二手房都破1.2亿日元，东京房价还会涨吗？

昨晚，我在银座和几位从上海过来的老朋友新年聚会，席间，一位朋友忽然问我：“你在东京住了这么多年，日本的房价，尤其是东京的房价，还会继续涨吗？现在已经这么高了，不会到顶了吧？”我认真地点点头，说：“还会涨，而且涨势可能还会持续一段时间。”

朋友一听，忙追问理由，我先告诉了她2份最新的市场调查数据。

日本房地产市场调查公司“东京Kantei”在2月19日发布了2026年的房地产市场调查速报，这份报告显示：东京的二手房平均价格（以实用面积70平米为统计标准），已经达到了1亿2123万日元（约540万元人民币）大关，创下了历史新高！比起2025年1月的调查数据，涨幅高达34%。也就是说，在短短一年时间里，东京二手房的价格涨了三分之一。

那么，东京新建的公寓楼的平均价格是多少呢？日本不动产经济研究所于今年1月公布的调查数据表明，东京都23区新建公寓楼的平均价格（也以实用面积70平米为统计标准），已经达到1亿5315万日元（约685万元人民币），比去年同期增加了21%。

以上这两个“新旧”住宅的调查数据，说明东京房价之涨，已经不是小打小闹，而是实实在在的“狂飙”。

东京的房价，为什么会如此疯涨？我总结了三个主要理由。

第一个理由，是“回归都心”的趋势已经成气候。日本人过去喜欢那种郊外田园式的别墅生活，一户建（独立住宅），前后有小花园，周末修剪草坪，听起来很诗意。但现在，这种生活方式正在被取代，取而代之的是市中心那些24小时五星级宾馆式服务的塔式高级公寓。为什么这么说呢？因为现代人的生活节奏太快了。东京的通勤时间长达一小时以上是常态，如果你住在郊外，每天光是挤地铁就够受的。而住在都心，比如港区、千代田区或中央区，开门就是地铁站，楼下就有便利店、健身房、游泳池，甚至还有专属的礼宾服务。公寓大楼配备了高端安保系统、共享办公空间和屋顶花园，生活像住在豪华酒店一样舒适。

今年1月，我去参观了位于六本木的一座新建塔式公寓。那大楼高达50层，每层户型设计得精致极了，客厅能看到东京塔的夜景。开发商告诉我，这种公寓的目标客户是“成功人士”——企业高管、创业者、甚至是外国投资者。住在这里，不仅仅是住一个房子，更是象征着一种生活地位。

数据显示，2025年以来，东京23区的塔式公寓成交量增长了25%以上，而郊外一户建的销售则同比下降了10%。这种“回归都心”的浪潮，不是一时兴起，而是社会变迁的必然结果。

第二个理由，是有钱人越来越多。这一点，可能很多人会觉得夸张，但事实摆在那里。这几年，日本经济开始强劲复苏，摆脱了“失去的三十年”的魔咒。许多企业的纯利润屡创新高，管理层干部的工资加上绩效奖金，更是水涨船高。另一方面，东京股市的暴涨，更是制造了一大批“新富豪”。日经平均指数从2025年初的4万多日元（点），直冲现在的6万日元大关，这涨幅堪比上世纪80年代的泡沫期。通过炒股致富的群体，已经悄然出现。不仅仅是专业投资者，许多普通上班族也加入炒股大军，实现了财富积累。根据日本证券交易所的数据，2025年个人投资者账户数量增加了15%。

这种财富效应对房地产的刺激是显而易见的。有钱人多了，自然会追逐优质资产，而东京的房产，就是最好的保值工具。尤其是外国人投资的涌入，把东京视为“财富安全港湾”。2025年，外国人在东京购房的比例达到了历史最高的8%，他们看中的是日元的稳定和房产的升值潜力。对于有钱人来说，1亿日元的公寓，不过是他们资产配置的一部分。相反，房价越高，越能吸引高端买家，形成一种“越贵越买”的循环。

第三个理由，是国民信心的大增。这可能是最根本的原因。日本人经历了泡沫经济崩溃后太久的低迷期，大家一度对未来很悲观。但现在，情况完全不同了。一方面，日本整体经济向好，已经彻底走出了泡沫经济的阴影。GDP增长率稳定在2%以上，失业率降到历史低点2.5%。大学毕业生就业率连年达到98%。企业普遍加薪，许多公司每年加薪5%以上，甚至有的科技企业和商社加薪20%。东京的餐厅，每小时1200日元（约55元人民币）的时薪还招不到人。日本政府也推动“工资上涨循环”，让薪资增长成为国家战略。这一切，都让日本国民看到了“明天的日子会比今天更好”的希望，人们开始敢于“消费未来”。

日本银行协会的调查显示：日本国民储蓄率从疫情高峰的20%降到现在15%。这意味着大家更愿意花钱了。这种心态转变，直接刺激了房地产需求。在日本，买房贷款可以贷到70岁，这在其他国家很少见。所以，即便是普通上班族，也敢出手。

所以，回归都心、有钱人增多、国民对未来信心大增，这三大要素，构成了东京房地产市场持续上涨的坚实支撑。不仅是东京，现在大阪高级公寓楼的房价，也已经接近于东京。当然，除了以上三大要素之外，日本劳动力成本和建筑材料价格的上涨、东京和大阪市中心可建土地的紧缺，也助推了房价一路向前。

日本不动产经济研究所的最新报告称，这种涨势会继续推高东京市中心的房价，至少在未来5-10年内，不会逆转。