预期（比如咱下面要聊的22号线）的区域，依然是大家用钱投票的热门选择。甭管市场冷热，好地段、好项目的价值，永远是最硬的通货。

新房市场里的小秘密：普宅占绝对主力，前50个项目“吃掉”七成蛋糕。

再细扒新房成交的结构，你会发现一个特别有意思的现象。

这周网签的新房里，普通住宅占了92.3%，别墅和商办基本就是点缀。这说明现在的市场，刚需和刚改是绝对的主力军，大家买房就是为了踏踏实实住的，那种特别小众的产品，流通性确实差点意思。

更重磅的数据在这儿：全北京158个新房项目网签了418套房子，但光是排在前50名的项目，就联手卖掉了276套，占比高达66%！新房住宅市场更夸张，前50名的项目占了将近70%（69.4%）的份额。

朋友们，这叫什么？这叫“冰火两重天”！热盘越热，冷盘越冷。你要是现在去看房，那些售楼处里人声鼎沸的，大概率就是榜单上的这些“尖子生”。而那些默默无闻的，可能真就门前冷落鞍马稀了。买房跟着榜单走，虽说不一定100%对，但绝对能帮你避开不少坑。

具体谁在领跑？这些新盘名字你得记好了！

首创禧悦兴城

周报里列了一大串普宅网签排名，我给大伙儿拎几个重点：

大兴区的“首创禧悦兴城”和“中建运河玖院”表现抢眼，网签套数都在14套以上。

”均价虽然不低（指导价），但网签也干了14套，看来改善型需求还是很旺盛。

海淀区的“建发海晏”更狠，网签8套，关键是均价高达14万+！这充分说明，无论市场怎么变，海淀的购买力永远是个传说。

特别值得关注的是，在这前50名的榜单里，有20个都是2025年才入市的新盘。这说明啥？说明开发商现在也是“快周转”，新盘一开，就得赶紧抢跑回款，定价也相对务实，这对于咱们买房人来说，反而是个好事儿，选择更多，价格也更透明。

库存与挂牌：新房“蓄水池”水位微涨，二手房东有点坐不住了？

咱们再看一眼供应端。
截止2月8日，北京新房市场的库存（普宅+别墅+商办）大概在9.1万套左右，比上周稍微多了点（涨了1.73%）。其中最值得关注的是普宅，库存73772套，环比还涨了2.2%。这说明虽然卖得慢，但开发商拿证入市的脚步并没停，后面买房人的挑头会越来越多。

重点来了，二手房挂牌量！
咱们都知道，二手房的挂牌量是市场情绪的“体温计”。这周的数据是122458套，比上周减少了1662套，环比下降了1.34%。

哎？这就有点意思了。一般来说，年后应该是挂牌量激增的时候，怎么还降了呢？我分析，可能有俩原因：一是有些房东觉得年前年后这价格没谈拢，干脆“撤牌不卖了”，等着市场回暖再说；二是确实有一部分房源在年前被消化掉了。但不管怎么说，12.2万套的挂牌量，依然是高位运行，北京楼市依然是个妥妥的“买方市场”，咱们看房、砍价，底气可以更足一点。

往前看：新盘摩拳擦掌，地铁利好已经在路上！

文章最后，咱得有点前瞻性。

周报里提到，从去年6月到现在，还有一大波新盘在陆续网签，比如朝阳的“璞樾”、海淀的“海宸元境”等等。而且，还有9个新项目准备入市，像大兴西红门的“兴创和盛臻品”、通州张家湾的“北投栖湾”都盯着今年一季度呢。

更重要的是，交通的“王炸”要来了！
北京22号线（平谷线）今年要基本具备开通条件了！这条线可是横跨北京和河北的“通勤大动脉”，对于燕郊以及沿线板块的房价，绝对是实打实的利好。还有7号线三期、R6线一期也在推进前期工作。

另外，今年第一波拟供应的商品住宅用地也出来了，最引人注目的就是东城区西革新里那块地！二环边儿上，挨着永定门外站，这可是妥妥的“核心区大宅”，未来肯定是抢破头的节奏。

节后第一周，北京楼市还在“热身”，数据上看有点冷，但结构上看热点依旧。对买房人来说，现在正是“淘金”的好时候：新房选择多，二手房东心态也没那么硬了，再加上地铁和优质地块的预期，只要你耐心看、大胆谈，说不定就能捡到宝。

好，今天的大实话就跟您唠到这儿。您觉得这波行情之后，北京楼市会迎来真正的“小阳春”吗？咱们评论区见！我是，关注我，买房路上不迷路！

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