自2021年楼市见顶以来，全国新房销售面积已经跌去了将近一半

你发现了吗？从去年到现在，身边讨论买房的人越来越少了，但讨论房价什么时候见底的人越来越多了。各种专家轮番上阵，有人说今年就是底，有人说还得再跌两年，搞得很多人一头雾水。

但有一个冰冷的事实，很多人可能不太愿意面对：自2021年楼市见顶以来，全国新房销售面积已经跌去了将近一半，百城去库存周期一度攀升到接近27个月的历史高位。说白了，就是现在盖好的房子，按目前的卖法，得卖两年多才能消化掉。

更扎心的是，2025年全年百城二手房价格累计又跌了超过8个百分点。这一轮楼市调整的深度和时间，已经远远超出了大多数人的预期。

那么问题来了：房价到底什么时候才能真正止跌？是政策一出就能立刻见底，还是需要满足某些硬条件？

今天我们就用美国、日本、韩国三个国家的真实历史经验，拆解决定房价真正见底的4大硬指标。干货不少，建议先收藏再看。

很多人对房价有一个根深蒂固的误解，就是觉得只要政策够猛、降息够狠，房价就一定能稳住。这个想法听起来没毛病，但如果你翻开全球房地产的历史，就会发现根本不是这么回事。

房价的底，从来不是政策喊出来的，更不是专家预测出来的，而是市场用真金白银交易出来的。说得再直白一点：买的人多了，卖的人少了，价格自然就稳了，这是最朴素的经济学常识。

那么什么时候买的人会多起来呢？机构总结了4个缺一不可的硬指标，我给大家一个一个拆。

第一个硬指标：成交量先稳。

这是全球房地产市场一个近乎铁律的规律：量先价后。就是房价要见底之前，成交量一定会先企稳甚至回升。

你可以把它想象成菜市场：一开始大家都不买菜，摊主只能一直降价；降到某个程度，开始有人觉得划算了，陆陆续续来买了，虽然价格还在低位，但成交量起来了。等到买菜的人越来越多，摊主发现菜不够卖了，价格才会慢慢回升。

2008年美国次贷危机之后，房价从高点暴跌，但如果你仔细看数据，美国的二手房成交量在2010年前后就已经开始企稳了，而房价的真正拐点要到2012年才出现，中间足足有两年的量稳价跌阶段。

说明即使成交量稳住了，房价也不会马上跟着涨，中间还有一个磨底的过程。

回到咱们国内目前的情况：一、二手房的总交易量跌幅在缓慢收窄。机构的判断是，我们现在还处在交易量跌幅缓和的第一步，连量稳都还没完全做到，离价稳还有相当的距离。

第二个硬指标：核心城市库存下降。

全球房地产有一个非常明显的规律：复苏一定是从核心城市率先启动的。

这就像洪水来了，水一定往低处流；而楼市复苏的时候，资金和人口一定往高处，也就是往最有价值的城市聚集。

日本就是一个最典型的例子。1991年泡沫破灭之后，日本全国房价陷入了漫长的下跌周期。但如果你把东京都市圈和地方城市分开看，情况完全不一样。

东京等三大都市圈的房价虽然跌得也很惨，但每次市场稍有喘息，都市圈总是率先止血。而那些地方城市，从1992年开始跌，一直跌到现在，基本没有回血的余地。

这就告诉我们一个道理：不要看全国平均数据来判断楼市有没有见底，要盯住核心城市的库存和成交。

目前国内的情况是，上海、北京这些一线城市的二手房成交确实在回暖，今年1月份，上海二手房成交量创了近5年同期新高。但与此同时，大量三四线城市的去库存周期依然很长，市场分化非常严重。

