北京
在成都二手房市场，一场无声的价值重构正在上演。曾经被疯抢的"网红盘"如今沦为烫手山芋，高新金地天府城97㎡户型从2.5万/㎡跌至1.3万/㎡的腰斩曲线，撕开了成都楼市最残酷的真相。
这个位于天府大道南延线的项目，2018年开盘时清水均价仅1.2万/㎡，凭借高新南区的光环成为投资客眼中的香饽饽。贝壳研究院数据显示，2022年其97㎡套三最高成交价触及2.5万/㎡峰值，但随着天府新区新房供应放量，今年11月同户型已跌至1.3万/㎡，跌幅高达48%。
同样命运的还有天新宏达世纪锦城，这个容积率高达4.79的"鸽子笼"楼盘，2022年97㎡套三曾卖出3万/㎡天价，如今挂牌价仅1.36万/㎡。狭长的楼体布局、过时的跃层设计，让它在改善型需求主导的市场里彻底失宠。
更令人唏嘘的是青羊朗基龙堂的陨落。2021年凭借泡桐树小学西区分校的学区光环，83.64㎡跃层卖出41248元/㎡的单价神话。但随着教育政策调整，今年10月96㎡套三成交价仅1.9万/㎡，跌幅超54%，印证了"伪学区房"的价值泡沫终将破裂。
市场骤变的背后，是三个致命因素的叠加。首先是产品硬伤集中爆发，像宏达世纪锦城4.79的容积率、金地天府城缺乏梯户比优化的超高层设计，在改善当道的市场里已成"负资产"。其次是新房分流效应，同区域限价新房与二手房价差普遍在3000-5000元/㎡，直接截流购房需求。最重要的是学区政策变革，青羊区"两个一致"原则的实施，让老破小学区房彻底失去炒作空间。
当前市场最危险的三类房源已经浮出水面：房龄超15年的塔楼小区，如2007年建成的盛世名居；非品牌开发商项目，典型如容积率失控的宏达世纪锦城；以及无地铁规划的远郊盘，龙泉驿东方怡景三个月零成交就是明证。
当成都二手房挂牌量突破20万套时，这些"时代弃儿"正在经历价值重估。就像龙门港那座被拍卖的海岛，看似稀缺的资源若没有持续开发价值，最终也会沦为资本市场的"滞销品"。对于购房者而言，此刻更需要警惕那些打着"低价捡漏"旗号的价值陷阱。
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