温铁军：2026再论房地产形势

大家好，我是温铁军。马上就要到2026年的春节了，据说叫做火马年。很多人都有各种说法，我觉得莫衷一是也未必真的信，但总的看都是认为火马年对很多人充满挑战意味。

我想就利用这个机会，一方面跟大家算是拜个年，另外一方面也跟大家一样，每年在这个时候都要跟大家一起做个讨论，分析一下形势，看看个人的"小家小事"怎么能够在"大家大势"，特别是国际大势的变化之中求得一点安稳，能够至少过得下去。所以就算是一个既算拜年，又算跟大家讨论讨论形势问题。

其实过去的一年，在此前也就是一年前做的分析基本上应该说都是验证的。很多人当年是2024年年底，2025年年初的时候问我说今年房地产能不能回暖？很多人受制于此，押了钱在里边或者是借了钱在里边。

我说房地产现在已经形成的商品房待售面积够未来五年左右的时间消化，现在还正在消化期，恐怕短期内解不了套。从2025年的一年的情况看确实不仅没解套，可能还有所下降。这个应该说一年多前的预测，它其实不止一年多前。

早在2018年，那个时候房地产在金融化的推动之下正在高涨的时候，就劝大家高涨到头了，一年左右的时间就会降下来。那个是2018年提醒大家说房地产金融化的泡沫恐怕会崩掉，一年左右的时间就会降下来。2019到2020年基本上就算是稳住，开始下降了。2021到2022年就降到很低了，现在还是在低谷之中。

所以还是跟大家再解释一下，不要太着急，不要以为短期内就能缓解。因为这次把它和以前的房地产的危机做了比较，这次是大量的金融流动性涌进了房地产，它是叫做地产资本金融化造成的地产泡沫。而这个地产泡沫里边还带有很多以前带动的各种各样的产业的产能过剩。

所以现在这次房地产的所谓去泡沫，再到去存量，它还带动着很多相关产业的去产能。所以这个过程恐怕不是一天两天，一个月两个月，甚至不是一年两年，它还得有一个去化的时间。这点先跟大家说清楚。

接着，会降下来。

那个是二零一八年提醒大家说房地产金融化的泡沫恐怕会崩掉，一年左右的时间就会降下来。果然二零一九到二零二零年基本上就算是稳住开始下降了，二零二一到二零二二年就降到很低了。现在还是在低谷之中，所以还是跟大家再解释一下，不要太着急，不要以为短期内就能缓解。

因为这次把它和以前的房地产的危机做了比较，这次是大量的金融流动性涌进了房地产，它是叫做地产资本金融化造成的地产泡沫。而地产泡沫里边还带有很多以前带动的各种各样的产业的产能过剩。

所以现在这次房地产的所谓去泡沫再到去存量，还带动着很多相关产业的去产能，这个过程恐怕不是一天两天，一个月两个月甚至不是一年两年，还得有一个去化的时间。这点先跟大家说清楚。