只有当核心城市的库存真正降下来，成交持续活跃，复苏的信号才算真正确认。

第三个硬指标：利率处于合理区间。

很多人一听降息就觉得是大利好，但降息真正有用有一个前提条件：房贷利率不能高于居民收入的增长速度。

说白了，就是你每个月还贷的钱增长得比你工资快，那再怎么降息你也不敢买房。

目前国内的房贷利率已经降到了一个比较低的水平，商贷首套利率在部分城市已经进入3个点以下，公积金贷款首套更是降到了2.6%。

但问题在于，由于物价水平偏低，实际房贷利率其实没有名义上看起来那么低。而且更关键的是，很多人的工资并没有在涨，甚至还在缩减，这就导致了一个尴尬的局面：利率确实在降，但老百姓的体感并没有明显变轻松。

美国次贷危机之后，美联储把利率一路降到接近0，同时搞了3轮大宽松，折腾了好几年，配合就业市场的恢复，房价才真正企稳。

日本就更惨了，利率降到零甚至负利率，但因为经济长期低迷，居民收入没有增长预期，房价照样跌了近20年。

所以降息只是必要条件，不是充分条件。利率得低，同时收入预期得有改善，这两个条件缺了哪个都不行。

第四个硬指标，也是我认为最核心的一个：居民收入预期与信心改善。

说白了就是一句话：年轻人有工作，工资在涨，他们才敢买房。

这一点韩国的历史给了我们一个非常有启发性的案例。1997年亚洲金融危机爆发的时候，韩国遭受了毁灭性的打击，房价一度下跌了将近一半，前30家财阀有6家直接破产，国家差点宣告破产。

按常理来说，这种程度的危机，楼市恢复个十年八年都不奇怪，但韩国的房价在2002年左右就开始强劲反弹了，这在全球房地产历史上是非常罕见的。

凭什么？就凭韩国在危机之后下了死力气搞产业升级。韩国政府接受了国际货币基金组织的苛刻条件，对金融系统进行了刮骨疗伤式的改革，同时大力发展以三星为代表的信息技术产业，半导体、液晶面板、手机这些产业迅速崛起，给韩国经济注入了全新的增长动力。

年轻人有了高薪的工作机会，对未来有了信心，买房的意愿和能力自然就回来了。

反观日本，泡沫破灭之后，经济长期萎靡，年轻人毕业就面临就业冰河期，工资不涨，物价不涨，大家都不敢花钱，不敢借钱，房价自然也就一跌再跌。

一个国家的大学生毕业之后能挣多少钱、愿不愿意贷款买房，这才是决定房价能不能真正反转的底层密码。

回到咱们国内，现在是什么情况呢？机构的判断是，我们正处在止跌回稳三步走的第一步：

第一步是交易量跌幅缓和，

第二步是房价企稳，

第三步是房地产投资恢复。

目前连第一步都还没走完，市场仍然在磨底阶段。

很多人看到某个月某个城市的数据好了一点，就喊见底了，但一两个月的数据反弹和真正的趋势性反转完全是两回事。

市场真正确认底部，通常需要连续多个月的成交量回升、核心城市库存持续下降、房价环比止跌，这些信号同时出现，而且持续半年以上，才有底气说底部确认了。

所以，如果你问我房价什么时候见底，我的回答是：别去猜时间点，去看指标。

成交量有没有稳住？

核心城市的库存有没有在降？

利率够不够低？

年轻人的收入预期有没有在改善？

这4个指标缺了任何一个，所谓的止跌回稳都只是一句口号。

而这4个指标背后，真正指向的是一个更深层的问题：中国经济能不能完成产业升级，能不能让年轻人看到收入增长的希望？

韩国的故事告诉我们，只要一个国家能在危机之后找到新的产业增长点，房地产市场完全可以快速修复。但日本的教训也提醒我们，如果产业转型迟迟不见起色，即便把利率降到零，楼市也可能在低位趴很久。

归根结底，房价的底不是央行定的，不是住建部定的，而是千千万万年轻人用他们的工作能力、创造能力和收入水平共同决定的。

一个国家的年轻人有没有出路，这个国家的房价就有没有底。