全球变暖·资源稀缺·老龄化三重共振

——避暑康养房价长期上涨的逻辑与实证
摘要：本文基于气候科学、人口经济学与房地产金融理论，结合2026年最新政策动向，论证在全球变暖加速、优质资源供给锁死、老龄化需求爆发三重因素共振下，叠加国家“旅居服务”纳入服务消费新增长点等政策红利，核心避暑康养区域房产价格具备长期上行的内在驱动力，价值重估已成定局。
关键词：全球变暖；避暑康养；房地产价格；人口老龄化；政策红利
一、气候硬逻辑：全球变暖加速与“清凉”资产化
2026年1月，中国气象局、民政部、文化和旅游部等七部门联合出台《关于加强协同联动推进康养气象服务高质量发展的指导意见》，首次将气候康养资源纳入制度化评估体系，提出“开展气候康养资源普查评价，绘制全国气候康养资源‘一张图’，加强重点区域气候康养资源潜力评估”[1]。国研新经济研究院创始院长朱克力指出，气象经济的核心在于将气象资源转化为具有经济价值的商业生态体系，康养气象服务通过释放“气象+康养”多元价值，有助于匹配个性化、品质化康养需求[2]。
贵州省住房和城乡建设厅厅长王春指出，贵州夏季平均气温23℃，森林覆盖率达63.3%，拥有“避暑天堂”贵阳、“中国凉都”六盘水等知名生态IP，这种气候资源正在转化为实实在在的经济价值[3]。
二、供给端革命：从“新增开发”到“存量盘活”的政策转向
1月29日，国务院办公厅印发《加快培育服务消费新增长点工作方案》，首次将“旅居服务”纳入国家服务消费新增长点，明确提出“鼓励地方结合消化存量房地产等政策落实，支持旅居项目用地和服务设施建设”“依法盘活用好农村闲置土地和房屋”[4]。
上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，这对存量盘活而言，“为大量位于景区、乡村的闲置房产提供了‘去化’新方案，使其从负资产转变为能产生持续现金流的经营性资产”[5]。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“旅居是近年来兴起的新消费，也是服务消费的典型，更是盘活存量房地产的重要途径”[6]。
贵州、云南已率先探索。贵州省《加快推进贵州旅居产业发展总体方案》明确“支持存量商品房改造为旅居用房”[7]。黔西南州《发展旅居康养地产攻坚行动工作方案》提出“全力盘活存量土地资产”，建立存量土地台账，优先用于旅居康养地产项目建设[8]。
三、需求端爆发：老龄化深化与政策红利双重驱动
复旦大学老龄研究院副院长吴玉韶指出，3.1亿“已老”人口加4.3亿“备老”人口，合计7.4亿人，银发经济是“最确定、最稳定的大产业”，2035年银发经济规模预计将达到19.1万亿元[9]。中国房地产业协会康养分会秘书长姚春苏分析，银发人群倾向于“中间圈层、中间户型、中等面积和中等的住房价格”，偏好60-90平方米带电梯的二居室[10]。
贵州市场数据佐证：2024年省外人群在贵州购房3.06万套，占全省销售总量16.2%，以离退休中老年人群为主，旅居时间2—3个月[11]。贵阳市外购房者占比从2023年16%升至2025年1—7月20.5%[12]。遵义桐梓县凭借毗邻川渝、气候凉爽等优势，每年吸引避暑游客25万人，仅九坝镇就有超10万名川渝游客旅居[13]。
云南实践同样亮眼：2025年前11个月旅居人数498.33万，平均居住85天，同比增长54.9%，直接盘活农村闲置房屋2.74万余间，带动6.35万人就地就近就业[14]。
各省对未来需求已转化为明确政策目标。黔西南州提出力争州外人员购房占比提升到26%，到2030年实施3万套以上旅居康养住房产品供给，形成有效承接6万旅居康养购房人口的住房与服务保障能力[8]。
四、未来发展空间：金融支持与产业融合纵深推进
国务院《方案》提出引导金融机构加大信贷投放，“支持符合条件的消费基础设施项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）”[4]。黔西南州明确将符合条件的项目纳入“白名单”，落实异地住房公积金贷款互认互贷[8]。
产业融合向纵深发展。七部门《指导意见》提出开发气象保险产品，将高温、低温、致敏花粉、气候舒适度等指标融入健康保险[1]。黔西南州推动“旅居+康养”深度融合，配建健康服务中心，提供中医理疗服务；同时促进“旅居+文旅体+”联动发展，打造沉浸式文化旅居体验[8]。
运营模式从“开发销售”向“开发+服务+运营”转型。贵州省方案明确“推动传统地产由开发建设销售模式向‘开发＋服务＋运营’转型发展”[7]。黔西南州引导项目建立“生活管家、健康管家、快乐管家、运营管家”四位一体服务体系，探索“分时度假”“长租公寓”等灵活模式[8]。
五、结论与展望
综合上述分析：第一，气候驱动的需求刚性确立，七部门联合推进使“清凉”成为国家战略资源。第二，供给逻辑转向存量盘活，闲置房产从“负资产”转变为经营性资产。第三，老龄化需求持续爆发，7.4亿银发人群为增长提供长期保障。第四，政策与资本形成合力，系统性红利持续释放。第五，运营模式创新使房产价值支撑更加多元。
核心避暑康养区域房产价格将在中长期持续上行，价值重估已成定局[15]。未来市场将呈现明显分化：能够融入存量盘活政策、获得金融支持、具备专业运营能力的项目，将获得持续价值增长，这正是对“核心翻盘”的精准注解。
参考文献
[1] 中国气象局、民政部、文化和旅游部、国家卫生健康委员会、国家医疗保障局、国家中医药管理局、国家疾病预防控制局. (2026). 关于加强协同联动推进康养气象服务高质量发展的指导意见.
[2] 朱克力. (2026). 气象经济释放康养新价值. 经济参考报.
[3] 王春. (2025). 贵州旅居地产大有可为. 当代贵州.
[4] 国务院办公厅. (2026). 加快培育服务消费新增长点工作方案（国办发〔2026〕2号）.
[5] 严跃进. (2026). 旅居产业纳入服务消费新增长点：存量盘活的新机遇. 上海易居房地产研究院.
[6] 李宇嘉. (2026). 旅居：服务消费新风口与存量盘活新路径. 广东省住房政策研究中心.
[7] 贵州省人民政府办公厅. (2026). 加快推进贵州旅居产业发展总体方案（黔府办发〔2026〕3号）.
[8] 中共黔西南州委办公室、黔西南州人民政府办公室. (2026). 黔西南州发展旅居康养地产攻坚行动工作方案.
[9] 吴玉韶. (2025). 银发经济：最确定、最稳定的大产业. 复旦老龄研究院.
[10] 姚春苏. (2025). 银发人居需求特征与产品趋势. 中国房地产业协会康养分会.
[11] 贵州省住房和城乡建设厅. (2025). 2024年贵州省房地产市场运行情况分析报告.
[12] 贵阳市住房和城乡建设局. (2025). 2025年1-7月贵阳市房地产市场运行简报.
[13] 遵义市桐梓县人民政府. (2025). 桐梓县避暑旅居产业发展情况汇报.
[14] 云南省文化和旅游厅. (2025). 2025年1-11月云南旅居产业发展报告.
[15] 黄奇帆. (2025). 最新房地产研判（公开演讲）.